Metro “đứng bánh”, bất động sản có tụt dốc?

Từ kỳ vọng.. đến thất vọng

Tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên có tổng chiều dài 19,7 km, gồm 2,6 km ngầm và 17,1 km trên cao. Tuyến có tổng cộng 14 ga, với 3 ga ngầm, 11 ga trên cao và depot Long Bình tại quận 9. Dự án trải dài qua các quận 1, Bình Thạnh, quận 2, Thủ Đức và quận 9.

Tổng mức đầu tư dự kiến của toàn tuyến là hơn 47.325 tỉ đồng. Trong đó, hơn 41.833 tỉ đồng là vốn vay từ cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản - JICA. Còn lại là vốn đối ứng từ ngân sách TP.HCM.

Từng được kỳ vọng rất nhiều nhưng tuyến metro số 1 đang gây hoang mang cho dư luận bởi hàng loạt thông tin trái chiều gần đây. Dự án bị đội vốn đầu tư lên gấp đôi, xây dựng kéo dài 10 năm nhưng tiến độ chỉ đạt hơn 50%.

Kiểm toán Nhà nước trong một báo cáo gần đây cũng kết luận UBND TP.HCM đã điều chỉnh dự án Metro Bến Thành – Suối Tiên mà chưa tuân thủ trình tự thủ tục và thông qua cơ quan chức năng có thẩm quyền quyết định.

Dự án được điều chỉnh tổng mức đầu tư từ 17.388 tỉ đồng khi phê duyệt lần đầu vào năm 2007, sau đó nâng lên hơn 47.325 tỉ đồng. Tuy nhiên, với mức vốn trên, dự án đã đã trở thành dự án trọng điểm quốc gia thì phải trình Quốc hội xem xét, quyết định chủ trương đầu tư và Thủ tướng Chính phủ ra quyết định đầu tư.

Thanh tra TP.HCM cũng có kết luận về việc Ban Quản lý đường sắt đô thị TP.HCM đã có những sai sót và vi phạm nghiêm trọng trong quá trình thực hiện gói thầu CP1a thuộc tuyến metro số 1.

Theo kết luận thanh tra, Ban Quản lý đường sắt đô thị TP.HCM đã có những sai sót và vi phạm nghiêm trọng trong quá trình thực hiện gói thầu trên, như điều chỉnh thiết kế kỹ thuật mà chưa có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể, tường vây đường hầm tuyến metro số 1 bị điều chỉnh độ dày từ 2m xuống còn 1,5m.

Trước đó, tuyến metro số 1 cũng được cho có nguy cơ dừng thi công khi TP.HCM chưa thanh toán khoản nợ lên đến 100 triệu USD cho các nhà thầu.

Bất động sản mất vui?

Ngay từ khi dự án metro số 1 khởi công, thị trường bất động sản những khu vực công trình này đi qua cũng bắt đầu sốt nóng. Nhiều chủ đầu tư bất động sản đi tắt đón đầu với hàng loạt dự án mọc lên suốt chiều dài tuyến metro.

Theo ông Marc Townsend, nguyên Tổng giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam, từng nhận định tuyến metro số 1 tác động mạnh mẽ đến sự sôi động của thị trường bất động sản những khu vực nó đi qua. Không chỉ là căn hộ, dọc các nhà ga của tuyến metro sẽ sớm hình thành hàng loạt trung tâm thương mại, mua sắm, dịch vụ tạo nên một cuộc cạnh tranh hấp dẫn khi tuyến metro chính thức đi vào hoạt động.

Ghi nhận thực tế cho thấy, dọc tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên có rất nhiều dự án bất động sản từ cao cấp đến bình dân.

Dự án Masteri Thảo Điền (quận 2) do Công ty cổ phần đầu tư Thảo Điền làm chủ đầu tư có vị trí mặt tiền xa lộ Hà Nội. Được triển khai trên diện tích gần 8ha, Masteri Thảo Điền bao gồm 4 tòa tháp căn hộ cao cấp có độ cao từ 41-45 tầng với hơn 3.021 căn hộ, 1 tòa tháp văn phòng và khách sạn, trường học và khu trung tâm thương mại.

