Nhà đầu tư thứ cấp có thể gây “nhiễu loạn” thị trường?

Những nhà đầu tư thứ cấp "dỏm" gây ra nhiều rủi ro tiềm ẩn cho thị trường bất động sản.

Sau một thời gian trầm lắng, thị trường bất động sản năm 2015 đã thực sự khởi sắc trở lại. Bất động sản trở thành thỏi nam châm hút mạnh các nhà đầu tư thứ cấp, với mong muốn kiếm lời “khủng” trong một thời gian ngắn.

Đại diện một chủ đầu tư cho biết, thông thường các dự án của công ty này khi vừa mới công bố thì đã có rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp đến đặt cọc một lúc nhiều căn hộ. Tuy nhiên họ chỉ đóng trước một phần nhỏ tiền. Mục đích chủ yếu của các nhà đầu tư thứ cấp đó là lượt sóng, bán lại để kiếm lời. Đây cũng là một nguyên nhân khiến giá căn hộ bị đẩy lên trong thời gian qua.

Thực tế, trong năm qua có không ít dự án có quy mô lên đến cả nghìn căn hộ thế nhưng chỉ sau một vài lần mở bán chủ đầu tư đã thông báo hết hàng. Điều này ngay lập tức gây sốt. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia đặt câu hỏi liệu con số cả nghìn căn hộ đó có thực sự bán hay đang găm giữ trong tay những nhà đầu tư lướt sóng?.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM thừa nhận, thị trường hiện nay có sự tham gia rất lớn của các nhà đầu tư thứ cấp và một bộ phận lớn những nhà đầu tư thứ cấp này có thể sẽ gây ra những bất ổn cho thị trường. Trong năm 2016, khi thị trường bất động sản tiếp tục tốt lên thì số lượng nhà đầu tư thứ cấp cũng sẽ tăng lên rất lớn.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành nhận định, thị trường bất động sản trong năm 2016 sẽ còn nóng hơn 2015 rất nhiều. Phân khúc cao cấp tiếp tục là tâm điểm của thị trường vì lợi nhuận nhiều khiến các nhà đầu tư ồ ạt đổ tiền vào đầu tư. Thế nhưng, ông Nghĩa cho rằng đa phần nhà đầu tư hiện nay đều vay tiền của ngân hàng đến khoảng 80% để đầu tư vào mua căn hộ. Điều này cực kỳ nguy hiểm với thị trường bất động sản vì nếu thị trường có biến động hoặc ngân hàng thay đổi chính sách cho vay sẽ khiến rối loạn cho thị trường bất động sản. “Tôi lấy ví dụ, nếu người đầu tư mua căn hộ khoảng 1 tỷ, nhưng họ chỉ đóng trước cho chủ đầu tư khoảng 10% (khoảng 100 triệu), vài ba tháng sau chủ đầu tư lên giá khoảng 5 - 10% nghĩa là họ bán ra đã lời khoảng 50 – 100 triệu. Hiện nay, lãi suất vay ngân hàng một tháng tối đa khoảng 6 – 7%/năm, nhưng ở đây họ chỉ mất thời gian rất ngắn đã có lời khoảng 50% - 100% thì ai mà không ham. Thành ra, khi thấy lời lớn thì càng có nhiều nhà đầu tư vào mua, người này sang tay người khác, cứ như thế sóng sau sẽ cao hơn sóng trước nên tiềm ẩn nguy cơ rất lớn cho thị trường”, ông Nghĩa phân tích.

Theo báo cáo của một số công ty môi giới, trong năm 2016 sẽ có khoảng gần 50.000 căn hộ mới được bung ra thị trường. Chiếm lớn trong số đó vẫn là phân khúc trung và cao cấp. Như vậy, với nguồn cung khổng lồ mới và nguồn cung rất lớn đang nằm trong tay các nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường rõ ràng nếu không cẩn trọng nguy cơ rủi ro đang là rất lớn.

Theo tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, ông lấy làm ngạc nhiên vì trong thời gian qua thị trường lại đang bùng nổ nguồn cung căn hộ cao cấp. Ông Hiếu cho rằng, đây là phân khúc từ chỗ khó bán nhất vì có giá trị lớn không nằm trong tầm thu nhập của đa số người dân Việt Nam thế nhưng hiện nay lại đang có nguồn cung rất lớn. Ông Hiếu cảnh báo, nếu không cẩn trọng thì nguy cơ thị trường bất động sản xảy ra bong bóng là hoàn toàn có cơ sở.

Mặc dù thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi khá tốt và có triển vọng phát triển hơn nữa trong năm nay thế nhưng đối với các ngân hàng thì đây vẫn là lĩnh vực được xếp vào nhóm cho vay chứa đựng nhiều rủi ro. Theo tiến sĩ Hiếu, điều này là cần thiết, vì thị trường bất động sản cũng như một bông hồng đầy gai. Ngân hàng đặc biệt cẩn trọng khi cho với những chủ doanh nghiệp không có khả năng tài chính và cả những nhà đầu tư nhỏ lẻ vay tiền để đầu tư bất động sản.