"Nghị quyết CP để cứu bất động sản mới chỉ giải quyết phần ngọn"

Nghị quyết số 02/NQ-CP đã đưa ra một số giải pháp giải cứu thị trường BĐS. Điều này mang lại hy vọng sẽ thúc đẩy thị trường này khởi sắc. Tuy nhiên, trao đổi với báo Giáo dục Việt Nam, chuyên gia kinh tế - tài chính Bùi Kiến Thành cho rằng: Những quy định của Chính phủ trong Nghị quyết 02 nhằm mục đích giải cứu thị trường BĐS mới chỉ giải quyết “phần ngọn”, mà chưa tính tới “phần gốc”.

"Giải cứu" bất động sản cực kỳ phức tạp

- Giaoduc.net.vn: Thưa ông, có một chuyên gia đã từng nói: Nếu đúng tồn kho BĐS hơn 110 nghìn tỷ đồng thì không cần phải “cứu”, ông nghĩ sao về điều này?

Chuyên gia kinh tế - tài chính Bùi Kiến Thành.

TS.Bùi Kiến Thành: Phải nhận thấy rằng: hàng tồn đọng BĐS hiện nay quá cao, con số hàng tồn đọng không phải chỉ dừng lại ở 110 nghìn tỷ đồng. Nếu chỉ là 110 nghìn tỷ - đó là chuyện nhỏ, tôi nghĩ, gấp mấy lần 110 nghìn tỷ đồng. Sẽ không ai có con số chính xác, bởi vì ngân hàng cho vay BĐS trực tiếp là một phần, còn phần khác cho doanh nghiệp (DN) vay, DN sử dụng vốn vay đó vào đầu tư BĐS, đầu tư ngoài ngành lại là chuyện khác nữa.

Số tiền ngân hàng khai báo cho vay BĐS chỉ là phần nổi của tảng băng, còn phần dưới của tảng băng là bao nhiêu thì không ai biết, trong khi đó, phần chìm này mới là quan trọng.

Các nhà hoạch định kế hoạch có trách nhiệm phải đi nghiên cứu để làm rõ tín dụng cho vay BĐS mọi ngành là bao nhiêu? Cái dễ làm được nhất là vạch hàng tồn kho BĐS bao nhiêu căn hộ, loại gì, cần thống kê đầy đủ sản phẩm BĐS.

Hiện giờ không biết các cơ quan chức năng đã làm thống kê chưa?!.

- Cũng trong Nghị quyết 02 của Chính phủ đã đưa ra phương án mua nhà thương mại làm nhà tái định cư để giải tỏa “cơn khát” nhà tái định cư, ông có ý kiến gì phương án này?

TS.Bùi Kiến Thành: Cần phải xem xét căn hộ thương mại làm căn hộ tái định cư - phân khúc sản phẩm có phù hợp không? Chúng ta phải suy nghĩ, tái định cư là mua xong cấp cho người tái định cư không lấy tiền. Trong khi đó, những căn hộ thương mại này cấp cho người tái định cư với phương thức nào thì chưa rõ.

Thêm vào đó, cũng phải đặt câu hỏi: Bán cho ai, giá nào, giảm giá hay không, ai được thụ hưởng? – điều này sẽ tạo ra nhiều tiêu cực như cơ chế xin – cho.

Lấy tiền của ngân sách để mua sản phẩm rồi đi phân phối cho tái định cư, điều này giảm được phần hàng tồn kho nhưng những rắc rối phát sinh khác mà mình chưa thấy sẽ giải quyết như thế nào?!

- Một trong những giải pháp mà Nhà nước đưa ra là cắt nhỏ diện tích căn hộ để phù hợp với nhu cầu của thị trường, diện tích từ 25 đến 40m2 đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Theo ông, biện pháp này có hiệu quả?

TS.Bùi Kiến Thành: Cái này nói thì dễ nhưng làm thì không đơn giản, vì có những căn hộ xong tới 60 – 70% rồi, giờ thay đổi ống nước, ống nhà vệ sinh rất khó. Không phải mình làm một căn hộ, muốn cắt đôi ra thành 2 căn hộ là xong.

