Mua nhà hợp đồng góp vốn: Thiệt hại thuộc khách hàng?

Không được nghiên cứu kỹ hợp đồng (!)

Theo ông Nguyễn Trọng Xuân, trú tại phường Yên Hoà- Cầu Giấy, chủ sở hữu căn G tầng 32, diện tích 122m2 dự án Hattoco, cách làm của Cty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng Ba Đình (gọi tắt là Cty Ba Đình) khi mời khách hàng đến Cty để ký hợp đồng chuyển từ hợp đồng vay vốn sang hợp đồng mua bán làm khách hàng hết sức bức xúc. “Một hợp đồng mua bán hơn 30 trang với các điều khoản đã được Cty Ba Đình soạn sẵn, không hề có sự bàn bạc, thương thảo với khách hàng, lại yêu cầu khách hàng phải đọc và ký ngay tại Cty, không được mang về nhà nghiên cứu là không thể chấp nhận được, đẩy bất lợi về phía khách hàng”, ông Xuân nói.

Trong khi đó, theo điều 8 của hợp đồng vay vốn giữa Cty Ba Đình với khách hàng ghi rõ: “Khi dự án của bên B đủ điều kiện bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật, bên B sẽ thông báo bằng văn bản cho bên A về nội dung liên quan đến dự án, bao gồm vị trí căn hộ, nội dung Hợp đồng mua bán căn hộ và các thông số kỹ thuật có liên quan...”, tuy nhiên, theo ông Xuân, chủ đầu tư (Cty Ba Đình) đã bỏ qua bước này và khách hàng chỉ được tiếp cận hợp đồng mua bán trong ngày Cty mời đến ký.

Ai được hưởng chiết khấu?

Cũng theo điều 8 của hợp đồng vay vốn ký giữa Cty Ba Đình với khách hàng có ghi rõ: “Trong trường hợp bên A đồng ý mua căn hộ theo mẫu do bên B đưa ra, tiến độ thanh toán tiền mua căn hộ dự kiến gồm 4 đợt. Trong trường hợp này, bên A sẽ được hưởng chiết khấu: 0,7% giá bán căn hộ theo thông báo chính thức về giá bán của bên B đối với hợp đồng vay vốn có thời gian vay vốn thực tế trên 9 tháng; và mức 0,5% giá bán căn hộ đối với thời gian vay vốn thực tế nhỏ hơn hoặc bằng 9 tháng”. Tuy nhiên, theo ông Lê Sinh Tuấn - trú tại nhà A1 khu tập thể Trung Tự - Đống Đa, chủ sở hữu căn số 10 F1 diện tích 105m2 dự án toà nhà Hattoco thì cho đến thời điểm này chưa có khách hàng nào khi ký chuyển từ hợp đồng vay vốn sang hợp đồng mua bán được hưởng phần chiết khấu này, trong khi cho đến thời điểm này thời gian vay vốn thực tế của Cty Ba Đình đã lên hơn 1 năm.

Quy đổi giá nhà sang USD và lập lờ thuế VAT

Ông Trần Đức Chiên, trú tại 70 Võ Thị Sáu, quận Hai Bà Trưng nói, ông vô cùng bất ngờ về cách soạn hợp đồng mua bán nhà của chủ đầu tư. Theo hợp đồng vay vốn ký kết giữa hai bên (tháng 7.2009), giá bán căn hộ trung bình là 15,5 triệu đồng/m2. Khách hàng phải đóng 30% trị giá căn nhà dưới hình thức hợp đồng vay vốn. Tuy nhiên, đầu tháng 10.2010, sau khi dự án đủ điều kiện ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng, thì bất ngờ chủ đầu tư lại quy đổi đơn giá từ tiền Việt thành USD (với tỉ giá 19.500 VND/USD). Cụ thể, giá ban đầu là 15,5 triệu đồng/m2 nay được quy đổi thành 797USD/m2. “Trong hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư không đề cập gì đến USD, nhưng bây giờ họ lại bất ngờ tính theo giá USD là bắt ép người mua. Giải thích của lãnh đạo Cty Ba Đình khi cho rằng giá nguyên vật liệu biến động nhiều, Cty buộc phải quy đổi phương tiện thanh toán sang USD để bảo toàn vốn cho doanh nghiệp là không thể chấp nhận được” - ông Chiên bức xúc nói.

