Nhà nước thất thu ngân sách, người dân vẫn khó mua nhà

Thị trường ế ẩm, nhà đầu tư ồ ạt tháo chạy khiến thị trường BĐS đối mặt với nguy cơ dư cung khổng lồ. Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường này đang rơi vào cảnh "mang hàng hiệu về nông thôn" khi bán những căn hộ giá quá cao, vượt khả năng chi trả của người dân.

Với mức thu nhập bình quân 5 triệu đồng/tháng, người lao động phải mất 20 năm không ăn không uống mới mua được nhà. Mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất Ủy ban Kinh tế Quốc hội giảm 50% thuế GTGT khi mua căn hộ lần đầu để ở nhằm "cởi" nút thắt cho thị trường.

Thị trường BĐS liệu có "hồi sinh" từ đề xuất của Bộ Xây dựng

Nhà đầu tư phải bị trả giá

Trao đổi với báo giới bên lề hội thảo do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS thừa nhận, địa ốc Hà Nội đang phải đối mặt với lượng tồn kho lớn, nhất là vùng ven Thủ đô. Hầu hết các phân khúc từ cao cấp đến bình dân đều giảm giá. Trong đó, tốc độ giảm mạnh nhất là căn hộ trên 25 triệu đồng mỗi m2.

"Giá giảm nhưng chủ yếu với các dự án dở dang, còn sản phẩm ở ngay lại thiếu. Hạ tầng xã hội như trường học, trung tâm thương mại chưa có nên người dân "ngại" không muốn ở", ông Hà nhấn mạnh.

Cũng theo thống kê của một đơn vị tư vấn, Hà Nội đang tồn khoảng 40.000 căn hộ. Ở TP. HCM con số này là 20.000 căn hộ, nâng mức tồn cả nước lên tới 60.000 căn. Để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp ngành xây dựng qua việc kích cầu mua nhà, Bộ Xây dựng cũng đề xuất hàng loạt giải pháp gỡ khó cho thị trường.

Đáng chú ý nhất, Bộ này kiến nghị giảm 50% thuế GTGT đối với các hộ gia đình, cá nhân khi mua nhà ở chung cư thương mại bình dân có diện tích căn hộ nhỏ hơn 90 m2, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 và mua lần đầu để ở.

Trao đổi với PV Người đưa tin, TS Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Khoa học thị trường giá cả (Bộ Tài chính), thành viên tổ chuyên gia Ban chỉ đạo Trung ương về nhà ở và thị trường BĐS cho rằng, thị trường BĐS đang rơi vào tình huống trớ trêu là "mang hàng hiệu về nông thôn" khi bán những căn hộ giá quá cao, vượt tầm với của người dân.

Hiện nay nhu cầu nhà ở của người dân vẫn không ngừng tăng cao. Tại sao chung cư vẫn ế ẩm không người mua, nhà đầu tư không thể tìm được lối thoát? Điều này xuất phát từ thực tế, với mức thu nhập bình quân 5 triệu đồng/tháng, người lao động phải mất 20 năm không ăn không uống mới mua được nhà.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Bách Khoa, Giám đốc sàn BĐS Đô thị Hà Nội thừa nhận, căn cứ trên suất đầu tư do Bộ Xây dựng công bố thì giá căn hộ vẫn rất cao. Nhà nước cần để các nhà đầu tư trả giá cho việc trục lợi "khủng" trước đó, không nên tiếp tục "nâng đỡ".

Muốn làm "tan băng" BĐS cần có chính sách hỗ trợ người mua nhà được vay vốn từ ngân hàng với mức lãi suất cố định và hợp lý, thời gian vay dài hạn từ 10 -15 năm. Có vậy, người dân mới tính toán được khả năng trả nợ và yên tâm vay tiền mua nhà.

Ông Khoa thẳng thắn, các nhà đầu tư cần chấp nhận quy luật thị trường, đưa giá nhà về đúng mức giá thực hiện hành (tương đương suất đầu tư công bố cộng với tỷ lệ lãi bình quân hợp lý). Mọi chi phí cấu tạo giá thành phải được minh bạch, người mua sẽ tự quay lại với thị trường, không cần phải miễn thuế VAT làm thất thu ngân sách. Vô hình trung, đề xuất này sẽ thành bảo hộ cho người giàu.

"Chúng ta không sợ một kịch bản giống Mỹ, vì đa số người đang ôm căn hộ hiện nay là giới đầu cơ, đầu tư chứ không phải những người mua nhà trả góp để ở. Hãy cứ để thị trường làm công việc sàng lọc của nó đưa giá cả BĐS về mức cân bằng. Doanh nghiệp BĐS nên tự cứu mình chứ không nên trông chờ vào chủ trương thay đổi. Chủ đầu tư nào có năng lực tài chính và có tâm trong kinh doanh chắc chắn sẽ đứng vững qua cơn đại hạn này", ông Khoa nhấn mạnh.