Nằm cạnh Masteri Thảo Điền là dự án Gateway Thao Dien được đầu tư bởi SonKim Land và Hamon Developments với tổng vốn đầu tư 105 triệu USD. Dự án căn hộ phức hợp gồm 4 tòa tháp với 439 căn hộ, 85 căn hộ dịch vụ và 26 căn hộ siêu sang. Một dự án khác do Sonkim Land đầu tư cũng có vị trí gần với tuyến Metro số 1 là The Nassim Thảo Điền (quận 2) gồm 4 tháp với 238 căn hộ đang được xây dựng tới tầng 20.

Dự án Estella Heights (quận 2) do Keppel Land và Công ty cổ phần bất động sản Tiến Phước làm chủ đầu tư cũng có vị trí liền kề với tuyến metro số 1. Dự án này có diện tích 2,54 ha, gồm 4 tòa tháp cao từ 33-34 tầng với 872 căn hộ.

Nếu như đoạn metro đi qua địa bàn quận 1, Bình Thạnh, quận 2 là cuộc chiến của các đại gia dự án trung cao cấp thì ở khu vực Thủ Đức, quận 9 phân khúc nhà bình dân cũng đang được phân chia quyết liệt.

Có thể kể đến một loạt dự án của chủ đầu tư Hưng Thịnh như Lavita Graden, 9 View, Moonlight Residence; Đất Xanh cũng nổi bật với dự án Sai Gon Gateway nằm mặt tiền xa lộ Hà Nội; Him Lam với dự án Him Lam Phú An…

Một điều trùng hợp là đến nay phần lớn các dự án này đã hoàn thiện và bàn giao nhà cho khách hàng. Nguyên nhân là các dư án này đều “ăn theo” tiến độ của tuyến metro số 1, bởi theo kế hoạch ban đầu tuyến metro này sẽ được đưa vào vận hành từ năm 2018. Do đó, những dự án này xem ra đã bị “hớ” vì dự án metro vẫn chưa hẹn ngày về đích.

Anh Hưng, một nhân viên môi giới bất động sản, cho biết tuyến metro là dự án hạ tầng quan trọng nên sức ảnh hưởng của nó với thị trường là vô cùng lớn. Không chỉ các dự án liền kề tuyến metro mà cả thị trường bất động sản khu đông những năm qua đều dựa hơi vào dự án này để phát triển. Từ dự án căn hộ đến đất nền, biệt thự, nhà phố đều nhờ tuyến metro để tăng giá trị.

Anh Hưng cho biết, tuyến metro bị gián đoạn sẽ ảnh hưởng phần nào đó đến thị trường, tâm lý nhà đầu tư. Tuy nhiên, đây chỉ là ảnh hưởng trước mắt còn lâu dài tuyến metro chắc chắn sẽ hoàn thành. Mặt khác, quỹ đất khu đông hiện đã khan hiếm, bên cạnh metro còn rất nhiều hạ tầng khác được đầu tư nên giá trị bất động sản của khu vực này vẫn sẽ ổn định.

Đứng ở góc độ đầu tư, tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng xu hướng đầu tư đón đầu ăn theo hạ tầng là điều dễ hiểu. Những khu vực nào sau này có hạ tầng tốt làm tăng giá đất, giá trị của bất động sản thì người ta sẽ đổ xô đầu tư. Tuy nhiên, điều quan trọng là việc đầu tư dùng vốn dài hạn của mình hay chỉ lướt sóng bằng vốn vay ngân hàng.

Ông Hiển cho rằng, nếu đầu tư đón đầu quy hoạch hạ tầng mà dùng vốn vay thì nguy cơ rủi ro là rất cao. Thực tế một dự án hạ tầng không thể triển khai hay triển khai chậm trong vòng 5 đến 7 năm là chuyện bình thường. Do đó, nếu đầu tư một dự án mà dùng vốn vay đến 50% thì gánh nặng trả nợ lãi vay là rất lớn.

Đồng quan điểm, tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Công ty Savills Việt Nam, cho rằng với những dự án đầu tư theo hạ tầng thì nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn. Chỉ đầu tư bằng nguồn lực tự có không nên dùng đòn bẩy tài chính để lướt sóng trong những trường hợp này.