Còn theo bà Hoàng Thị Vân, cũng là một khách hàng theo dự án này từ những ngày đầu, thì việc chủ đầu tư lấy USD làm chuẩn thanh toán trong thời điểm giá USD đang tăng phi mã như hiện nay là đẩy khách hàng vào tình trạng khó khăn, bị động về tài chính vì số tiền phải nộp theo giai đoạn cho căn hộ sẽ phải luôn bị điều chỉnh theo mức tăng của tỉ giá vào mỗi đợt thanh toán.

Ông Nguyễn Trọng Xuân cho biết, theo cách tính cũ của Cty Ba Đình, căn hộ diện tích 122m2 tầng 32 của ông, với giá gốc 17,85 triệu đồng/m2 thì ông sẽ phải nộp gần 2,179 tỉ đồng. Song với cách tính mới của Cty, ông sẽ phải nộp thêm gần 200 triệu đồng - mà theo cách lý giải của Cty Ba Đình, là tiền trượt giá từ năm 2009 đến năm 2010 khi chuyển đổi từ VND sang USD. Đó là chưa tính đến một thiệt hại lớn khác, đó là sự mập mờ về giá trước thuế VAT và giá sau thuế VAT của Cty Ba Đình trong hợp đồng vay vốn ký với khách hàng.

Theo lý luận của chủ đầu tư, vì trong hợp đồng vay vốn không ghi rõ giá gốc đã bao gồm VAT hay chưa, nên mặc nhiên đó là giá chưa có thuế VAT, và khi chuyển thành hợp đồng mua bán, khách hàng buộc phải mặc nhiên chấp nhận cộng thêm 10% VAT vào giá gốc. “Trả phí cho cái “mặc nhiên” này, mỗi căn hộ sẽ bị đội thêm 10%, như căn hộ của tôi, bên cạnh số tiền 200 triệu đồng trượt giá từ VND sang USD, sẽ phải nộp thêm 219 triệu đồng tiền thuế VAT. Một căn hộ hơn 100m2, số tiền phải nộp vượt thêm hơn 400 triệu đồng, thử tính sơ sơ toàn bộ toà nhà Hattoco 39 tầng, khoảng 450 căn hộ, thiệt hại Cty Ba Đình gây cho khách hàng lớn chừng nào” - ông Xuân nói.

Bên cạnh đó, theo phản ánh của nhiều khách hàng có mặt tại địa điểm xây dựng toà nhà Hattoco ngày 29.11, thì trong hợp đồng vay vốn, chủ đầu tư cam kết cuối năm 2012 sẽ tiến hành bàn giao nhà, tuy nhiên trong hợp đồng mua bán, thời điểm bàn giao nhà đã được sửa lại thành tháng 4.2014. Chủ đầu tư càng làm chậm tiến độ công trình thì số tiền trượt tỉ giá mà khách hàng có thể phải chịu ngày càng lớn hơn.

Cho đến thời điểm này, tranh chấp giữa khách hàng và Cty Ba Đình vẫn chưa được giải quyết. Khách hàng tiếp tục gửi các kiến nghị của mình lên các cấp có thẩm quyền, thậm chí thuê luật sư bảo vệ quyền lợi của mình. Tuy nhiên, từ câu chuyện này, có thể thấy việc mua nhà từ lúc còn trên giấy phải hết sức thận trọng, càng không nên đầu tư theo đám đông, bỏ qua khâu tìm hiểu ngọn nguồn, thậm chí ngay từ hợp đồng góp vốn!