Với mô hình hiện nay áp lực vốn đè nặng lên các ngân hàng thương mại. Nguồn vốn huy động của các NHTM từ dân thường là ngắn hạn thì bất động sản lại cần nguồn dài hạn. Áp lực thanh khoản luôn hiện hữu.

Đó là quan điểm của Ông Trần Minh Hoàng –Chủ tịch Công ty Vinaland tại Hội nghị doanh nghiệp ngành xây dựng Việt nam năm 2011, tổ chức ngày 17/12/2011. Ông Hoàng đưa ra mô hình cấu trúc tài chính đầu tư vào bất động sản hiện nay, thì dòng vốn chủ yếu thông qua công ty đầu tư BĐS, và người mua BĐS, mà nguồn vốn này lại bắt nguồn chủ yếu từ ngân hàng thương mại.


Cấu trúc nguồn vốn BĐS hiện nay không còn phù hợp


Mô hình vốn đầu tư BĐS hiện nay tiềm ẩn nguy cơ đổ vỡ thị trường

Qua mô hình này dễ nhận thấy, dòng vốn chảy vào thị trường BĐS chủ yếu thông qua doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư cá nhân mà nguồn vốn này phần lớn là sự tài trợ, cho vay từ hệ thống NHTM. Một số rất ít là nguồn vốn của các quỹ đầu tư tài chính hoặc nhà đầu tư chứng khoán cá nhân, những nhà đầu tư này cung cấp vốn cho doanh nghiệp thông qua việc mua cổ phiếu hoặc trái phiếu do doanh nghiệp phát hành.


Với cấu trúc này, áp lực tài chính lên hệ thống ngân hàng là rất lớn. Vốn của ngân hàng thường là vốn huy động ngắn hạn từ dân, trong khi đó nhu cầu vốn thị trường BĐS là dài hạn. Vì vậy, thị trường luôn phải chịu áp lực thanh khoản, xoay vòng vốn đáo hạn ngân hàng.


Điều này tạo rủi ro rất lớn cho cả doanh nghiệp, người mua nhà và hệ thống ngân hàng thương mại, đặc biệt là khi thị trường bất động sản đóng băng, khó tiêu thụ như đã từng xảy ra năm 2008 tại thành phố Hồ Chí Minh và trên phạm vi cả nước như trong thời điểm hiện nay.


Do đó, hiện nay các ngân hàng thương mại đang phải chịu gánh nặng lớn, cáng đáng phần lớn nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS. Nguồn vốn cũng thiếu tính ổn định.


Ông Hoàng cho biết, mô hình này không còn phù hợp với quy mô ngày một lớn của thị trường bất động sản Việt Nam và tiềm ẩn những nguy cơ đổ vỡ cho thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng thương mại cho dù nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư phát triển bất động sản, phát triển kinh tế vẫn còn rất lớn.


Đến lúc cần có Quỹ đầu tư BĐS


Mô hình vốn đầu tư BĐS hiện nay tiềm ẩn nguy cơ đổ vỡ thị trường

Sơ đồ trên cho ta thấy với sự tham gia của các quỹ đầu tư bất động sản, trên thị trường đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Trong mô hình này ngoài doanh nghiệp và người mua nhà đã có thêm nguồn vốn mới rất quan trọng từ các quỹ đầu tư bất động sản.


Mô hình quỹ đầu tư có một số đặc điểm sau:


-Việc huy động vốn, hoạt động và phân chia lợi nhuận của các quỹ được pháp luật quy định hết sức chặt chẽ nên tạo được lòng tin của các định chế tài chính và nhà đầu tư cá nhân nhờ đó các quỹ có khả năng thu hút mạnh nguồn vốn trên thị trường tài chính.


-Việc thu hút vốn cho quỹ đầu tư bất động sản thông qua phát hành các chứng chỉ quỹ có mệnh giá nhỏ tạo điều kiện xã hội hóa đầu tư bất động sản, thu hút, tập hợp được nhiều các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Đồng thời việc mua bán các chứng chỉ quỹ trên thị trường chứng khoán thứ cấp tạo thanh khoản, giảm thiểu rủi ro cho nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản.


-Nguồn vốn của các quỹ đầu tư bất động sản là vốn tiết kiệm, vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân có đặc tính khác với vốn đi vay, có tính chất dài hạn và kỳ vọng lại suất ở mức vừa phải nên rất ổn định và dài hạn, phù hợp với tính chất đầu tư dài hạn cho thị trường bất động sản.


-Việc chuyên nghiệp hóa hoạt động quản lý, khai thác các giá trị mang lại của bất động sản, gắn liền giá bất động sản với khả năng khai thác, sinh lời sẽ hạn chế việc đầu cơ, thổi giá không có cơ sở trên thị trường, giúp chuyên nghiệp hóa hoạt động thẩm định giá và ổn định thị trường bất động sản.


Có thể thấy cấu trúc tài chính đầu tư vào thị trường bất động sản có sự tham gia của các quỹ là mô hình tiên tiến và ưu việt, có khả năng khắc phục phần lớn các khuyết tật hiện nay của thị trường bất động sản Việt Nam.


Ông Lưu Tường Bách –Phó Chủ tịch Công ty Quản lý quỹ VIPC trong một bài phát biểu tại Hội nghị “nguồn vốn nào cho kinh doanh trong thời kỳ kinh tế khủng hoảng” diễn ra ngày 16/12 cũng cho rằng, hiện cần cấp bách triển khai một khung pháp lý đầy đủ cho REITs, đây là một loại quỹ được triển khai thành công ở nhiều nước tiên tiến trên thế giới, và cũng là kênh huy động vốn hiệu quả cho thị trường bất động sản. Chính phủ cần đưa ra các ưu đãi và khuyến khích cụ thể cho các nhà sáng lập Quỹ đầu tư BĐS để có thể nhanh chóng đưa quỹ vào hoạt động.


Từ khi được khởi sướng từ Mỹ năm 1960, đến nay Quỹ tín thác BĐS (REITs) được sử dụng phổ biến trên 50 quốc gia phát triển với tổng giá trị lên đến hơn 600 tỷ USD (Mỹ chiếm 60%, Châu Âu 19%). Ở Châu Á đã áp dụng được hơn 10 năm chiếm 21% thị trường REIT toàn cầu với giá trị tài sản lên đến 100 tỷ USD trong năm 2010 vừa qua.


Việc tái cấu trúc thị trường tài chính và thị trường bất động sản theo xu hướng này gần như là lối thoát duy nhất cho thị trường bất động sản có quy mô ngày một lớn của Việt Nam.

Theo Phạm An (CafeF/TTVN)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
        Dự án Lago Centro Long An