Mua nhà đất bằng hợp đồng góp vốn: Rủi ro khi hợp đồng không đúng với giá thực tế

Một số dự án bất động sản được thi công chậm (ảnh mang tính minh họa). Ả nh: THANH TÂM

Dự án trên giấy còn giá ảo

Sau nhiều lần trao đổi qua điện thoại, anh Hoàng Trang được một nhân viên môi giới dẫn lên tận quận 12. Chạy vòng vòng qua các hẻm, cô nhân viên chỉ vào khu đất trống khoảng 1ha nói: Nơi đây trước kia là xưởng gỗ, chủ đầu tư đã xin được phép quy hoạch thành khu dân cư với khoảng vài chục nền nhà phố và 6 nền biệt thự. Con kênh bên cạnh sẽ được cải tạo và quy hoạch đường... Nói chung hồ sơ pháp lý xong rồi, đất thì có sẵn không cần đền bù giải tỏa nên nhanh lắm.

Khi nói đến giá, dù mua trực tiếp với chủ đầu tư giá 10,8 triệu đồng/m2 nhưng trên hợp đồng chỉ ký 10 triệu đồng/m². Hỏi vì sao thì cô nhân viên trả lời vòng vo cho rằng đó là giá trước đây, đã có sự thay đổi...

Trường hợp chị Trương Hương còn tệ hơn. Nhiều tháng trước chị góp vốn đầu tư mua lô đất ở khu Nam-Nam Sài Gòn với giá 7,5 triệu đồng/m2 nhưng trong hợp đồng chỉ ký với chủ đầu tư là 6,5 triệu đồng/m2. Chị thấy khu đất đã có một căn biệt thự của chủ đầu tư xây dựng khá hoành tráng nên yên tâm mua, chấp nhận giá chênh lệch. Thời hạn giao nền là 18 tháng. Đến nay, một người bạn của chị cũng muốn mua nền nên chị dẫn người bạn đến đó, mới phát hiện sau nhiều tháng nhưng chủ đầu tư vẫn chưa rục rịch, chỉ có biệt thự của chủ đầu tư đứng sừng sững một mình. Đã vậy, giá đất phải trả chênh lệch cao hơn, trong khi hợp đồng vẫn vậy. Thế là chị bắt đầu sinh lo, không dám chỉ cho người bạn mua nữa vì sợ bị lừa...

Nội dung hợp đồng: Hầu hết vi phạm pháp luật

Việc ký hợp đồng không đúng giá thực tế là một rủi ro lớn cho nhà đầu tư, vì khi có sự cố cần phải xử lý hợp đồng giá được tính là giá trên hợp đồng. Vấn đề khác là nhà nước thất thu, bởi khoản tiền chênh lệch ngoài hợp đồng là tiền trốn thuế, cả thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. Theo quy định của pháp luật về giá, hành vi bán không đúng giá phải bị xử lý nhưng do người tiêu dùng, nhà đầu tư không tố cáo nên chẳng cơ quan chức năng nào biết để xử lý.

Luật sư Đinh Thị Quỳnh Như, Trưởng Văn phòng Luật sư An Luật, cho biết hợp đồng góp vốn vào dự án bất động sản là một rủi ro lớn cho nhà đầu tư, nếu chủ đầu tư không có năng lực, họ nhận vốn góp rồi sau đó dự án phá sản thì việc xử lý trên cơ sở tỷ lệ vốn góp còn lại. Đã vậy, nhiều nhà đầu tư còn phải trả tiền chênh lệch, tức tiền đó ngoài hợp đồng nên khi xử lý hợp đồng coi như nhà đầu tư mất trắng khoản tiền chênh lệch.

Nhìn chung, hầu hết hợp đồng góp vốn mua nhà đất đều không bình đẳng, lợi ích thường nghiêng về phía chủ đầu tư. Chẳng hạn, nếu nhà đầu tư thanh toán chậm sau 1 tháng sẽ bị phạt lãi suất nhưng quy định ngược lại thì chủ đầu tư trễ hạn giao nền đến 3- 6 tháng mới phải chịu phạt lãi suất. Thậm chí, có hợp đồng quy định loại bỏ quyền khởi kiện của nhà đầu tư. Những quy định như thế là trái với Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng quy định rất rõ, các quy định về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mẫu phải tương xứng nhau và chủ đầu tư không được truất bỏ quyền khiếu nại, khiếu kiện của người tiêu dùng.

Thế nhưng, thói quen của người dân lâu nay chỉ quan tâm đến giá mà chẳng quan tâm đến các điều kiện khác trong hợp đồng. Đến khi xảy ra tranh chấp mới tá hỏa, nghĩ rằng hợp đồng đã quy định như thế, không có lợi về phía mình nên không dám khởi kiện. Nhưng theo luật sư Quỳnh Như, quyền lợi giữa các chủ thể trong hợp đồng là ngang nhau, các bên có quyền thương lượng, thỏa thuận. Do vậy, tốt hơn hết, nhà đầu tư nên đọc kỹ và thỏa thuận các nội dung trong hợp đồng một cách rõ ràng trước khi ký vào là cách tự bảo vệ chính mình.