Theo tiết lộ của một lãnh đạo Hiệp hội BĐS thì hiện có khá nhiều doanh nghiệp BĐS đang như "gà mắc tóc", không biết xoay xở thế nào. Thực tế, họ rất muốn thoát ra khỏi thị trường càng sớm càng tốt. Hiện cũng chưa biết số phận của những doanh nghiệp này sẽ như thế nào, nhưng chắc chắn nếu không bán được hàng, thu hồi được vốn thì việc phá sản, giải thể và bị ngân hàng xiết nợ cũng không phải là không thể xảy ra.

TS. Vũ Đình Ánh

Giảm thuế chẳng khác nào bảo hộ người giàu

Dưới góc độ nhà đầu tư, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, Phó GĐ Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho biết: "Theo tôi, bản đề xuất của Bộ Xây dựng không hề có tác dụng gì đối với thị trường BĐS vào thời điểm hiện tại. Bởi vì, việc giảm 50% thuế VAT trong đơn giá bán không giải quyết được vấn đề gì.

Thứ hai, kiến nghị này sẽ rất khó được Nhà nước chấp nhận. Ai cũng có thể thấy, việc giảm thuế sẽ ảnh hưởng đến nguồn thu của Nhà nước. Hơn nữa, dư luận chắc chắn cũng phản đối bản đề xuất này".

Theo ý kiến của ông Đực, việc giảm thuế VAT cho những người mua nhà lần đầu sẽ dẫn đến thâm hụt ngân sách của Nhà nước. Hơn nữa, đây không phải một giải pháp có thể cứu thị trường BĐS. Hiện nay trên thị trường có những ngôi nhà trị giá 5-7 tỷ đồng hoặc hơn nữa thì việc giảm thuế 5% liệu có thu hút được khách hàng. Chắc chắn, dù có giảm thuế thì người dân vẫn sẽ tiếp tục quay lưng với BĐS.

Chuyên gia này cũng dẫn chứng, một thực tế mà ai cũng có thể thấy là hiện nay, trong thời kỳ kinh tế khó khăn, người mua nhà chủ yếu là người dư giả về tiền. Trong khi đó, người dân cũng có nhu cầu mua nhà đang phải "đánh vật" với những khó khăn như xăng dầu, thực phẩm tăng giá… thì còn tiền đâu mà thực hiện "ước mơ" thay đổi chỗ ở. Chính vì thế, nhiều người cho rằng, bản đề xuất này chỉ để phục vụ cho những người giàu.

Ông Đực cho biết, suốt hai năm qua, khi thị trường BĐS bắt đầu trầm lắng, Bộ Xây dựng đưa ra rất nhiều giải pháp như lập ngân hàng nhà ở, lập ngân hàng xây dựng… nhưng không hiệu quả. Đây là những biện pháp mang tính chất tài chính chứ không liên quan nhiều chuyên ngành xây dựng. Đáng lẽ ra, muốn cứu BĐS, Bộ nên cho các doanh nghiệp được quyền lựa cho các hạng mục, các công trình đề đầu tư thì hơn.

"Tôi tự hỏi, việc làm trên có thể thực hiện trong tầm tay thì Bộå lại không làm. Tôi lấy ví dụ, hiện nay chúng ta đang có quy định 1-2-1. Nghĩa là, nếu doanh nghiệp muốn xây dựng một ngôi nhà 50m2 thì phải xây dựng hai ngôi nhà 70m2 trở lên và một ngôi nhà trên 100m2. Và thực tế cho thấy, trong khi ngôi nhà diện tích nhỏ bán được thì các ngôi nhà trên 70m2 hiện nay đang tồn rất nhiều, không bán được. Và nhiều doanh nghiệp "chết" vì đầu tư vào hạng mục này. Chính vì thế, nhiều người đặt câu hỏi sao Bộ Xây dựng không cho các doanh nghiệp xây 100% các ngôi nhà 50m2?", ông Đực nhấn mạnh.

Nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Cao Sỹ Kiêm cũng cho rằng, chính sách cần phải hướng đến người dân, phải hài hòa các lợi ích chung. BĐS không còn cách nào khác là phải trở về giá trị thực. Các doanh nghiệp BĐS giờ phải ít nhiều chấp nhận thực tế. Họ từng là những người giàu nhất nước, là những doanh nghiệp siêu lợi nhuận, lại được ngân hàng ưu ái, nên giờ giảm giá thì cũng chỉ là chia sẻ lợi nhuận mà thôi. Quan điểm của ông Kiêm là phải để cho thị trường BĐS "xì hơi" dần dần thì mới mong cứu vãn được, và người mua nhà cũng được lợi. Giảm 50% thuế GTGT chỉ là cứu doanh nghiệp, người dân sẽ không được lợi nhiều.