Lo ngại rót 30.000 tỷ đồng chỉ cứu được một số đối tượng, địa ốc có thể cầm máu nhưng vết thương khó lành, tiến sĩ Alan Phan cho rằng nên để thị trường tự điều chỉnh để sau 4-5 năm có thể quay về thời hoàng kim.

Theo tiến sĩ Alan Phan, giá nhà có thể giảm thêm 30-50% nữa. Ảnh: Hoàng Lan

- Vấn đề giải cứu bất động sản đang gây tranh cãi, một bên nói cần tháo gỡ vì địa ốc liên quan đến hơn 80 ngành nghề, số khác cho rằng không nên bi kịch hóa. Ông nghiêng về ý kiến nào?

- Bất cứ phương án giải cứu nào cũng đòi hỏi một cái giá phải trả. Thứ nhất là tiền bạc, thứ hai là ảnh hưởng của nó tới các hoạt động khác. Nếu Chính phủ in tiền để giải cứu bất động sản thì hệ quả đầu tiên là lạm phát và toàn dân phải chịu. Các giải pháp khác như đánh thuế vào tài khoản tiết kiệm giống Síp làm thì chúng ta đã thấy hậu quả thế nào. Tôi cho rằng, với giải pháp nào, Chính phủ cũng như nền kinh tế Việt Nam sẽ phải trả cái giá đắt.

Quan điểm của tôi là hãy để cho bất động sản rơi tự do. Điều này sẽ làm giá nhà giảm thêm 30-50% để "bắt kịp" thu nhập của người dân và sẽ tạo ra một tầng lớp trung lưu có đủ điều kiện mua nhà. Người dân sẽ có thêm niềm tin và đây chính là một cú hích tạo ra sự kích cầu lớn. Giống như nền kinh tế Mỹ nợ ngập đầu nhưng vẫn rất năng động, bởi họ phải "kéo cày" làm việc tới 15-16 tiếng mỗi ngày để trả nợ.

Tất nhiên, khi để bất động sản rơi thì nợ xấu ngân hàng sẽ tăng, nhà băng có thể "chết" nhưng không sao cả vì số lượng ngân hàng hiện dư chứ không thiếu. Nếu một nửa nhà băng chết, một nửa sống thì cũng không sao, miễn là Chính phủ bảo đảm người dân sẽ không mất tiền. Ngân hàng chết, chứng khoán sẽ tụt nhưng sau đó niềm tin sẽ lấy lại và đi tới một chu kỳ kinh tế mới.

- Ông đánh giá thế nào về giải pháp rót 30.000 tỷ đồng qua ngân hàng thương mại để tháo gỡ khó khăn cho địa ốc, trong đó tập trung cho phân khúc nhà thu nhập thấp và nhà thương mại giá rẻ?

- Theo tôi giải pháp này không khả thi. Hiện nợ xấu ngân hàng chồng chất rồi, giờ phải cho vay thêm thì sẽ rất "ngượng ngùng". Chính phủ rót 30.000 tỷ đồng chỉ cứu được một vài đối tượng. Thị trường bất động sản Việt Nam chỉ cầm máu một chút và vết thương sẽ không khỏi. Phương thức can thiệp này không hữu hiệu mà chỉ lợi cho một nhóm người. Ngoài ra, khi bơm tiền ra sẽ có ít nhất 50% lượng tiền biến mất vì sự không minh bạch, thiếu kiểm soát nghiêm túc. Phải nhớ rằng, ở đâu cũng thế, tiền của người khác thì ta luôn có sự cẩu thả trong tiêu xài. Không có sự kiểm soát chặt chẽ thì luôn có những đối tượng lợi dụng, đó là tình trạng chung của mọi xã hội, "thừa nước đục thả câu".

Ở Mỹ, Chính phủ không cứu bất động sản mà để giá địa ốc xuống ồ ạt. Khi ngân hàng lớn lâm nguy, Chính phủ phải rót tiền vào để có thăng bằng nhưng sau đó chính ngân hàng phải tự tìm vốn để bù vào. Sau khi có thêm một nguồn vốn mới, ngân hàng phải trả lại Chính phủ.

Kết quả thăm dò ý kiến độc giả trên VnExpress, tính tới chiều 21/3.

- Ông cho rằng, giải pháp đưa ra khó khả thi, vậy Chính phủ nên làm gì lúc này?

- Chính phủ phải làm sao để giá xuống và thu nhập người dân lên. Tới điểm nào hai bên gặp nhau thì cung cầu mới cân bằng. Những theo tôi, để hai điểm này gặp nhau thì phải mất đến 10 năm.

