Nghịch lý nhà thương mại rẻ hơn nhà thu nhập thấp

Đối lập với cảnh chen lấn, xếp hàng bốc thăm mua nhà thu nhập thấp (NTNT) trước đây, hiện NTNT đang bị “ghẻ lạnh”, đặc biệt khi hàng loạt dự án nhà ở thương mại được mở bán với mức giá ngang ngửa, cạnh tranh với NTNT. Nếu Nhà nước không có cơ chế phù hợp và linh hoạt với loại hình NTNT, thì mô hình nhà ở nhiều ưu việt này có nguy cơ… phá sản.

Gỡ khó cho NTNT

Trong bối cảnh thị trường bất động sản suy giảm, mất thanh khoản, phân khúc NTNT vốn nhận được nhiều ưu đãi về chính sách, lại có đối tượng khách hàng đông đảo tưởng vẫn… sống khỏe, thế nhưng, cơn lốc giảm giá bất động sản quá mạnh và kéo dài, khiến phân khúc NTNT cũng bị tác động không nhỏ.

Những dấu hiệu tác động đầu tiên là, trong nhiều đợt mở bán NTNT tại Hà Nội gần đây, nhiều khách hàng đã đăng ký và có đủ điều kiện mua NTNT không tham gia bốc thăm mua nhà. Thậm chí, có khách hàng đã đặt mua còn rút lại tiền. Không bán được nhà, khả năng thu hồi vốn gặp nhiều khó khăn khiến một số doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này phải đề xuất chuyển số lượng căn hộ tồn đọng sang dạng căn hộ thương mại để có thể bán, thu hồi vốn.

Trao đổi với ĐTCK mới đây, lãnh đạo CTCP Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 5 (Handico 5), chủ dự án NTNT Sài Đồng (Long Biên), doanh nghiệp từng đề xuất được bán NTNT như nhà thương mại cho biết, cái khó nhất hiện nay với NTNT là cơ chế bán NTNT có quá nhiều bất cập. Theo vị lãnh đạo này, đối tượng muốn mua NTNT vẫn có nhiều, nhưng quan trọng là phải nới lỏng điều kiện được mua nhà.

Trước những khó khăn của loại hình NTNT, Bộ Xây dựng và chính quyền TP. Hà Nội cũng đã có những nghiên cứu và kiến nghị cụ thể để gỡ khó cho NTNT. Chẳng hạn, trước đó, Hà Nội đồng ý mở rộng đối tượng mua nhà với dự án NTNT Đặng Xá, do Viglacera làm chủ đầu tư. Theo đó, người mua nhà tại dự án Đặng Xá không chỉ là những hộ gia đình đang phải sống trong những căn nhà chật hẹp, mà bao gồm cả những người đăng ký tạm trú dài hạn đang làm việc tại các quận nội thành. Thậm chí, đối tượng có hộ khẩu thường trú tại huyện Gia Lâm cũng được mua NTNT.

Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đã kiến nghị mở rộng đối tượng mua NTNT và rút ngắn thời gian NTNT được phép bán lại, từ 10 năm xuống còn 5 - 7 năm. Theo lý giải của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, việc mở rộng đối tượng mua NTNT sẽ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư bán sản phẩm nhanh hơn, đồng thời thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển quỹ nhà này.

Nhà ở thương mại với giá hấp dẫn đang hút khách của nhà thu nhập thấp

Giá NTNT đang bị... cạnh tranh

Trong bối cảnh phân khúc NTNT gặp nhiều khó khăn, những kiến nghị nhằm giải quyết vấn đề đầu ra cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng NTNT được nhiều người ví như một hình thức giải cứu NTNT, loại hình nhà ở được Bộ Xây dựng đặt nhiều kỳ vọng trong giải quyết vấn đề về nhà ở cho người dân.

Khoảng một năm về trước, khi giá nhà đất tại các thành phố lớn, như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng tăng phi mã, chính sách phát triển phân khúc NTNT, với mức giá hợp lý cho người lao động đã được đông đảo người dân đón nhận. Nhờ được Nhà nước ưu đãi, hỗ trợ nhiều chính sách về thuế đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, lại được ưu tiên cho vay lãi suất thấp và bị khống chế lợi nhuận, nên giá NTNT khi ấy chỉ bằng 40 - 50% giá nhà ở thương mại. Do giá NTNT rất thấp so với mặt bằng thị trường, nên người có nhu cầu về nhà ở tranh nhau đăng ký mua.

