Ngược dòng BĐS: Cơ hội tích lũy thời khủng hoảng

Tranh thủ làm đại sự

Chờ hết tháng 7 âm lịch, gia đình anh Huy Nam ở Định Công đã quyết toàn bộ căn nhà ống gần 40m2 trong ngõ sâu và cả mảnh đất phần trăm xen kẹt chưa có giấy tờ gom được khoảng hơn 4 tỷ để phục vụ cho tái thiết việc ăn ở. Với số tiền này, anh Nam đã mua một căn hộ 113 m2 ở Văn Khê để với tổng số tiền khoảng 2,5 tỷ đồng. Số còn lại quyết định đặt mua một căn biệt thự ngoại ô ở Ba Vì.

Anh Nam cho biết, mình "đại sự" di dời lần này xác định coi như ổn định lâu dài. Quyết bán nhà ống nhỏ trong phố chật chội, ẩm thấp, thiếu không gian và ánh sáng để ra chung cư mới để sống có hạ tầng và không gian đồng bộ hơn.

Giải thích cho quyết định mua biệt thự ngoại ô của mình anh cho biết, Ba Vì trước đây xa nay đã kéo lại gần, đầu tư số tiền ban đầu không lớn nhưng lâu dài mình sẽ có được một không gian "xanh" để sống và nghỉ ngơi khi giá còn rẻ, chỉ vài ba triệu/m2 đã có hạ tầng. Nếu về sau, không chỉ cơ hội mua các không gian sống xang quanh nội đô sẽ khó mà giá cả chắc chắn sẽ tăng lên. Không nói đâu xa, chỉ nhìn vào lộ trình giá của chủ đầu tư cũng thấy giá càng về sau càng tăng, có khi gấp đôi so với ban đầu.

"Tôi không so đo về giá nhiều khi thị trường đã hết sốt và chạm mức giá chung, trong khi ngoài việc mua được giá tốt, có được nhà ỏ hợp lý còn được hưởng những giá trị khác về chất lượng sống mà cũng không sợ mất giá tài sản", anh Nam chia sẻ.

Tương tự, anh Xuân Khanh ở Linh Đàm đã tính đổi lo đất hơn 40 m2 ở Đầm Trấu (Hà Nội) theo giá thị trường cũng khoảng gần 3 tỷ để gạt sang mua một biệt thự ở ngoại thành.

Theo anh Khanh, miếng đất ở dưới Đầm Trấu mua hơn 2 năm lên giá không nhiều mà có vẻ ngày càng khó tăng giá và khó bán. Bán đi nhưng không đầu tư vào chung cư hay phân lô để kiếm lời vì thị trường không khả quan mà chuyển qua đầu tư biệt tự ngoại ô.

"Ở nội thành ngột ngạt, ô nhiễm, thực tế ai cũng mong có một không gian xanh ở ngoại thành. Trước đây, việc này nếu muốn đều phải tự tìm mua và xây rất tốn công sức. Nay có các dự án hoàn thiện với mức giá chỉ 3 - 4 tỷ đồng phù hợp với nhiều người khá giả. Ngoài việc nâng cấp giá trị cuộc sống thì với mức giá hiện nay còn rẻ, xét dưới góc độ đầu tư dài hạn cũng ít rủi ro và có thể sinh lãi. Chưa kể đây là một cách tích lũy tài sản vì cơ hội mua biệt thư gần trung tâm, vị trí đẹp, giá rẻ sẽ ngày càng hiếm và càng đắt.

Phân khúc ít biến động

Nhân viên bán hàng của sàn giao dịch có nguồn hàng lớn về biệt thự ngoại ô cho biết, kể cả trong tháng 7 âm lịch, bản thân anh cũng có 3 giao dịch thành công trong phân khúc này, số lượng giao dịch từ đó đến nay vẫn theo xu hướng tăng lên. Bên cạnh những người thích tìm mua trang trại và đất tự xây thì đa số người dân thích tìm đến các dự án BĐS nghỉ dưỡng vì được hưởng hạ tầng, không tốn công sức xây dựng và lại đầy đủ về pháp lý.