- Các chuyên gia cho rằng, hiện có sự chờ đợi của doanh nghiệp cũng như người dân vào các biện pháp giải cứu. Theo ông, tâm lý chờ đợi bao trùm này sẽ ảnh hưởng thế nào đối với thị trường bất động sản?

- Nếu bất động sản nằm yên không bán được thì càng đợi, người ta càng tuyệt vọng sẽ có nhiều người bỏ cuộc và giá sẽ xuống. Đó là áp lực chính. Tôi cho rằng, người mua nhà tỏ ra khôn ngoan, họ chờ đợi sự nao núng từ phía người bán. Giá nhà xuống họ mua được và nền kinh tế sẽ tốt hơn. Họ chờ đợi vì không có niềm tin. Thực tình tiền trong dân rất nhiều nhưng họ không muốn kinh doanh gì cả vì lúc này mà đầu tư thì bấp bênh quá. Nhiều người tôi biết có khả năng kinh doanh nhưng họ không muốn động tới tiền của mình, họ muốn đợi. Đôi khi tôi thấy những nhà đầu tư nước ngoài tin nhiều hơn là những người đã ở đây lâu.

- Lời khuyên của ông cho các nhà đầu tư cũng như người dân trong bối cảnh địa ốc như hiện nay là gì?

- Nếu doanh nghiệp trường vốn thì có thể đợi chờ và tìm cách để làm dự án hấp dẫn hơn. Trường hợp kẹt vốn, doanh nghiệp nên "phủi tay" làm lại, chấp nhận bỏ cuộc chơi thay vì tham gia một cách vô vọng. Người dân nếu thấy dự án tốt, sức mua ổn đáp ứng nhu cầu thì nên mua để đầu tư dài hạn.

- Theo ông, mất bao lâu để thị trường địa ốc phục hồi?

- Tình hình đang xấu, sẽ mất rất nhiều năm để bất động sản lại thời vàng son 10-15 năm nếu không có gì thay đổi. Không giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm. Doanh nghiệp mà không còn khả năng hoạt động thì nên để phá sản. Giống như một hình ảnh vui là có 1 con cóc mà mình phải nuốt thì nuốt ngay để đi làm việc khác thay vì ngồi nhìn nó hoài mà đến cuối ngày nó vẫn xấu chứ không đẹp hơn.

- Có nhiều kinh nghiệm đầu tư quốc tế, ông đánh giá thế nào về sức hút của thị trường bất động sản trong nước đối với các nhà đầu tư ngoại?

- Thị trường bất động sản Việt Nam chứa nhiều nghịch lý và nhạy cảm nên thật tình mà nói chưa hút nhiều nhà đầu tư ngoại. Thủ tục pháp lý và quan niệm toàn dân sở hữu đất đai vẫn chưa quen lắm với người nước ngoài. Thị trường hiện không sáng sủa nên việc kiếm tiền trong 3-5 năm rất khó, bởi vậy cơ hội ngắn hạn không dễ dàng. Còn cơ hội dài hạn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việt Nam đang yếu thế trong việc thu hút dòng tiền bên ngoài vào so với Indonesia, Malaysia, Thái Lan và Philippines. Kinh tế vĩ mô của Việt Nam cũng chưa bền vững.

Các trường hợp mua lại dự án phải có một mức giá hợp lý, chủ đầu tư chịu lỗ còn đơn vị mua lại thấy có cơ hội rút lui trong chiến thắng 3-4 năm thì họ vẫn làm. M&A chủ yếu là dự án đang xây dở dang, chỉ cần nhà đầu tư ngoại rót thêm một khoản tiền nữa để hoàn thiện nên họ sẵn sàng mua lại. Còn bảo họ đầu tư dài hạn, mua đất giải phóng mặt bằng sau đó triển khai dự án thì câu trả lời là không.

Alan Phan là doanh nhân với 43 năm kinh nghiệm tại thị trường Mỹ và Trung Quốc. Ông là Việt kiều đầu tiên đưa công ty tư nhân của mình lên niêm yết sàn chứng khoán Mỹ (1987) - Công ty Hartcourt đạt thị giá 670 triệu đôla vào năm 1999.

Ông cũng là doanh nhân đầu tiên đưa giao dịch chứng khoán và giáo dục từ xa qua mạng Internet tại Trung Quốc (1997). Ông từng là Chủ tịch Quỹ đầu tư Viasa Fund tại HongKong và Thượng Hải.

* Bạn đọc có thể trao đổi bình luận thêm ở trang Bạn đọc viết của CafeLand tại đây.

Hoàng Lan - Hàn Phi (VnExpress)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tại Sao Lại Tin     Bùi Xuân Lộc - 10/04/2013 5:25 PM     Trả lời

Lý do gì làm bạn tin ông ấy??????

