Mua văn phòng cho thuê lại: Nhìn thì ham, làm gặp khó

Cung vượt cầu, giá cho thuê văn phòng năm 2012 sẽ giảm. Ảnh: An Thư

Trong bối cảnh các phân khúc như căn hộ, căn hộ cao cấp, biệt thự, nhà liền kề… khó thanh khoản, lợi nhuận giảm mạnh, thì việc đầu tư thuê mua văn phòng rồi cho thuê lại đang được nhiều nhà đầu tư cá nhân, các doanh nghiệp (DN) cân nhắc.

Nhìn lại quá trình phát triển của hình thức đầu tư này, không thể phủ nhận một lợi thế hấp dẫn lợi nhuận cao, thu hồi vốn khá nhanh. Còn nhớ, tại thời điểm hình thức đầu tư này lên “cao trào”, nhà đầu tư chỉ cần mua vào, sau 2-3 tháng bán sang tay, lợi nhuận mỗi lên tới 2.000 USD/m2.

Ngoài hình thức chuyển nhượng, DN và nhà đầu tư cá nhân có thể mua đầu tư để cho thuê dài hạn. Bài toán cho phương án này có thể được nhẩm tính như sau: Với giá trung bình 2.000 USD/m2, nếu thuê diện tích 1.000 m2, DN phải trả khoản tiền 2 triệu USD cho 48 năm sử dụng, cùng với các chế độ khuyến mãi, giảm giá. Tính trung bình, mỗi mét vuông có giá xấp xỉ 4 USD cho 48 năm thuê. Trong khi đó, giá cho thuê của thị trường dao động trong khoảng 25-40 USD/m2. Nếu tính theo phương thức chiết khấu dòng tiền này, chỉ mất 10 năm DN/nhà đầu tư sẽ trả hết số tiền thuê ban đầu. Thời gian còn lại cho thuê và thu lãi ròng.

So sánh với việc mua căn hộ cao cấp với giá 3.000-4.000 USD rồi cho thuê lại, thì việc đầu tư văn phòng cho thuê sẽ hiệu quả hơn rất nhiều. Cụ thể, suất đầu tư của căn hộ cho thuê cao hơn 1,5-2 lần so với đầu tư văn phòng, trong khi đó giá cho thuê của căn hộ thấp hơn, chỉ đạt 50% so với giá cho thuê văn phòng.

Theo tính toán của các nhà đầu tư, với một khoản đầu tư ban đầu, với giá thuê hiện tại, chỉ sau vài năm, nhà đầu tư có thể thu hồi toàn bộ vốn và diện tích văn phòng đã mua tiếp tục mang lại nguồn thu dài hạn.

Khó trăm bề

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng, hình thức thuê mua dài hạn đang đối mặt với nhiều khó khăn.

Thách thức trực quan nhất đối với hình thức thuê mua dài hạn là việc tăng nguồn cung. Hiện tại, nguồn cung diện tích văn phòng tại Hà Nội đã vượt ngưỡng 1 triệu m2. Giá chào thuê sơ cấp các hạng văn phòng để bán dao động trong khoảng 1.000 - 2.150 USD/m2 cho thời hạn thuê mua 32-49 năm, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn (Savills Việt Nam) cho biết, thị trường văn phòng cho thuê đang đối mặt với nhiều áp lực, đặc biệt là áp lực nguồn cung lớn khi tổng diện tích văn phòng cho thuê tại Hà Nội đã đạt mốc 1 triệu m2. Trong khi đó, giá cho thuê các hạng vẫn tiếp tục giảm dần đều.

Theo ước tính của các công ty nghiên cứu bất động sản, đến năm 2014, tổng diện tích sàn văn phòng cho thuê sẽ cán đích 3 triệu m2, tức là gần gấp 3 lần hiện nay.

Ông Nathan Cumbridge, Phó giám đốc Dịch vụ cho thuê văn phòng CBRE Việt Nam nhận định, nguồn cung quá lớn cũng trực tiếp tạo sức ép lên chủ đầu tư các tòa nhà, buộc họ phải lựa chọn, hoặc giảm giá thuê để lấp đầy tòa nhà, hoặc giữ giá thuê và đối mặt với việc một phần diện tích tòa nhà sẽ bỏ trống.

Với việc gia tăng nguồn cung, các nhà đầu tư cá nhân và DN sẽ rất khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng để lấp đầy diện tích đã mua nhằm khai thác hiệu quả bất động sản. Điều này đồng nghĩa với việc họ sẽ phải cạnh tranh gay gắt, giảm giá cho thuê, giảm lợi nhuận.

Ông David Lyons, Giám đốc quốc gia của Tập đoàn Jones Lang LaSalle Inc. (JLL) tại Việt Nam nhận định, đang có khá nhiều diện tích văn phòng hạng A được xây dựng, vì thế cung sẽ vượt cầu. Bất động sản mới sẽ đẩy tổng lượng sàn văn phòng loại A tăng 1/3 trong năm 2012, khiến giá cho thuê văn phòng giảm 5-7%.

Ngoài những khó khăn trên, theo anh Nguyễn Hải Thọ, một nhà đầu tư cá nhân, cái khó nhất của các nhà đầu tư mua văn phòng cho thuê là việc quản lý, điều hành một cách chuyên nghiệp. Trước sự cạnh tranh gay gắt của nhiều doanh nghiệp có kinh nghiệm, thâm niên trong lĩnh vực này các nhà đầu tư cá thể thường chỉ tìm được các khách hàng là doanh nghiệp trung bình ở trong nước, còn các doanh nghiệp nước ngoài sẽ lựa chọn các công ty có thương hiệu.