Nhà giá thấp... vẫn quá cao

Giá căn hộ chung cư vẫn vượt khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân. Ảnh: Quỳnh Mai

Để giảm giá nhà một cách bền vững chỉ có cách hạ giá đầu vào để từ đó hạ giá thành, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở của số đông dân chúng.

Chạm đáy nhưng vẫn quá khả năng

Giá căn hộ chung cư thấp nhất trên địa bàn thành phố hiện nay chủ yếu trên địa bàn các quận, huyện vùng ven như Bình Tân, Bình Chánh, Thủ Đức, Nhà Bè... cách trung tâm thành phố từ 20 đến 40 phút đi xe gắn máy. Mặc dù mặt bằng giá căn hộ trên địa bàn các quận, huyện này là thấp nhất thị trường nhưng vẫn rất khó tìm các dự án có giá bán dưới 10 triệu đồng/m2. Mức giá bán căn hộ chung cư trong các dự án nhắm đến những người tiêu dùng thực sự, có nhu cầu nhà ở hiện nay phổ biến từ 12 -14 triệu đồng/m2. Loại căn hộ một phòng ngủ, diện tích 40 - 50m2, giá thấp nhất cũng lên đến trên nửa tỉ đồng; loại căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 60 - 80m2, giá ngấp nghé cả tỉ đồng.

Sau một thời gian dài khủng hoảng của thị trường BĐS, quỹ căn hộ tồn đọng lên gần 100.000 căn, giá căn hộ hiện nay đang được cho là đã chạm đáy, không có khả năng giảm thêm nữa. Bất chấp thực tế mặt bằng giá căn hộ đã giảm từ 30 - 50% nhưng không vì thế khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân được cải thiện, đặc biệt là những người làm công ăn lương, người mua nhà lần đầu... Theo tính toán của chuyên gia Nguyễn Vĩnh Minh Thành, nếu chọn phương thức mua căn hộ trả trước 30%, trả góp 70% giá trị căn hộ, thời gian trả góp 15 - 20 năm qua NH, với mặt bằng lãi suất ổn định ở mức 15%/năm thì chỉ sau vài năm, khách hàng phải trả số tiền gấp 2 lần giá trị của căn hộ đã mua. Điều này là một trở ngại thực sự trong việc tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người làm công ăn lương. Tuy nhiên, với khả năng tài chính hạn hẹp của những người làm công ăn lương, nhiều người không có cách nào khác phải chọn phương thức vay vốn NH để mua nhà.

Muốn hạ cũng không hạ được

Trong một lần trả lời chất vấn báo chí vì sao giá nhà đất quá cao, vượt quá khả năng của đại bộ phận người dân; phải chăng giới kinh doanh BĐS ăn quá dày..., một “đại gia” ngành BĐS cho rằng: “Bản thân tôi cũng cảm thấy giá nhà đất ở Việt Nam là một sự bất hợp lý quá lớn. Thu nhập bình quân đầu người ở Việt Nam thấp hơn Thái Lan rất nhiều, nhưng giá nhà đất tại Hà Nội và TPHCM cao hơn gấp vài lần. Ở các nước phát triển, người ta chỉ phải mất vài năm thu nhập là có thể mua nhà, còn ở Việt Nam phải mất đến vài chục năm dành dụm mới có thể sở hữu một căn hộ bé tẹo. Tuy nhiên, đây không phải lỗi của DN BĐS và cũng chẳng phải là DN BĐS ăn quá dày. Hãy nhìn vào cơ cấu giá thành của một dự án BĐS, sẽ không quá khó để hiểu ra vì sao giá nhà đất ở Việt Nam quá cao”.

Theo tính toán của một chuyên gia này: Giá thành căn hộ hiện nay phụ thuộc vào 4 nhóm chi phí đầu vào: Chi phí vốn vay, chi phí xây dựng, tiền mua quyền sử dụng đất và tiền sử dụng đất nộp cho ngân sách nhà nước và cuối cùng là các chi phí hành chính quản trị. Trong đó, 3 nhóm chi phí mà DN không thể kiểm soát được là chi phí vốn vay, chi phí mua quyền sử dụng đất và tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng. Về chi phí vốn vay, thông thường một dự án BĐS phải mất từ 3 - 5 năm triển khai mới đưa được sản phẩm ra thị trường. Nếu chỉ lấy mặt bằng lãi suất 15%/năm chỉ sau 4 năm, chi phí vốn đã phải cộng vào giá thành 60% số tiền DN đã vay DN để đầu tư cho dự án.

Một DN từng tuyên bố, nếu ổn định lãi suất ở mức 10%/năm và thủ tục triển khai một dự án kéo xuống chỉ còn từ 1 đến 2 năm thì giá căn hộ chung cư có thể giảm 20 - 30% so với hiện nay. Riêng đối với nhóm chi phí mua quyền sử dụng đất và tiền sử dụng đất, trong đó, tiền sử dụng đất bị tác động nhiều từ các quy hiện hành, khiến DN phải mua đất 2 lần, làm đội giá thành. Chi phí mua quyền sử dụng đất (bồi thường giải tỏa) theo giá thị trường, bị tác động bởi yếu tố lên xuống do thị trường quyết định... Vì vậy, bất chấp thị trường BĐS đóng băng, gần 100.000 căn hộ đang tồn đọng, hàng trăm DN đang lâm vào cảnh sống dở chết dở thì giá nhà đất vẫn cứ ở cao chót vót. DN cho dù muốn thoát khỏi tình cảnh hiện nay, muốn đẩy mạnh đầu ra nhưng vẫn không thể hạ giá bán căn hộ. Chỉ khi nào những nhóm chi phí đầu vào được đưa về mức thấp nhất có thể thì lúc đó mới có thể giảm giá nhà đất một cách căn cơ và bền vững.