Nâng đỡ thị trường

Từ nhà ở xã hội đến đất nền

Kể từ năm 2013, nhà ở xã hội được hưởng khá nhiều ưu đãi từ chính sách, trong đó rõ nhất là cả doanh nghiệp xây dựng lẫn người mua, thuê mua loại hình nhà ở này đều thuộc đối tượng của gói tín dụng hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng. Nay, nghị định 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, có hiệu lực từ ngày 10/1/2014, còn cho phép các dự án phát triển nhà ở xã hội được hưởng thêm một số hỗ trợ, ưu đãi.

Các chủ thể tham gia đầu tư vào nhà ở xã hội sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt, được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định, được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Đặc biệt, chủ đầu tư còn được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án. Nhờ vào điều này, giới doanh nghiệp kỳ vọng sẽ có thêm nguồn vốn để đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội.

Trong những ngày đầu năm, thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV ra đời cũng được đánh giá là một sự trợ giúp đối với nhiều doanh nghiệp địa ốc. Thông tư này cho phép chủ đầu tư các khu đô thị có thể bán đất nền cho người dân tự xây nhà. Tùy theo nhu cầu phát triển đô thị, khả năng huy động các nguồn lực, đề xuất của chủ đầu tư, ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.

Lưu ý là khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất phải được đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở, đồng thời phải đảm bảo việc cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân khi đến ở.

Các chủ đầu tư lớn dĩ nhiên hào hứng với chính sách này, vì họ sẽ có thêm cơ hội bán được hàng, trong bối cảnh sản phẩm căn hộ thương mại hay biệt thự, nhà liền kề vẫn đang ế ẩm. Không những thế, đất nền thường được ưa chuộng vì giá cả phù hợp, lại giúp người mua chủ động hơn trong việc xây dựng.

Tuy nhiên, điều khiến nhiều người lo ngại là vì giá trị không cao nên đất nền thường bị đầu cơ do người dân có thể sang nhượng dễ dàng. Từng có thời kỳ, hiện tượng đầu tư vào đất nền đã góp phần không nhỏ khiến thị trường bất động sản méo mó với các cơn nóng sốt.

Cho phép phân lô bán nền trở lại có thể khiến tình trạng các khu đô thị bị bỏ hoang diễn ra, gây lãng phí tài nguyên đất đai. Để trấn an những lo ngại đó, một lãnh đạo thuộc Bộ Xây dựng cho biết, cùng với việc cho phép áp dụng hình thức trên, Thông tư cũng quy định việc phân lô, bán nền tại các khu đô thị sẽ được kiểm soát chặt chẽ.

Việc chia lô bán nền sẽ được kiểm soát qua nhiều khâu và chỉ khi tuân thủ các quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc của khu vực đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt cũng như đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, an sinh xã hội và nhu cầu về nhà ở của địa phương mới được cho phép.

Như vậy, thị trường nay có thêm một dòng sản phẩm “mới mà cũ” là nền đất đã có hạ tầng. Những người mới đi làm một thời gian, chưa có tiền xây nhà và không thích ở căn hộ chung cư hay nhà xây sẵn có thể mua một miếng đất nền để dành và đó là một lựa chọn hợp lý với họ. Đó là chưa kể thời gian qua, không ít chủ đầu tư nhận tiền của khách hàng nhưng không tiến hành xây dựng và bàn giao nhà ở khiến người dân mất lòng tin, không muốn tham gia thị trường. Sản phẩm đất nền, vì vậy, sẽ giúp người mua an tâm hơn.

Chỉ cần có những quy định cụ thể để hạn chế mặt tiêu cực có thể xảy ra, như tình trạng phá vỡ quy hoạch, cảnh quan kiến trúc, cũng như tình trạng đầu cơ. Chẳng hạn, có thể đưa ra một thời hạn cụ thể để người dân xây dựng, nếu không thực hiện sẽ bị phạt nặng. Chủ đầu tư ngoài việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội còn phải giám sát người mua đất nền tuân thủ theo mẫu nhà và quy hoạch, đồng thời phải cùng chịu trách nhiệm nếu người dân xây dựng sai...

Được như vậy thì thị trường vừa có đa dạng sản phẩm cho người mua chọn lựa, vừa không sợ tình trạng “loạn đầu cơ” như trước kia.

Giảm lãi suất cho vay gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng

Cũng trong những ngày đầu năm, Ngân hàng Nhà nước đã có Quyết định số 21/ QĐ-NHNN về mức lãi suất áp dụng trong năm 2014 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở theo gói tín dụng 30 ngàn tỉ đồng.

Theo đó, mức lãi suất mới là 5%/ năm, giảm 1%/năm so với mức áp dụng trong năm 2013, một quyết định được cho là sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ giải ngân của gói hỗ trợ lãi suất. Tính đến nay, gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng mới giải ngân chưa đến 2%, dù các bộ ngành, địa phương khẳng định đã dỡ bỏ hầu hết các rào cản về thủ tục, hồ sơ, xác nhận…

Nguyên nhân chính của việc giải ngân chậm này do nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội và nhà thương mại diện tích dưới 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2 còn ít. Sản phẩm địa ốc phù hợp không nhiều, trong khi hàng tồn kho trên thị trường bất động sản phần lớn là những căn hộ diện tích lớn, giá cao.

Một số doanh nghiệp muốn sản phẩm của mình là đối tượng của gói hỗ trợ để thuận tiện cho người mua trong việc vay vốn, nên đã xin chuyển dự án từ những căn hộ diện tích lớn thành diện tích nhỏ và giá bán phù hợp, nhưng đa số chưa được chấp thuận. Ngoài việc điều chỉnh lãi suất, Ngân hàng Nhà nước cho biết có thể bổ sung một số ngân hàng thương mại vào chương trình, ngoài năm ngân hàng thương mại nhà nước tham gia từ đầu, để có thêm đầu mối triển khai gói hỗ trợ này.

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, trong một kiến nghị mới đây, đã cho rằng để gói hỗ trợ lãi suất thực sự tạo được sự chuyển biến tích cực trên thị trường, Chính phủ nên chấp thuận cho các dự án nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ dưới 70m²/căn hộ, giá bán dưới 15 triệu đồng/m² đang xây dựng dở dang được vay nguồn vốn tín dụng ưu đãi.

Thêm vào đó là những ưu đãi khác về điều kiện, như thời hạn cho vay là 20 năm, người vay được ân hạn ba năm đầu chưa phải trả nợ gốc và lãi vay, chỉ cần có vốn đối ứng tối thiểu là 10%... Được như vậy, thì sự hỗ trợ của chính sách mới thực sự góp phần làm ấm lên thị trường bất động sản.