Nhà đầu tư sẽ quay lại thị trường bất động sản trong năm 2023?

Một dự án bất động sản tại thành phố Đà Nẵng. Ảnh: Lê Phước Bình

Giao dịch nhà đất tại miền Trung chững lại từ quý 3/2022

Sau một giai đoạn trầm lắng kéo dài do ảnh hưởng từ dịch bệnh Covid-19, thị trường nhà đất khu vực miền Trung dần phục hồi từ cuối năm 2021 đến giữa năm 2022 thì bất ngờ một lần nữa rơi vào giai đoạn trầm lắng kể từ quý 3/2022.

Thống kê từ Bộ Xây dựng cho biết, trong quý 1/2022, khu vực miền Trung ghi nhận 6.783 giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thì đến quý 2/2022 khu vực miền Trung ghi nhận 19.565 giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ.

Và bước sang quý 3, lượng giao dịch đã giảm xuống chỉ còn 17.425 giao dịch.

Ở phân khúc đất nền, trong quý 1/2022 khu vực này có 42.722 giao dịch thì trong quý 2/2022 tăng mạnh lên 69.088 giao dịch, nhưng đến quý 3/2022 thì giảm mạnh, chỉ còn 18.789 giao dịch.

Cụ thể, trong quý 2/2022, trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa có 7.742 lô đất nền, 168 căn chung cư và 760 căn nhà ở riêng lẻ giao dịch thành công qua công chứng.

Sang đến quý 3/2022, Khánh Hòa có 5.541 lô đất nền, 627 căn nhà ở riêng lẻ và 221 căn chung cư giao dịch thành công qua công chứng.

Tương tự tại Quảng Ngãi, trong quý 2/2022 toàn tỉnh có 9.545 giao dịch đất nền và nhà ở riêng lẻ thì đến quý 3/2022 con số giao dịch đã giảm xuống còn 8.755 giao dịch.

Tại Thừa Thiên Huế, trong quý 2/2022 có 4.950 giao dịch đất nền và 311 giao dịch nhà ở riêng lẻ.

Bước sang quý 3/2022, toàn tỉnh có 2.480 giao dịch đất nền và 136 giao dịch nhà ở riêng lẻ.

Giao dịch bất động sản lao dốc do tâm lý của nhà đầu tư? Ảnh: Lê Phước Bình

Giao dịch lao dốc do tâm lý nhà đầu tư?

Sở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế cho biết, kể từ quý 2/2022, mức độ quan tâm của nhà đầu tư giảm rõ rệt và lượng giao dịch cũng có dấu hiệu chững lại có thể do việc siết tín dụng cho vay mua bán bất động sản của một số ngân hàng và chi phí nguyên vật liệu đầu vào tăng cao.

Thêm vào đó, cơ quan thuế siết chặt giao dịch bất động sản hai giá dẫn đến hồ sơ bị trả lại gây ách tắc giao dịch bất động sản.

Ngoài ra có thể do một số nơi nhà đất bị định giá quá cao so với giá trị thực là do những đợt tăng giá quá nhanh, quá nóng và do nguồn cung ngày càng khan hiếm.

Đến cuối tháng 6/2022, Ngân hàng nhà nước không còn siết chặt cho vay mà chỉ kiểm soát cho vay đối với những dự án rủi ro cao và Tổng cục thuế yêu cầu các tỉnh không trả lại hồ sơ, không được kéo dài thời hạn giải quyết hồ sơ chuyển nhượng nhà đất. Song tình hình thị trường bất động sản vẫn yên ắng, không có dấu hiệu khả quan, nhu cầu giao dịch đất nền rất ít.

Còn Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi thì cho rằng, kể từ quý 2/2022, do ảnh hưởng nhiều yếu tố thị trường như giá nguyên vật liệu tăng cao, các ngân hàng siết chặt việc cho vay đầu tư bất động sản nên ngành bất động sản gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai đầu tư xây dựng.

Hầu hết các giao dịch bất động sản tại Quảng Ngãi trong thời gian qua đến từ việc mua bán các lô đất thổ cư là chủ yếu, trong khi đó hàng tồn kho của các dự án bất động sản còn nhiều nhưng vẫn neo ở giá cao dẫn đến việc người dân có nhu cầu mua đất khó giải ngân.

Lý giải về việc giao dịch bất động sản tại miền Trung giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm cho rằng, nguyên nhân chính xuất phát từ tâm lý của nhà đầu tư.

Cụ thể là, bất động sản là sản phẩm đặc thù, có giá trị cao nên người mua cần có thời gian tìm hiểu kỹ các vấn đề về pháp lý, giá cả và đặc biệt là vấn đề về tài chính.

Đơn cử, khi có thông tin lãi suất tăng thì sẽ tác động rất lớn đến tâm lý nhà đầu tư. Ngay khi đó, nhà đầu tư cần dùng đòn bẫy tài chính sẽ không còn quan tâm đến việc đầu tư bất động sản ở thời điểm đó.

Trong khi đó nhà đầu tư dài hạn có tiềm lực tài chính, ít sử dụng đòn bẫy tài chính thì đang có xu hướng nghe ngóng thị trường.

Theo lý giải của các nhà đầu tư này, khi nhà đầu tư không quan tâm đến thị trường thì dòng vốn tự có của họ sẽ chuyển hướng sang đầu tư vào các kênh khác như kinh doanh, mua vàng, gửi tiết kiệm,…

Vì vậy, để các nhà đầu tư này sớm quay trở lại thị trường bất động sản trong thời gian ngắn là điều khó xảy ra. Nếu có quay trở lại cũng phải mất một thời gian khoảng trên 6 tháng đến một năm hoặc có thể lâu hơn.