Các dự án mới có mặt bằng, chưa xây dựng thì dễ chuyển đổi hơn, còn những dự án đã hoàn tất, từ nhà ở cao cấp chuyển sang nhà ở xã hội, thay đổi thiết kế, nội thất là cả một vấn đề. Một câu hỏi được đặt ra là: Nếu nhà ở trung tâm thành phố giá 30 – 60 triệu/m2, ngoại ô 20 – 30 triệu/m2, chuyển thành nhà thu nhập thấp có được hay không?!

- Từ những nhận định nêu trên, cũng có ý kiến cho rằng: Các giải pháp giải cứu BĐS trong Nghị quyết 02 của Chính phủ đang đổ tiền cho nhà giàu – giới đầu tư BĐS, quan điểm của ông thế nào về việc này?

TS.Bùi Kiến Thành: Cứ cho là những giải pháp của Chính phủ đưa ra đều thực hiện được, mặc dù không đơn giản, chuyển đổi được 200.000 căn hộ cao cấp thành 500.000 căn hộ bình dân nhưng… nhà nước chưa có giải pháp để cho người nghèo mua được nhà.

Vừa qua, Ngân hàng BIDV đặt ra mấy chục nghìn tỷ đồng lập quỹ cho người thu nhập thấp vay, tuy nhiên, đề xuất của BIDV có một vài điểm, theo tôi, là chưa phù hợp.

Thứ nhất, mục tiêu cho vay với lãi suất thấp, dưới mức thông thường nhưng cụ thể mức lãi suất là bao nhiêu. Nếu lạm phát là 16-20%, cho vay 10 - 12 % là thấp nhưng nếu lạm phát giảm như trong tháng 6/2012, mức lãi suất đó đã phù hợp chưa. Và đó đã phải là mức lãi suất mà người dân có thể chấp nhận được hay chưa?

Thứ hai, tại sao lại đưa ra những tiêu chuẩn ưu tiên, chia công dân Việt Nam thành công dân hạng nhất, hạng hai như thế?

Thứ ba, BIDV đưa ra đề xuất tiêu chuẩn thu nhập thấp là dưới 4,8 triệu đồng/tháng. Thử hỏi, ai có mức thu nhập bình quân như thế mà dám nghĩ tới chuyện mua nhà. Mặt khác, trong khi Quốc hội đưa ra mức phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 9 triệu đồng/tháng, tại sao không áp dụng mức này mà lại đặt ra con số 4,8 triệu đồng. Sự chênh nhau, thiếu logic giữa các con số khiến người dân phải suy nghĩ.

Giúp người dân nghèo có tiền mua nhà, tại sao Chính phủ không làm?

- Nếu những giải pháp trên đều chưa khả thi, ông có thể chia sẻ những kinh nghiệm, giải pháp mà các nước phát triển trên thế giới đã thực hiện thành công giúp người dân có khả năng mua được nhà?

TS.Bùi Kiến Thành: Thành lập một quỹ cho vay bất động sản với lãi suất ưu đãi là việc mà nhiều quốc gia trên thế giới đang làm, ở Mỹ là Fannie Mae và Freddie Mac của Chính phủ Liên bang cho vay với lãi suất 3-4%.

Đặc thù của nó là huy động vốn trên thị trường tài chính, được chính phủ Mỹ đứng ra bảo lãnh. Vì vậy, huy động vốn với lãi suất thấp để cho vay sát với lãi suất của trái phiếu liên bang Mỹ, chỉ 3 – 4%. Tại sao mình không nghiên cứu hệ thống này, xem cái nào phù hợp, cái gì chưa phù hợp để ứng dụng vào thực tế tại Việt Nam.

Theo chuyên gia kinh tế - tài chính Bùi Kiến Thành: Nếu Việt Nam thành lập và vận hành những quỹ hỗ trợ bất động sản như Fannie Mae và Freddie Mac của Mỹ, những người có thu nhập thấp, trung bình hoàn toàn có cơ hội mua được nhà. (Ảnh minh họa)

- Tại Việt Nam, để thành lập một quỹ cho vay bất động sản với lãi suất ưu đãi - cách thức mà Mỹ, Pháp đã thực hiện hiệu quả, thành công, cần phải lưu ý gì thưa ông?

TS.Bùi Kiến Thành: Tôi đưa ra ý kiến thế này: Ngân hàng Nhà nước lấy trách nhiệm của mình là ngân hàng trung ương có thể cho tổ chức/quỹ tín dụng BĐS này vay tiền với lãi suất 1% (trong thời hạn 20 – 30 năm) - mức đảm bảo để ngân hàng nhà nước có thể vận hành tốt.