 (0 (0)

Trả lời
Ts Phan K Hiểu Thị Trường Bđs Việt Nam     Lưu Quang Vũ - 06/04/2013 10:32 PM     Trả lời

Tôi tôn trọng quan điểm của ông,tuy nhiên TS k phải người kinh doanh BĐS cả ở ngoài nước cũng như tại VN?Vậy ông lấy đâu ra kinh nghiệm?Hay chỉ là những lý thuyết sách vở thưa ông?Bản thân tôi đã phải chứng kiến biết bao nhiêu bạn bè,đối tác,người thân của mình thiệt hại,cay đắng vì "cơn bão của thị trường",chúng tôi-những người trong nghề đang nỗ lực để tự vượt qua,chúng tôi tin rằng chúng tôi biết mình cần phải làm gì!

 (0 (0)

Trả lời
Moi Nguoi Mot Quan Diem     Mai Đình Hải - 22/03/2013 1:52 PM     Trả lời

tôi là một người bình thường nên đóng gop y kiến riêng mình, các bạn thấy nếu để bất động sản rơi tự do thi sẽ thế nào chứ,theo tiến si thi 4>6 nam nua may ra mới khởi sắc,thế các bạn hãy nhĩn về 3 năm trước khi nên kinh tế vẫn ổn,tỉ lệ thất nghiệp thấp, luơng cao, còn bây giờ sau 3 năm lương vẫn thế, tết cắt thưởng, thất nghiệp nhiều, đi lam còn bị nợ lương, lý do là gì, bất động sản chết thi ngân hàng cung chết, xây dựng chết, sắt thép chế.... rất nhiều ngành ngê nua cũng chết theo thì lúc đó tỉ lệ thất nghiệp sẽ thế nào, và có 1 sự thật là cứ tiêp tục 4>5 năm nữa thi sinh viên ra truong công nhân co tay nge cung con chưa xin được việc chứ đừng nói lao động phổ thồng, chỉ mong nhà nước sớm tìm cách giải quyet cach quan lý cho ổn thỏa thì sẽ sớm thoát khủng hoảng chứ không thể khoanh tay đứng nhìn được

 (0 (0)

Trả lời
Chằng Có Chính Phủ Nào Để Bđs Rơi Tự Do     Nguyễn Hoàng - 22/03/2013 10:46 AM     Trả lời

Nói để cho BĐS rơi tự do là không đúng. Chả có nước phát triển cao nào để cho BĐS rơi tự do cả. Trong thực tế nhiều chính phủ đều có những chính sách hỗ trợ, kích cầu cho BĐS vì ngành này liên quan đến rất nhiều ngành nghề khác. Cứu nhưng không để lạm phát quay lại mới giỏi. Cứu mà để lạm phát lên thì coi như cứu hỏng, thất bại. Ngay chỉ khi nhu cầu tiêu dùng các mặt hàng bình thường giảm sút là người ta đã có chính sách kích cầu rồi chứ không nói riêng BĐS. Xã hội hàng hóa tiêu dùng là phải thế

 (0 (0)

Trả lời
Sai Quan Diem     Hoanh Hiep - 21/03/2013 9:50 PM     Trả lời

Toi khong dong tinh quan diem cua ong phan, neu de thi truong doi tu do thi cac chu dau tu se khong bao gio ha gi, neu du an nao khong kha thi hoac cham tien do nha nuoc thu hoi ngay nhu vay nguoi dan moi mua duoc san pham tot. Neu nha nuoc khong can thiep thi nguoi dan khong mua duoc nha. Ti le that nghiep cao boi vi hang hoa khong ban duoc, ls ngan hang cao.

 (0 (0)

Trả lời
Rất Hay     Anh Tuấn - 21/03/2013 5:28 PM     Trả lời

Những gì ông nói là hoàn toàn đúng chứ đưa 30k tỷ thì như muổi bỏ biển và cũng như đồng chí Nguyễn Bá Thanh là "vớ vẫn" bị ăn cả hai đầu. Người dân con mong giá nhà xuông 50% thì giờ giải cứu ai được lợi ? Còn tiền đâu giải cứu, đừng nói là in tiền à nha là ôm hận với tỷ lệ lạm phát luôn.

 (0 (0)

Trả lời
Quá Hay     Nguyễn Xuân Trường - 21/03/2013 4:58 PM     Trả lời

với ai thì tôi không tin, nhưng với tiến sĩ alan phan thì tôi tin tưởng tuyệt đối, hãy để cho nó đi theo quy luật của tự nhiên .

 (0 (0)

Trả lời
Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.