Thế nhưng, khi thị trường bất động sản xuống dốc, nhiều dự án nhà ở thương mại liên tục giảm giá và có chiều hướng giảm sâu, khiến nhiều đối tượng đăng ký mua NTNT không tiếp tục mua NTNT, vì lý do các dự án NTNT thường nằm quá xa trung tâm.

Ông Nguyễn Văn Quyết, hiện sống tại khu vực Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa (Hà Nội) cho biết, cách đây một tháng, ông đã rút vốn, không tiếp tục mua nhà tại một dự án NTNT tại quận Long Biên để mua nhà tại một dự án thương mại ở quận Hà Đông, với mức giá đắt hơn NTNT không đáng kể.

Theo ông Quyết, căn hộ thương mại tại Hà Đông có mức giá cao hơn trên 1 triệu đồng/m2 so với giá NTNT, nhưng tổng mức tiền đầu tư không đổi, chỉ chưa đầy 1 tỷ đồng, lại gần trung tâm hơn. Cũng theo ông Quyết, với những gia đình như gia đình ông, có khi mấy thế hệ mới mua được nhà, vì vậy, mua được ngôi nhà ở gần trung tâm, con cháu đi lại thuận tiện, thì việc chờ đợi thêm 1 năm để nhận nhà cũng không quá quan trọng.

Giá NTNT có thể giảm thêm?

Theo tìm hiểu của ĐTCK, thời gian gần đây, hàng loạt dự án nhà ở thương mại được mở bán với giá khá “mềm”, từ 14 - 16 triệu đồng/m2 và hình thức thanh toán cũng rất hợp lý. Chẳng hạn, giá bán căn hộ tại dự án nhà ở thương mại Đại Thanh (Hà Đông) của CTCP Xây dựng tư nhân Lai Châu đang được bán với giá từ 14 - 14,3 triệu đồng/m2. Hay dự án The Sun Garden, tại 89 Phùng Hưng (quận Hà Đông) được chủ dự án công bố bán mức giá chỉ từ 14,2 triệu đồng/m2.

Mặc dù có mức giá bán khá thấp, nhưng theo một đại diện chủ đầu tư dự án đô thị Đại Thanh, với mức giá bán đó, chủ dự án vẫn có lãi.

Nếu dự án nhà ở thương mại được bán với giá rất thấp vẫn có lãi, thì nhà tại các dự án NTNT, được ưu đãi thuế đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, ưu tiên vay vốn với lãi suất thấp, lại bị khống chế tỷ suất lợi nhuận dưới 10%, thì mức giá bán lên tới 11 đến trên 13 triệu đồng/m2 có là quá cao, có thể giảm được nữa?

Trao đổi với ĐTCK mới đây, đại diện chủ dự án NTNT Sài Đồng cho rằng, mức giá bán hiện tại của dự án NTNT Sài Đồng, nếu tính toán kỹ cả trượt giá và lãi suất, doanh nghiệp lỗ chứ không có lãi, nên không thể giảm giá bán. Trong khi đó, đại diện của Vinaconex Xuân Mai thì cho rằng, mức lãi suất của doanh nghiệp khi đầu tư vào NTNT chỉ đạt 7 - 8%. Với mức lợi nhuận rất thấp này, việc tham gia làm NTNT, ngoài mục đích cung cấp nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, thì mục tiêu chính của doanh nghiệp là tạo công ăn việc làm cho cán bộ, công nhân viên của Công ty.

Với những cách lý giải này, thì việc giảm giá NTNT hiện nay là rất khó. Vì vậy, khi giá nhà ở thương mại giảm xuống một mức giá cạnh tranh với NTNT, lại có những ưu thế về vị trí và không ràng buộc về giao dịch mua bán, không ít khách hàng có nhu cầu nhà ở vẫn chấp nhận bỏ mua NTNT, để chuyển sang mua nhà ở thương mại.

Việc các dự án nhà ở thương mại giảm giá bán tiệm cận với khả năng của số đông người có nhu cầu mà vẫn có lãi là tín hiệu tốt với thị trường, nhất là với những khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở. Nhưng nó lại khiến doanh nghiệp xây dựng NTNT lâm vào khó khăn. Đặc biệt, việc người dân quay lưng với các dự án NTNT khiến mục tiêu của nhà quản lý (cụ thể ở đây là Bộ Xây dựng) đặt ra và kỳ vọng về chính sách phát triển NTNT trong những năm sắp tới trở lên khó đạt được.