Nắm chắc pháp lý – bí quyết sống còn của người mua

Lừa đảo mua bán nhà đất xuất hiện rầm rộ thời gian gần đây

Đầu tháng 6/2019, nhiều khách hàng đã cầm băng rôn kéo đến trụ sở của Công ty cổ phần tư vấn đầu tư Angle Lina (trụ sở tại số 22B Phùng Khắc Khoan, phường ĐaKao, quận 1, TP.HCM) để tố cáo doanh nghiệp này lừa đảo, không giữ đúng cam kết và đòi lại tiền đã đóng khi mua nền đất do Angle Lina rao bán cho họ trước đó.

Bà Loan, một khách hàng mua nền đất tại dự án Khu dân cư Đỗ Xuân Hợp (phường Phước Long B, quận 9, TP.HCM), cho biết từ tháng 4/2018, Công ty Angel Lina đã phân lô 224 nền tại dự án Khu dân cư Đỗ Xuân Hợp với giá bán từ 1,8 – 2 tỉ đồng/nền.

Khách hàng phải thanh toán 50% giá trị hợp đồng ngay đợt đầu tiên, các đợt tiếp theo là 10%. Công ty này cam kết trong ba tháng đầu góp vốn sẽ thi công xong hạ tầng, sáu tháng sau sẽ giao nền và sau 12 tháng sẽ giao sổ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Nếu vi phạm sẽ trả lại toàn bộ số tiền đã nhận và bồi thường thêm 50%.

Vị khách hàng này cho biết, hầu hết người mua đã trả ít nhất là 50%, trong đó có nhiều người trả 90%. Tuy nhiên, Công ty Angel Lina đã không làm cơ sở hạ tầng, không bàn giao nền và làm sổ.

Theo bà Loan, không chỉ riêng cá nhân bà mà còn hàng trăm khách hàng khác cũng đang rơi vào hoàn cảnh tương tự. Họ đã nhiều lần đến trụ sở của Công ty Angel Lina để yêu cầu doanh nghiệp này giải thích, giao nền đúng tiến độ nhưng phía công ty chần chừ, nhiều lần thoái thác, lảng tránh.

“Hiện nay có rất nhiều dự án áp dụng hình thức liên kết với chủ đất, chỉ trả một phần rất nhỏ rồi phân lô bán nền, sau đó chào bán giá thấp hơn một chút, nhiều người ham rẻ nên mua. Mình mua xong rồi họ trốn luôn, không trả tiền cho chủ đất, không trả tiền lại cho người dân”, bà Loan bức xúc.

Cũng liên quan đến Công ty Angle Lina, trước đó, UBND phường Linh Trung (Thủ Đức, TP.HCM) cũng đã có văn bản cảnh báo người dân về việc mua bán đất nền có dấu hiệu lừa đảo tại khu đất trống thuộc Tổ 5, Khu phố 6, phường Linh Trung do Công ty Angel Lina và Công ty bất động sản Hoàng Ân Group rao bán.

Theo UBND phường Linh Trung, khu đất mà doanh nghiệp trên đang rao bán nằm trong quy hoạch của dự án làng Đại học Quốc gia TP.HCM đang chờ giải tỏa, đền bù.

Tình trạng các doanh nghiệp, môi giới rao bán thông tin dự án bất động sản không đúng sự thật diễn ra tràn lan tại nhiều quận huyện của TP.HCM trong thời gian gần đây. Thậm chí, nhiều cá nhân, tổ chức còn tự ý vẽ dự án ma để lừa đảo khách hàng.

Tại các quận 12, Hóc Môn, quận 9, Bình Chánh… nhiều khu đất nông nghiệp, đất công cộng bị nhiều cá nhân, công ty môi giới hô biến thành các dự án ảo rồi phân lô bán cho người mua. Không chỉ các dự án đất nền, nhiều dự án chung cư hình thành trong tương lai cũng rao bán một cách mập mờ, dễ đẩy nguời mua vào rủi ro.

