Một luật chơi mới đang hình thành trên thị trường bất động sản Hà Nội

Báo cáo tiêu điểm quý 4/2025 của CBRE cho thấy thị trường không còn vận động theo quán tính “sốt - hạ - sốt” quen thuộc, mà đang bước sang giai đoạn tái cân bằng, khi yếu tố giá trị thực, tính bền vững và năng lực tài chính trở thành thước đo quyết định.

Diễn biến giá phân hoá rõ nét

Trong quý cuối năm, Hà Nội ghi nhận tới gần 14.905 căn hộ chung cư mới mở bán, nâng tổng nguồn cung cả năm lên xấp xỉ 36.000 căn - mức cao thứ hai trong lịch sử thị trường, chỉ sau đỉnh năm 2019. Con số này không chỉ phản ánh sự trở lại mạnh mẽ của hoạt động phát triển dự án, mà còn cho thấy niềm tin của chủ đầu tư vào sức hấp thụ dài hạn của thị trường.

Đáng chú ý hơn, phân khúc cao cấp tiếp tục bứt phá khi gần 4.000 căn có giá trên 120 triệu đồng/m2 được tung ra thị trường, chiếm khoảng 11% tổng nguồn cung cả năm.

Một hiện tượng đáng lưu ý khác là sự trỗi dậy của các đại đô thị vùng giáp ranh Hà Nội, đặc biệt tại Văn Giang (Hưng Yên). Riêng trong quý 4, nguồn cung từ khu vực này chiếm hơn 60% lượng mở bán toàn thị trường và gần 40% nguồn cung cả năm. Điều này phản ánh xu hướng giãn dân, tìm kiếm không gian sống rộng hơn, giá hợp lý hơn, trong bối cảnh hạ tầng kết nối ngày càng cải thiện.

Trong bối cảnh môi trường vĩ mô và mức độ cạnh tranh ngày càng biến động, các chủ đầu tư buộc phải chuẩn bị kỹ lưỡng hơn về chiến lược tài chính, sản phẩm và khả năng thích ứng theo từng chu kỳ.

Ở chiều cầu, thị trường vẫn duy trì sức mua tích cực dù nguồn cung tăng mạnh. Hơn 13.500 căn hộ được tiêu thụ trong quý 4, đưa tổng lượng giao dịch cả năm lên gần 34.760 căn. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới đạt khoảng 79% thấp hơn nhẹ so với quý trước nhưng vẫn được xem là mức ổn định, cho thấy thị trường sơ cấp không rơi vào trạng thái “bội thực” như nhiều lo ngại.

Diễn biến giá lại phản ánh rõ nét hơn sự phân hóa. Giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường trong quý 4 đạt hơn 78 triệu đồng/m2, giảm 14% so với quý 3 nhưng vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước. Sự điều chỉnh này chủ yếu đến từ việc nguồn cung vùng ven - nơi giá phổ biến ở mức 50-60 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng lớn. Trong khi đó, các dự án mới tại khu vực nội đô vẫn neo ở vùng giá cao, phổ biến từ 90-100 triệu đồng/m2, cho thấy quỹ đất khan hiếm tiếp tục giữ vai trò “neo giá” cho thị trường trung tâm.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán gần như đi ngang, bình quân khoảng 62 triệu đồng/m2. Tốc độ tăng giá so với cùng kỳ giảm xuống còn 24%, thấp hơn mức đỉnh của quý 3. Đây được xem là dấu hiệu “hạ nhiệt lành mạnh”, khi mặt bằng giá đã tăng khá mạnh trong các quý trước, dòng tiền bắt đầu dịch chuyển sang thị trường sơ cấp, đồng thời tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn trước xu hướng lãi suất tăng.

Không chỉ căn hộ, phân khúc bất động sản gắn liền với đất cũng cho thấy những chuyển động đáng chú ý. Trong quý 4/2025, Hà Nội có 654 căn thấp tầng mở bán mới, phần lớn tiếp tục đến từ các đại đô thị vùng ven. Cả năm 2025, nguồn cung mới đạt hơn 3.800 căn, giảm khoảng 40% so với năm 2024 nhưng vẫn được xem là mức khá trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc. Thanh khoản duy trì ổn định với 820 căn giao dịch trong quý 4, nâng tổng lượng bán cả năm lên gần 5.852 căn, thậm chí vượt cả lượng cung mới.