Đại diện Archi Land cho biết, 3 dự án mới chào bán từ cuối quý II/2011 đến nay có tiến độ bán hàng rất tốt và gần như đã kín chỗ. Tốc độ này khiến chủ đầu tư đang tính đến việc đẩy nhanh việc mở rộng và thiết lập các dự án mới.

Trong khi đó, trái với suy nghĩ của nhiều người về sự chùng xuống của thị trường BĐS nói chung sẽ khiến cho BĐS nghỉ dưỡng vốn được cho là ít khách sẽ bị ảnh hưởng nặng hơn thì phân khúc này vẫn đang có hoạt động đầu tư rất sôi động, đặc biệt là các khu vực ven Hà Nội như: Ba Vì, Sóc Sơn, Phúc Yên hay Hòa Bình.

Ghi nhận trên thị trường cho thấy, trong những tháng từ quý II/2011 đến nay, trong phân khúc chung cư và nhà đất dự án hạn chế ra hàng thì các dự án BĐS nghỉ dưỡng mà cụ thể là các dự án biệt thự ngoại ô quanh Hà Nội vẫn đều đặn ra hàng với số lượng vài chục căn mỗi đợt và bán khá nhanh.

Mới đây, tại hội nghị xúc tiến đầu tư du lịch Hòa Binh vào đầu tháng 10/2011. trong số 9 dự án được cấp phép đầu tư thì chiếm hầu hết và dự án về BĐS nghỉ dưỡng mà sản phẩm đặc trưng là biệt thự nghỉ dưỡng ngoại ô. Trong đó nhựng dự án do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện, có những dự án quy mô lớn đến hàng trăm hécta...

Đại diện môt chủ đầu tư cho biết, thực chất đây là phân khúc ít bị biến động giá vì bên cạnh các yếu tố cơ bản như: đánh vào nhu cầu thực, nhiều lợi ích khi đầu tư và đón đầu xu hướng sống mới thì đây cũng là khu vực có giá rẻ, người đầu tư bằng tiền thực, ít lướt sóng nên ít rủi ro mà lại được xem là một khoản đầu tư dài hạn đúng nghĩa cho tương lai.

Trao đổi về vấn đề này, ông Hoàng Minh Khang, Giám đốc công ty đầu tư và dịch vụ BĐS Minh Khang (Hà Nội) cho rằng, trên thị trường, cái khó của người này chính là cơ hội của người khác. Lúc nhà đất xuống giá, rất nhiều DN vừa và nhỏ trước đây đi thuê văn phòng và nhà xưởng nay có điều kiện tìm mua nhà đất, xưởng sản xuất để chuẩn bị cho quá trình phát triển lâu dài về sau. Cũng như thế, khi nhà đất, chung cư hết thời lớt sóng kiếm lãi, nhiều rủi ro thì việc nhiều người dồn tiền vào mua biệt thư ngoại ô là điều dễ hiểu.

"Đi ngược thị trường nhưng lại ít rủi ro nếu đầu tư thì mua bây giờ có giá rẻ, đầu tư dài hạn thì khả năng tăng giá rất cao. Nếu để sống thì thì có cơ hội lựa chọn địa điểm đẹp, đi lại thuận tiện, gần trung tâm để đón đầu một xu hướng sống hiện đại. Đó không chỉ là tranh thủ mua rẻ mà còn có thể là cách tích lũy cho dài hạn, tạo tiềm lực và chất lượng cho cuộc sống", ông Khang nói.

Đón đầu xu hướng

Nhận thấy nhu cầu tìm đến một không gian sống, 'căn nhà thứ hai" của người nội thành đang tăng lên. Các nhà đầu tư đang tập trung phát triển mạnh các biệt thự với diện tích vừa phải (khoảng 400-500m2), giá cả vừa phải (khoảng 3-4 tỷ/căn) ở ngoại thành với khoảng cách 1 giờ ô tô di chuyển.