Luật sư Lương Ngọc Đinh, Giám đốc Công ty luật Thịnh Việt Trí, cho rằng một trong những nguyên nhân cơ bản khiến nhiều người mua bất động sản bị sa lầy là do họ không nắm chắc được pháp lý về dự án. Theo luật sư Đinh, trước khi mua một dự án bất động sản thì khách hàng phải nắm chắc năm yếu tố cơ bản:

Thứ nhất, cần xác định được chủ đầu tư dự án đó là ai. Hiện nay, rất nhiều người mua bất động sản theo tâm lý đám đông nên dễ dàng đặt cọc, ký hợp đồng nhưng sau đó lại tá hoả vì công ty ký với mình không phải là chủ đầu tư. Việc xác định ai là chủ đầu tư dự án rất đơn giản, chỉ cần xem qua các văn bản chấp thuận của các cơ quan nhà nước cho phép họ thực hiện dự án đó.

Thứ hai là phải xem dự án đó đã có giấy quyền sử dụng đất hay chưa. Việc này sẽ xác định được chủ đầu tư đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với các cơ quan nhà nước hay chưa.

Thứ ba là phải xem chủ đầu tư đã có giấy phép xây dựng dự án hay chưa. Hiện nay nhiều doanh nghiệp dù chưa có giấy phép xây dựng nhưng đã thi công để huy động vốn trái phép từ khách hàng.

Thứ tư là xem dự án đó có đang bị thế chấp hay không. Việc chủ đầu tư thế chấp dự án để vay vốn xây dựng dự án được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, khi bán cho khách hàng thì chủ đầu tư phải giải chấp dự án hoặc được sự đồng ý của ngân hàng và thông báo cho người mua biết tình trạng dự án đang bị thế chấp.

Thứ năm là phải xem dự án có được ngân hàng bảo lãnh hay không. Điều này đặc biệt quan trọng với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Vì nếu trong trường hợp chủ đầu tư không thể bàn giao dự án đúng tiến độ, thì ngân hàng sẽ phải đứng ra để đảm bảo quyền lợi cho người mua.

Ở góc nhìn của nhà đầu tư, chuyên gia Phan Công Chánh cho rằng, hiện nay người mua bất động sản ở Việt Nam ôm đồn quá nhiều công việc. Ông Chánh lấy ví dụ, nếu mua nhà ở Mỹ thì người bán và người mua gặp nhau chỉ để thảo luận những điều khoản kinh doanh như là giá bao nhiêu, thanh toán như thế nào, khi nào giao nhà…

Sau khi chốt được phần kinh doanh, đến phần pháp lý thì luật sư đại diện cho hai bên sẽ ngồi lại với nhau. Còn ở Việt Nam, pháp lý bất động sản cực kỳ phức tạp, người mua thường tự mình làm tất cả, mục đích một phần để tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên chính điều này lại thường mang đến rủi ro.

Ngoài ra, nhiều người mua bất động sản hiện nay đang nhầm lẫn giữa khái niệm đầu tư bất động sản và đầu tư tài chính. Đầu tư bất động sản là mua những bất động sản đã có sẵn còn đầu tư tài chính là góp vốn để cùng nhau hình thành nên một bất động sản trong tương lai. Nó giống như câu chuyện mua đường đậu nấu chè hay mua chè.

Theo chuyên gia này, khi đầu tư tài chính thì pháp lý chi phối không là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật đất đai, Luật Nhà ở mà nhiều khi đó là Luật dân sự liên quan đến các hợp đồng như hợp đồng góp vốn, đặt cọc, hứa mua hứa bán, hợp đồng hợp tác đầu tư thì bản chất là câu chuyện đầu tư tài chính chứ chưa có một sản phẩm bất động sản để giao dịch.

Do đó, người mua phải xác định rõ mình đang đầu tư ở hình thức nào để có lựa chọn thích hợp. Nếu muốn chắc ăn thì nên đầu tư vào những bất động sản đã có sẵn, đầy đủ pháp lý nhưng đổi lại mức lợi nhuận sẽ thấp. Còn nếu chấp nhận đầu tư vào những bất động sản hình thành trong tương lai thì mức độ rủi ro cao nhưng lợi nhuận thu lại cũng tương xứng.

Ông Chánh kết luận, trong tình hình thị trường bất động sản đang có nhiều thông tin hỗn loạn như hiện nay thì việc nắm chắc pháp lý dự án là vấn đề sống còn của người mua. Pháp lý rất quan trọng và được ví như chân đế của mọi dự án bất động sản.