Nhà ở xã hội: Thách thức cho cả người dân và doanh nghiệp

Cả doanh nghiệp và người dân đều gặp “khó”

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn 2021 – 2025 nhu cầu nhà ở xã hội là 1,24 triệu căn và kế hoạch Bộ Xây dựng đề ra là 428.000 căn. Kế hoạch đề ra trong giai đoạn 2025 – 2030 là 634.200 căn.

Tuy nhiên, trên thực tế, từ 2021 đến nay, cả nước chỉ hoàn thành 57.652 căn, đạt 13,5% kế hoạch 2021-2025. Bên cạnh đó, khởi công 133 dự án với quy mô 110.217 căn, 415 dự án được chấp thuận đầu tư, với quy mô 412.240 căn.

Tỷ lệ giải ngân gói tín dụng 120 nghìn tỷ mới đạt 1,44%, với 1.727 tỷ đồng được giải ngân, tăng thêm 383 tỷ đồng so với thời điểm thống kê gần nhất. Do nguồn cung thực tế vẫn khan hiếm, việc phê duyệt các điều kiện tiếp cận của người dân vẫn còn vướng mắc, lãi suất cao, thời gian vay ngắn,...

Ảnh minh hoạ

Có thể thấy rằng, nhu cầu sở hữu nhà ở xã hội của người dân rất lớn, song nguồn cung loại hình này lại hạn chế.

Tại diễn đàn "Bất động sản Việt Nam 2025" (Vietnam Real Estate Forum - VREF 2025), bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nhiều doanh nghiệp rất “muốn” làm nhà ở xã hội, vừa để đóng góp một phần cho cộng đồng, vừa để tận dụng các chính sách ưu đãi và đáp ứng nhu cầu về nhà ở rất lớn và ổn định của phân khúc này.

Tuy nhiên, các nơi có cầu và sức mua lớn nhất thì doanh nghiệp rất “khó” làm bởi quy trình thủ tục, pháp lý thực tế phức tạp và không “mặn mà” làm khi giá bán và lợi nhuận bị khống chế quá thấp trong khi chi phí phát triển (đất, xây dựng, lãi vay…) liên tục tăng.

Bên cạnh đó, quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm và đắt đỏ, dù có làm cũng không thể “đủ” để đáp ứng “đòi hỏi” về nhà ở của người dân ngày càng tăng. Nếu phát triển tại các quỹ đất dành cho nhà ở xã hội nằm ở ngoại ô hoặc các khu vực có hạ tầng chưa phát triển thì doanh nghiệp lại “khó” bán bởi khó thu hút người mua.

Theo bà Miền, thời gian qua số lượng dự án nhà ở xã hội triển khai, mở bán ở các đô thị rất khiêm tốn. Phần lớn các dự án nhà ở xã hội nằm ở ngoại ô, xa trung tâm, không thuận tiện cho người lao động làm việc tại đô thị.

Tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội còn khắt khe, quá trình xét duyệt còn phức tạp và việc xác minh các điều kiện, đặc biệt là thu nhập còn “tắc”. Một số trường hợp chuyển nhượng trái phép hoặc mua đi bán lại bởi các đối tượng không thuộc diện ưu tiên, làm giảm cơ hội tiếp cận của người có nhu cầu thực sự

“Hơn hết, người dân vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay; lãi suất vay tăng cao và thời gian vay ngắn. Giá mua nhà ở xã hội thực tế vẫn vượt khả năng chi trả của nhiều người trong khi giá thuê quá cao”, bà Miền cho hay.

Đã có nhiều điểm sáng

Mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn, song Phó Viện trưởng VARS IRE cho rằng, theo quy định của luật mới, có khá nhiều điểm sáng trong đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế.

Một số trường hợp được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, quy định cho phép doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp được thuê lại nhà lưu trú công nhân để bố trí cho công nhân của mình thuê lại. Đồng thời, bổ sung thêm trường hợp là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.

"UBND tỉnh, thành phố quyết định việc chủ đầu tư phải bố trí quỹ đất đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án nhà ở thương mại phát triển hoặc ở khu vực khác hoặc trả tiền tương đương. Ngoài khoản lợi nhuận tối đa 10%, chủ đầu tư dự án còn có thể có thêm khoản lợi nhuận từ phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại - chiếm 20% diện tích phát triển dự án", vị chuyên gia nhận định.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH TM Xây dựng Lê Thành

cho rằng, các cơ quan quản lý cần xây dựng những quy định và cơ chế kiểm soát chặt chẽ để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi, đảm bảo nhà ở xã hội đến tay đúng đối tượng thụ hưởng là người có thu nhập thấp.

Bộ Xây dựng cần ban hành quy trình, tiêu chuẩn riêng cho nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn trong quá trình đầu tư xây dựng, thanh kiểm tra, hậu kiểm và thậm chí cả việc phê duyệt giá bán. Điều này khiến việc phê duyệt các dự án nhà ở xã hội tại địa phương gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

“Chúng tôi phải tự bỏ vốn đầu tư, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, sau đó chúng tôi lại gặp trở ngại trong quá trình kiểm toán tài chính, qua nhiều vòng thủ tục”, ông Nghĩa chia sẻ.

Do đó, để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia mạnh mẽ hơn vào phân khúc nhà ở xã hội, vị này đề xuất cân đối giữa người mua, chủ đầu tư để cả bên phát triển dự án lẫn bên mua được tiếp cận các gói hỗ trợ về vốn.

Đồng thời, cơ quan quản lý cần tạo điều kiện để doanh nghiệp rút ngắn thời gian chờ đợi thủ tục pháp lý, tập trung vào sáng tạo và ứng dụng công nghệ để tạo ra những sản phẩm nhà ở xã hội có chất lượng cao với giá thành hợp lý.