Sau đó, quỹ này cho người dân vay lại với lãi suất 3 – 4%, như vậy, có thể tạo ra lãi suất thấp cho người dân.

- Điều này có tạo ra vấn đề lạm phát hay không, thưa ông?

TS.Bùi Kiến Thành: Đó là vấn đề cần suy nghĩ, nhưng cũng cần lưu ý rằng, không phải do ngân hàng nhà nước tạo điều kiện vốn cho quỹ này mà tự nó gây ra lạm phát. Ngược lại, quỹ như thế có thể tạo cho người dân cơ hội vay vốn với lãi suất 2 – 3% trong vòng 20 – 30 năm, giúp cho người dân nguồn tín dụng để mua nhà.

Nếu người dân có thể mua nhà thì không những 200 – 300 căn hộ bây giờ chuyển đổi ra mà sẽ có hàng triệu căn hộ lập nên để người dân có nhu cầu mua nhà.

Khi Nhà nước bán được 1 – 2 triệu căn hộ mỗi năm cho người dân, sẽ tạo ra công ăn việc làm cho người lao động, không chỉ ngành xây dựng mà còn ngành khác liên quan như sắt, thép, xi măng, gạch ngói,… đồng thời kéo theo sự phát triển trong nhiều lĩnh vực tiêu dùng, kinh tế khác nhau trong lĩnh vực phát triển nhà ở. Cuối cùng là tạo nguồn thuế cho ngân sách Nhà nước.

Như vậy, Nhà nước không mất đồng xu nào cả mà lại được lợi rất nhiều.

- Thực ra, trước đây Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất thành lập một số quỹ như Quỹ tín thác bất động sản, Quỹ tiết kiệm nhà ở, tuy nhiên, các phương án đều chưa được thực thi. Liệu giải pháp này có dễ dàng đi vào cuộc sống?

TS.Bùi Kiến Thành: Các quỹ mà Bộ Xây dựng đề xuất trước đây đều không hợp lý. Cách đây 2 năm, Bộ Xây dựng đề xuất quỹ tiết kiệm nhà ở, trích 1% lương mỗi tháng của người lao động.

Điều bất hợp lý ở đây là: Tại sao trích 1% lương của người ta nhưng có cho họ vay tiền hay không?

Trong khi đó, việc thành lập và vận hành những quỹ hỗ trợ bất động sản như Fannie Mae và Freddie Mac của Mỹ, thế giới đã áp dụng nhiều và chúng ta hoàn toàn có thể học hỏi và áp dụng vào Việt Nam. Đó đều là những việc hoàn toàn nằm trong tầm tay của Chính phủ, tôi không hiểu tại sao Chính phủ lại không làm?

- Tuy vậy, một vấn đề cần đặt ra là: Ai sẽ là người quản lý quỹ này và làm sao tránh được tiêu cực khi quản lý quỹ?

TS.Bùi Kiến Thành: Đó là việc chúng ta phải suy nghĩ, phải giám sát, quản lý chặt chẽ, tránh lạm dụng như đã xảy ra ở Mỹ với Fannie Mae và Freddy Mac, tạo nên bong bóng bất động sản, đưa đến khủng hoảng tài chính, và lôi nền kinh tế rơi vào hiểm họa suy thoái.

Chúng ta phải quy định vay như thế nào, lợi nhuận vay tới bao nhiêu, bên Mỹ, Pháp chỉ cho người vay có khả năng trả nợ, số tiền trả nợ hàng tháng cả gốc và lãi giới hạn là bao nhiêu?!

Ví dụ, cho người dân vay 20 năm, mỗi năm 12 tháng, tháng đầu trả lãi rất nhiều, một chút xíu trả gốc, tháng cuối cùng, lãi suất ít, gốc nhiều, phải phân ra như thế để một tháng như vậy trả bao nhiêu tiền cố định trong vòng 20 năm. Theo quy định, mỗi tháng, số tiền người vay phải trả không được quá 30% thu nhập. Giả sử, thu nhập của anh là 9 triệu đồng/tháng, 6 triệu bỏ chi tiêu hàng tháng, chỉ 30% bỏ ra mua nhà. Chứ không phải cho vay vô tội vạ.