'Mua nợ xấu có thể phá băng thị trường bất động sản'

Chủ đầu tư bất đắc dĩ thành... lừa đảo

Thưa ông, hiện tại có những khách hàng mua nhà trên giấy tại những dự án bất động sản mà chủ đầu tư đã vướng vào vòng lao lý, họ muốn thành lập công ty, hoặc nộp tiền qua công ty khác, ngân hàng để tiếp tục "nuôi sống" dự án hoặc thực hiện tiếp hợp đồng mua nhà, ông nghĩ sao về điều này?

Tôi cho rằng, những "ông chủ" doanh nghiệp đã bị pháp luật xử lý, mất quyền kiểm soát công ty, họ phải chịu trách nhiệm hình sự về việc làm của mình. Tuy nhiên, họ vẫn còn khối tài sản để lại. Việc xử lý khối tài sản này theo quy định của pháp luật. Phải xem khối tài sản đó đã thế chấp tại các ngân hàng chưa, đã gán nợ cho các đối tác chưa. Việc người dân thành lập công ty để quản lý khối tài sản đó sẽ rất khó, bởi nó liên quan đến nhiều vấn đề pháp lý. Nguyên tắc để một pháp nhân phải được cấp giấy phép hành nghề lĩnh vực xây dựng, phải có kinh nghiệm, có lượng vốn đảm bảo mới được kinh doanh. Trước việc chủ đầu tư rơi vào vòng lao lý, người dân không lấy được nhà, họ bức xúc cũng là lẽ đương nhiên.

Dự án của Tập đoàn Megastar đang bỏ lửng.

Nghĩa là việc người dân muốn tự cứu mình bằng cách vận động thành lập doanh nghiệp duy trì dự án BĐS là điều không tưởng?

Nếu như người dân tự thành lập doanh nghiệp thì phải đáp ứng được nhiều yếu tố như thâm niên, kinh nghiệm đầu tư nhà cao tầng, được Nhà nước cấp giấy phép kinh doanh về lĩnh vực xây dựng. Còn người dân muốn thành lập công ty để mua đi bán lại BĐS thì phải có giấy phép hành nghề kinh doanh BĐS. Việc người dân lo lắng cũng có lý, bởi khi người ta đóng tiền rồi, nhưng chủ đầu tư bị bắt thì tiền ấy sẽ đi đâu và được xử lý như thế nào?

Ông nghĩ gì về "chữ tín" trong kinh doanh trong thời điểm khó khăn, mối quan hệ của doanh nghiệp - ngân hàng - khách hàng từ "đối tác" chuyển sang "đối đầu"?

Đây là sự rủi ro của khách hàng cũng như chủ đầu tư. Chúng ta phải nhìn vấn đề hai mặt, bản thân chủ đầu tư cũng không muốn lừa đảo khách hàng mà do nhiều yếu tố dẫn đến chuyện vướng vào vòng lao lý. Chẳng hạn trình độ quản lý non kém dẫn đến thất thoát, do sai lầm trong chiến lược kinh doanh khiến hàng hoá tồn đọng là nguyên nhân tạo ra sự bất tín với khách hàng. Cũng có sự rủi ro do chính sách đưa lại, ví dụ khi chủ đầu tư xây toà nhà 20 tầng phía ngân hàng cũng đã thoả thuận cho vay vốn nhưng sau đó, do việc thắt chặt tín dụng ngân hàng không tiếp tục cho vay nữa. Lúc ấy, không chủ đầu tư nào có nguồn vốn dự phòng đủ lớn để khắc phục phần còn lại bị thiếu hụt ấy nên dự án chậm tiến độ, thậm chí bị siết nợ khiến doanh nghiệp phá sản, chủ doanh nghiệp bị tù tội. Chủ đầu tư có tội sẽ bị cơ quan điều tra xem xét, nhưng dù vì lý do gì thì điều này cũng ảnh hưởng lớn đến niềm tin của khách hàng, làm xáo trộn sự khó khăn của nhiều người.

Ông Nguyễn Hữu Cường.

Mua nợ xấu chưa thể phá băng thị trường BĐS

Thưa ông, hầu hết các dự án xây dựng đều huy động vốn vay thế chấp từ ngân hàng vì vậy nợ xấu trong BĐS chính là mối lo của ngành ngân hàng. Vậy việc mua bán nợ xấu trong BĐS chính là cứu ngân hàng chứ không phải vì người mua nhà?

Hầu hết các dự án BĐS dở dang đều là sở hữu của ngân hàng. Vì thế tài sản, của cải của nhà đầu tư sau khi bị bắt đều thuộc về ngân hàng. Việc thành lập công ty mua bán nợ xấu của các TCTD (VAMC) nếu các ngân hàng đồng ý thì họ sẽ mua bán tài sản của chủ đầu tư cho công ty khác. Khi ấy, tài sản của chủ đầu tư sau khi hoán trừ cho ngân hàng còn thừa ra mới được trả cho những người dân mua nhà theo hình thức góp vốn. Như vậy thứ tự ưu tiên sẽ không dành cho người dân.

Nhưng cũng có khó khăn bởi định giá BĐS để thế chấp vay vốn ngân hàng chỉ là 50-70%, như vậy các chủ đầu tư nếu có bán tài sản cũng chưa chắc trả đủ vốn và lãi đã vay của ngân hàng. Vậy thì, người mua nhà vẫn chịu thiệt thòi nhất nếu VAMC vào cuộc?

Điều này là đương nhiên rồi. Chính vì thế, người mua nhà nên tham gia ý kiến của chuyên gia BĐS, hay luật sư có kinh nghiệm về BĐS sẽ bảo vệ quyền lợi khi có rủi ro xảy ra. Tôi cũng muốn nói lại, rất ít chủ đầu tư bị bắt xuất phát từ ý thức chủ quan lừa đảo khách hàng mà hầu hết là do khó khăn không lường trước được xảy đến. Thực tế, người dân không thể tự cứu mình bằng cách thành lập công ty để mua bán chính khoản đầu tư của mình hoặc duy trì dự án vì không đủ điều kiện.

Vậy theo ông, việc VAMC mua bán nợ xấu BĐS có hy vọng phá băng thị trường này hay không?

Tôi cho rằng rất khó "phá băng" của thị trường BĐS trong thời điểm này. Nhưng chúng ta cũng cần ghi nhận động thái sự nỗ lực của Chính phủ. Tôi cho rằng cần có nhiều giải pháp đồng bộ sự hỗ trợ từ các địa phương, quy hoạch, nguồn tài chính... mới có thể phá băng. Bên cạnh đó phải có sự quan tâm để người nghèo có thể mua được nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ.

Xin cảm ơn ông!