Nên đặt trần cho vay đối với lĩnh vực bất động sản?

Ảnh minh hoạ

Gần đây, tại nhiều tỉnh thành xảy ra tình trạng “sốt” đất; còn tại các đô thị lớn, giá bất động sản tăng liên tục. Nhiều người bắt đầu đưa ra hoài nghi: thị trường địa ốc sắp xuất hiện “bong bóng”, vì vậy đã đề nghị ngân hàng siết tín dụng bất động sản.

Lãi vay mua nhà hấp dẫn

Lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng hiện đang rất cạnh tranh và vô cùng hấp dẫn. Khảo sát tại 20 ngân hàng trong nước, lãi suất vay ưu đãi đang dao động từ 5,9%/năm đến 9%/năm.

Đáng lưu ý, trong tháng 5, một số ngân hàng điều chỉnh giảm lãi suất cho vay mua nhà. Ví dụ, Sacombank giảm lãi suất ưu đãi từ 9,5%/năm xuống còn 8,5%/năm; Techcombank giảm từ 7,29%/năm xuống 6,69%/năm. BIDV và PVcomBank cũng điều chỉnh giảm lãi suất từ 7,8%/năm xuống 7,5%/năm và từ 7,49%/năm xuống 6,5%/năm…, áp dụng trong vòng 3 - 6 tháng đầu.

Trong các ngân hàng được khảo sát, VPBank và TPBank hiện đang cùng có lãi suất cho vay mua nhà thấp nhất trên thị trường: 5,9%/năm.

Lãi vay mua nhà trung bình thuộc về nhóm các ngân hàng quốc doanh như: Agribank, Vietcombank, VietinBank, BIDV…, dao động từ 7%/năm đến 7,7%/năm cố định trong vòng 1 năm đầu. Theo nhiều nhà đầu tư, Vietcombank là ngân hàng có mức lãi suất thấp và ổn định trong nhóm ngân hàng có vốn nhà nước.

Lãi suất vay mua nhà cao nhất thuộc về nhóm các ngân hàng như: UOB, OCB, Sacombank, Eximbank, VIB. Cụ thể, tháng 5/2021, Eximbank đang có mức lãi suất vay mua nhà cao nhất thị trường là 9%/năm; tiếp theo là UOB: 8,7%/năm; Sacombank: 8,5%/năm.

Lãi suất cho vay mua nhà tương đối thấp giúp thị trường bất động sản khởi sắc, nhu cầu vay vốn mua nhà tăng cao tại các ngân hàng.

Theo số liệu của Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến hết quý I/2021, tín dụng vào bất động sản đạt 1,85 triệu tỷ, tăng 3%, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng trung bình chung toàn ngành và đang chiếm hơn 19,5% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Trong đó, tín dụng cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản chỉ khoảng 600.000 - 650.000 tỷ đồng, tương đương 7% tổng dư nợ nền kinh tế, tức là không quá lớn. Gần 70% dư nợ cho vay bất động sản là cá nhân vay mua nhà, sửa nhà, tức phục vụ nhu cầu ở thực của người dân.

Ông Từ Tiến Phát, Phó Tổng giám đốc ACB cho biết, dư nợ cho vay mua nhà tại ngân hàng này có tăng trong năm qua, nhưng chỉ tăng ở mức độ trung bình, không cao như mọi năm trước. Nguyên nhân là do tác động của đại dịch Covid-19.

Trên thực tế, việc người dân mua nhà để ở hay đầu cơ là rất khó tách bạch. Trong bối cảnh dịch bệnh, lãi suất gửi tiết kiệm lại giảm mạnh, thanh khoản ngân hàng dư thừa nên kinh doanh bất động sản trở thành một trong những kênh đầu tư thu hút vốn, và khi dư nợ tăng thì nợ xấu cũng tăng theo.

Theo số liệu của NHNN, tính đến 31/12/2020, tỷ lệ nợ xấu chiếm khoảng 1,85% tổng dư nợ lĩnh vực bất động sản. Con số này tuy thấp hơn đáng kể so với năm 2017 (2,48%) và năm 2018 (1,95%) nhưng cao hơn so với năm 2019 (1,58%). Dự báo, năm 2021, tỷ lệ nợ xấu tổng dư nợ lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục tăng.

Chưa siết tín dụng chảy vào bất động sản

Cơ quan Thanh tra giám sát NHNN vừa có văn bản gửi các tổ chức tín dụng yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng chứng khoán, bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, BOT và một số lĩnh vực rủi ro khác. Liệu có phải NHNN đang lo hình thành “bong bóng” bất động sản và hãm dòng tiền chảy vào lĩnh vực này bằng hàng loạt văn bản cảnh báo gần đây?

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, thị trường vẫn chưa hội tụ đủ điều kiện tạo ra tình trạng giá nhà đất tăng đột biến đến một mức giá vô lý hoặc mức giá không bền vững; các điều kiện tạo thành “bong bóng” bất động sản còn rất yếu.

Ông Khương dẫn chứng, room tín dụng hiện còn lớn, lãi suất ngân hàng đang giảm và trong tầm kiểm soát, nguồn vốn phân bổ không dổ dồn cho ngành địa ốc. Và hơn hết là nguồn cung sản phẩm trên thị trường thật sự đang hiếm.

Riêng các chính sách quản lý rủi ro dòng tiền vào thị trường bất động sản đến nay không có gì thay đổi. Hệ số rủi ro cho vay bất động sản vẫn là 200%, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn vẫn là 40% (được kéo dài đến tháng 9/2021, thay vì bị nâng lên từ tháng 9/2020).

TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế cho rằng: “Vừa rồi, NHNN đưa ra công văn là chỉ để cảnh báo một số ngân hàng đã cho vay chứng khoán, bất động sản hơi nhiều, yêu cầu thực hiện nghiêm các chính sách đã ban hành. Do đó, không có việc NHNN siết thêm tín dụng bất động sản”.

Theo ông Nguyễn Thành Đô, Phó chủ tịch, thành viên Hội đồng quản trị độc lập HDBank, ngoài việc cảnh báo, siết chặt từ phía NHNN thì từng ngân hàng phải đặt ra mức trần cho vay đối với hai lĩnh vực này tùy theo "sức khỏe", nguồn vốn của mình.