Riêng đối với các nhà đầu tư cần sử dụng nhiều đòn bẫy tài chính thì chỉ khi nào thị trường có nhiều thông tin tích cực về dòng vốn, lãi suất thì họ mới mạnh dạn quay trở lại với thị trường.

Quy hoạch mới sẽ mở ra nhiều cơ hội phát triển mới cho thành phố Đà Nẵng. Ảnh: Lê Phước Bình

Tâm lý nhà đầu tư sẽ tốt hơn trong năm 2023?

Giữa thời điểm thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn thì cũng là lúc cơ hội được trao cho các nhà đầu tư bất động sản dài hạn, có tiềm lực về tài chính.

Cơ hội xuất phát từ thực tiễn từ nay đến năm 2023, thị trường bất động sản được dự báo sẽ trải qua giai đoạn thanh lọc mạnh, giá bất động sản sẽ giảm khi mà nhiều nhà đầu tư không chịu được áp lực từ việc tăng lãi suất,…

Cơ hội cũng xuất phát từ việc nhiều quy hoạch cấp tỉnh thời kỳ 2021 – 2030, quy hoạch đô thị, quy hoạch Khu kinh tế sắp được phê duyệt trong thời gian tới.

Đơn cử như mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt quy hoạch tỉnh Hà Tĩnh thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050, mở ra nhiều định hướng phát triển mới cho địa phương này. Đây là tỉnh thành đầu tiên thuộc khu vực miền Trung được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch.

Hiện nay, nhiều địa phương khác thuộc khu vực miền Trung cũng đang khẩn trương lập quy hoạch cấp tỉnh thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050, dự kiến sẽ trình thẩm định và phê duyệt trong năm 2023.

Đơn cử, Đà Nẵng vừa trình thẩm định Quy hoạch thành phố Đà Nẵng. Theo đó, mục tiêu phát triển đến năm 2030 xây dựng thành phố Đà Nẵng trở thành một trong những trung tâm kinh tế - xã hội lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á với vai trò là trung tâm về khởi nghiệp, du lịch, thương mại, tài chính, logistics, công nghiệp công nghệ cao, công nghệ thông tin, công nghiệp hỗ trợ.

Đà Nẵng sẽ là một trong những trung tâm văn hóa - thể thao, giáo dục - đào tạo, y tế chất lượng cao, khoa học - công nghệ phát triển của cả nước; trung tâm tổ chức các sự kiện tầm khu vực và quốc tế.

Đây cũng là thành phố cảng biển, đô thị biển quốc tế với vị trí là hạt nhân của chuỗi đô thị và cực tăng trưởng của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung - Tây Nguyên và đạt đẳng cấp khu vực Châu Á,…

Hay ngày 21/11 vừa qua, Tỉnh ủy Quảng Nam đã tổ chức hội nghị lấy ý kiến về dự thảo Quy hoạch tỉnh Quảng Nam thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Theo đó, mục tiêu tổng quát của tỉnh Quảng Nam đến năm 2030 phấn đấu trở thành tỉnh phát triển khá của cả nước; có mạng lưới kết cấu hạ tầng đồng bộ theo hướng hiện đại; là cực tăng trưởng quan trọng của khu vực miền Trung - Tây Nguyên, trung tâm phát triển năng động, toàn diện của vùng động lực kinh tế miền Trung; hình thành trung tâm hàng không, cảng biển, dịch vụ logistics, du lịch, dịch vụ quốc tế; trung tâm công nghiệp cơ khí ô tô, cơ khí chế tạo, điện khí mang tầm khu vực.

Cùng với đó, quy hoạch cũng đề ra 5 mục tiêu, chỉ tiêu chủ yếu trên các lĩnh vực về kinh tế; văn hóa - xã hội; môi trường; kết cấu hạ tầng và quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội.

Bên cạnh quy hoạch cấp tỉnh thì nhiều địa phương cũng đang triển khai lập quy hoạch và điều chỉnh nhiều quy hoạch quan trọng, động lực thu hút đầu tư tại khu vực.

Đơn cử như Khánh Hòa đang triển khai lập quy hoạch chung đô thị mới Cam Lâm, điều chỉnh quy hoạch chung Khu kinh tế Vân Phong; Phú Yên lập điều chỉnh quy hoạch thành phố Tuy Hòa và vùng phụ cận, điều chỉnh quy hoạch Khu kinh tế Nam Phú Yên; Quảng Ngãi triển khai lập quy hoạch phân khu khu vực dọc đường ven biển Dung Quất – Sa Huỳnh, lập điều chỉnh quy hoạch Khu kinh tế Dung Quất; Quảng Nam điều chỉnh quy hoạch chung thị xã Điện Bàn, lập điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Hội An; Thừa Thiên Huế lập quy hoạch chung đô thị tỉnh Thừa Thiên Huế, điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Chân Mây – Lăng Cô.

Bên cạnh đó, Quảng Trị lập điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đông Hà, điều chỉnh quy hoạch chung Khu kinh tế Nam Đông Hà; Quảng Bình lập quy hoạch chung thành phố Đồng Hới và vùng phụ cận, điều chỉnh quy hoạch chung Khu kinh tế Hòn La;…