Nếu như trước đây, xu hướng trang trại, nhà vườn đơn lẻ thiếu đồng bộ về hạ tầng thì các dự án mới đã tạo ra xung quanh khu vực biệt thự có các tiện ích, dịch vụ cơ bản như dịch vụ ăn uống, thể dục thể thao, mua sắm cơ bản (siêu thị mini) nằm trong khu vực được quản lý đồng bộ nên rất thuận tiện cho những người khá giả đầu tư.

Một loạt dự án có thể kể đến ở khu vực ven đô: Country House, Greenvillas, Xanh villas, Zen, Casablanca Đại Lải, Vincom village..... Bên cạnh đó, các dự án hạng sang như Nine Ivory, Flamingo Đại Lải.... có diện tích đất lên đến hàng ngàn m2 mỗi biệt thư và các dịch vụ cao cấp có giá trên một chục tỷ đồng cũng thường ra hàng đến đâu bán hết đến đó.

Chính vì thế, sau những dự án thăm dò đầu tiên cho thấy đây là một sự phát triển phù hợp với xu hướng dịch chuyển ra ven đô của đô thị tương lại nên các dự án mới đang được đẩy mạnh.

Theo các chuyên gia từ Hội quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, khu vực nội đô đang ngày càng trở nên quá tải, môi trường ô nhiễm, giao thông quá tải, nhu cầu về nhà ở đang trở nên bức thiết...Do đó Chính phủ đã có các chính sách nhằm giảm bớt áp lực cho khu vực nội đô.

Quy hoạch chung gần đây cho thấy kế hoạch phát triển và di dời một số cơ sở hành chính sự nghiệp như các trường đại học, khu công nghiệp, khu công nghệ cao... ra ven đô và đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng xây dựng thêm trường học, bệnh viện, đường sá, khu vực xử lý nước thải... ở khu vực này để dần dần theo kịp sự phát triển của nội đô. Việc dịch chuyển này kéo theo việc dịch chuyển của một bộ phận dân cư có thu nhập khá cao như chuyên gia, giảng viên, kỹ sư.... dẫn đến nhu cầu về nhà ở tại các khu vực ven đô cũng tăng lên. Đó chính là một cơ hội đầu tư mới.

Hơn nữa, xét trong lịch sự phát triển các đô thị trên thế giới thì đây cũng là một hướng phát triển tất yếu, một lối sống đang dần hình thành khi một bộ phận giới trẻ hiện nay là sống ở ven đô và làm việc trong nội đô. Điều này càng trở nên hiện thực khi hệ thống giao thông và hạ tầng đang phát triển nhanh chóng.

Điều khó khăn của các dự án hiện nay chính là có khoảng cách phát triển lớn giữa nội đô và ngoại thành, hạ tầng kém phát triển và có sự khác biệt về phong cách sống. Tuy nhiên điều này sẽ được nhanh chóng khỏa lấp khi các dự án được phát triển đồng bộ, xây dựng thành các cộng đồng sinh sống chung. Điều này cùng với quy hoạch đồng bộ cũng khiến khu vực ven đô trở nên đẹp hơn

Với sự khởi đầu của thị trường nhưng có tốc độ gi tăng nhanh thì người vào sớm luôn có nhiều sự lựa chọn do có nhiều cơ hội chọn được vị trí đẹp và sản phẩm ưng ý về không gian và tiện ích

Trong khi đó, sự tăng giá của khoản đầu tư được cho là khả quan. Hiện nay giá đất ở khu vực ngoại ô vẫn còn ở mức thấp nhưng trong vòng 5 đến 10 năm tới với sự phát triển của cơ sở hạ tầng, sự tăng lên của dân cư, nhiều khả năng đất tại khu vực này ngày càng đắt giá.