Tuy nhiên, nguồn cung lớn tại khu vực ngoại thành cũng tạo áp lực điều chỉnh mặt bằng giá. Đến cuối quý 4, giá sơ cấp bình quân đạt khoảng 187 triệu đồng/m2 đất, thấp hơn 15% so với cuối năm trước. Trên thị trường thứ cấp, giá gần như đi ngang ở mức khoảng 201 triệu đồng/m2, phản ánh tâm lý chờ đợi và cân nhắc kỹ lưỡng của người mua.

Sự dịch chuyển đáng chú ý từ phía cầu

Nhìn sang năm 2026, CBRE dự báo thị trường căn hộ Hà Nội có thể đón khoảng 33.000 căn hộ mới, gần tương đương năm 2025. Mặt bằng giá sơ cấp được kỳ vọng sẽ tiếp tục được “điều tiết” nhờ sự kết hợp giữa nguồn cung lớn, áp lực cạnh tranh từ các dự án vùng giáp ranh và nhóm dự án nội đô có giá cao. Trong khi đó, thị trường thứ cấp có thể chịu thêm áp lực nếu lãi suất duy trì xu hướng tăng và nguồn cung tiếp tục dồi dào.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam

Với phân khúc bất động sản gắn liền với đất, năm 2026 dự kiến có khoảng 6.600 căn mở bán mới, đến từ cả khu vực nội thành lẫn ngoại thành, với sự tham gia ngày càng nhiều của các nhà phát triển nước ngoài. Điều này có thể đẩy giá sơ cấp lên trong trung hạn, song diễn biến thị trường thứ cấp vẫn phụ thuộc lớn vào bối cảnh vĩ mô, lãi suất và tiến độ các dự án hạ tầng kết nối.

Ở góc nhìn thị trường, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội cho rằng hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, vẫn là động lực then chốt thúc đẩy sự phát triển của các dự án mới. Tuy nhiên, trong bối cảnh môi trường vĩ mô và mức độ cạnh tranh ngày càng biến động, các chủ đầu tư buộc phải chuẩn bị kỹ lưỡng hơn về chiến lược tài chính, sản phẩm và khả năng thích ứng theo từng chu kỳ.

Ở phía cầu, một sự dịch chuyển tư duy đáng chú ý cũng đang diễn ra. Theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, năm 2025 là một trong số ít giai đoạn mà lợi ích giữa chủ đầu tư và người mua đạt được trạng thái cân bằng tương đối. Dữ liệu giao dịch cho thấy nhu cầu ở thực đã trở thành lực kéo chính, thay thế dòng tiền đầu cơ ngắn hạn vốn chi phối nhiều chu kỳ trước. Người mua ngày càng ưu tiên sản phẩm có pháp lý minh bạch, khả năng khai thác rõ ràng và giá trị tích lũy dài hạn. Tiêu chí “ở được - giữ được - tăng giá bền vững” dần thay thế tư duy “mua nhanh - bán nhanh”.

Dự báo cho năm 2026, ông Trung cho rằng thị trường vẫn duy trì đà tăng trưởng, nhưng với chất lượng khác: chọn lọc hơn, kỷ luật hơn và gắn chặt hơn với nhu cầu thực. Trong bối cảnh nguồn cung lớn, người mua có nhiều lựa chọn hơn, thị trường sẽ không còn dễ dãi với những sản phẩm thiếu khác biệt, pháp lý chưa rõ ràng hoặc định giá quá cao so với giá trị sử dụng.

Tổng hòa các yếu tố cho thấy bất động sản Hà Nội đang bước vào một chu kỳ mới, không còn tăng trưởng dựa trên kỳ vọng ngắn hạn, mà dựa trên nền tảng hạ tầng, chất lượng sản phẩm và sức mua thực.