Nguy cơ “đóng băng” thị trường bất động sản

Các DN rất mất thời gian cho công tác thỏa thuận giá đền bù giải phóng mặt bằng - Ảnh: Hoài Nam

Với mục tiêu góp phần tạo ra cơ chế chính sách mới, giúp thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam phát triển một cách năng động, minh bạch, thời gian qua, Chính phủ và các cơ quan chức năng đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, sau một thời gian triển khai thực hiện, những văn bản này đã dần bộc lộ những vướng mắc cần có sự điều chỉnh phù hợp với thực tế mà Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một ví dụ điển hình.

Điều 11 của Nghị định 69 quy định, khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án…, khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp DNNN tiến hành cổ phần hoá lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất… chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp…

Theo quy định này, các DN BĐS phải đóng tiền sử dụng đất căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo giá thị trường. Điều này hoàn toàn khác so với cách tính trước đây và gây khó khăn, do tổng số tiền phải đóng cao và DN không còn tính chủ động. Thời gian trước, các DN đóng tiền sử dụng đất dựa theo bảng giá đất hàng năm do UBND cấp tỉnh và tương đương ban hành (chỉ bằng 20 - 30% giá thị trường) và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất.

Ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty Địa ốc Bình Dân phản ánh: "Chúng tôi đầu tư khoảng 14.000 m2 đất, trong đó có 5.000 - 7.000 m2 đất ở và đất đã được giao làm tái định cư cho dự án kênh Ba Bò. Khi nộp thuế, DN được Cục thuế TP. HCM hướng dẫn sang Sở Tài chính. Sở này lại bảo phải thuê công ty thẩm định giá. Cuối cùng, theo Điều 11 của Nghị định 69 thì số tiền sử dụng đất phải nộp tổng cộng là 57 tỷ đồng, trong khi theo tính toán của DN, nếu bán hết dự án thì được 60 tỷ đồng là tối đa". Theo ông Tú, như vậy DN đổ vốn đầu tư, làm hạ tầng… để khi hoàn thành sản phẩm bán ra chỉ đủ để đóng tiền sử dụng đất.

Chia sẻ với ý kiến trên, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành cho rằng, trước đây, Nghị định 84/CP quy định DN tự bồi thường với dân. Thế nhưng, công tác bồi thường không hề đơn giản, đền bù thấp dân không đi, dẫn đến dự án bị kéo dài vì thỏa thuận mãi không xong. DN buộc phải mua đất của dân theo giá thị trường, phải đền bù thỏa thuận từng m2 đất với giá cao hơn nhiều lần so với khung giá của Nhà nước. Thế nhưng, khi khấu trừ cho DN, Nhà nước chỉ áp dụng theo khung quy định. "Hiện Nghị định 69 thu tiền sử dụng đất 100% theo giá thị trường thì DN không làm nổi dự án, sản phẩm không có, Nhà nước không thu được thuế. Nếu ra được hàng thì giá cao, dân không mua nổi, chẳng ai được lợi", ông Đực nói.

Để giải quyết những khúc mắc xoay quanh vấn đề tính tiền sử dụng đất, ông Đực cho rằng, tốt nhất nên giải quyết theo cách phân chia ra hai loại đất. Đối với đất do Nhà nước cấp cho DN, Nhà nước đền bù cho dân, cấp sổ đỏ… thì sẽ thu thuế 100% giá thị trường. Đối với đất do DN tự mua của dân, bỏ tiền đầu tư hạ tầng…, nên đóng thuế khoảng 15% hoặc 20% tối đa là 30% theo giá thị trường…

Nhiều ý kiến đã đưa ra dự báo, nếu tiếp tục thực hiện Nghị định 69 sẽ dễ dẫn đến tình trạng đóng băng toàn thị trường BĐS, do khó có DN nào dám đầu tư dự án mới khi chưa tính được đầu vào và đầu ra. Với cách tính hiện tại, mọi việc đều thụ động, không thể biết được giá cả thị trường vài năm sau chuyển biến thế nào thì không ai dám "liều" đầu tư khi không thể chắc chắn mức thuế mình phải đóng cũng như khả năng tiêu thụ sản phẩm. Ông Nguyễn Đình Hà, Giám đốc Công ty An Thiên Lý kiến nghị, để tránh nguy cơ đóng băng toàn thị trường BĐS, biện pháp tốt nhất hiện nay là điều chỉnh lại Điều 11 trong Nghị định 69 theo hướng thu tiền sử dụng đất khoảng 10 - 15% là phù hợp.

Chia sẻ những bức xúc của DN, ông Lê Thanh Khuyến, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) nhận xét, sau 3 lần sửa đổi, Luật Đất đai năm 2003 đã phần nào tạo đà cho sự phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, ông Khuyến cũng thừa nhận, vẫn còn khá nhiều tồn tại, bất cập cần phải nghiên cứu, thảo luận để làm rõ hơn về quyền sử dụng đất trong thị trường địa ốc. Vì vậy, ông đề xuất cần phải xây dựng cơ chế đảm bảo thị trường quyền sử dụng đất và thị trường BĐS liên thông với các thị trường tài chính, chứng khoán, xây dựng… trong và ngoài nước.

Ông Khuyến cũng đề nghị cơ quan chức năng xem xét việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất, vì hiện nay, việc định giá mới chỉ căn cứ vào vị trí, hạ tầng và mục đích sử dụng đất mà chưa tính đến yếu tố quy hoạch, kiến trúc.

"Nhà nước điều tiết giá BĐS bằng quan hệ cung - cầu về đất đai, thông qua các chính sách và thuế liên quan đến đất đai chứ không nên quản lý theo kiểu hành chính. Làm sao để Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường vừa là nhà đầu tư BĐS lớn nhất", ông Khuyến nói.