Méo mặt vì rót tiền xây văn phòng cho thuê

Buốt ruột vì xây xong bỏ trống

Kinh tế khó khăn, hàng loạt doanh nghiệp phá sản, cộng với cắt giảm thu hẹp diện tích của những công ty đang hoạt động, đó là những yếu tố tác động lớn đến phân khúc văn phòng cho thuê. Điều này càng rõ nét hơn với những tòa nhà vừa mới xây dựng, mặc dù ở vị trí mặt đường nhưng tỷ lệ cho thuê đạt rất thấp, thậm chí, vẫn bỏ trống toàn bộ trong một thời gian dài kiếm khách.

Dọc tuyến đường Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, có tới gần 10 tòa nhà cao từ 7-10 tầng, do tư nhân xây dựng khang trang, mặt tiền đẹp đang chào thuê mặt bằng. Tổng nguồn cung diện tích của số tòa nhà này lên tới hàng nghìn m2. Tuy nhiên, số lượng diện tích thực thuê chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, chủ yếu ở tầng 1 do một số ngân hàng thuê làm văn phòng giao dịch, còn lại các diện tích tầng trên đều đang trống.

Ngay cả, một tòa nhà đầu đường Nguyễn Trãi, đã đi vào hoạt động cách đây hơn 2 năm, tỷ lệ lấp đầy mới đạt 60%. Anh Hiếu, chủ tòa nhà này cho hay, năm 2009, anh dồn số tiền hơn 20 tỷ đồng mua thêm đất của các nhà xung quanh, xây lên tòa nhà 9 tầng với mục đích cho thuê. Tính toán ban đầu, nếu thuê hết 100% diện tích, mỗi tháng anh có thể thu về hàng trăm triệu đồng, chưa kể tiền dịch vụ như an ninh, vệ sinh...

Tuy nhiên, khi tòa nhà đi vào sử dụng, rơi đúng vào lúc nền kinh tế gặp khó khăn nên sau nhiều lần giảm giá, may mắn là 3 tầng đầu toà nhà cũng được một chi nhánh ngân hàng thuê. Nhưng hơn một năm sau, anh mới cho thuê được hơn một nửa toà nhà và chưa bao giờ đạt hết công suất. Điều này hoàn toàn trái ngược với 2 năm trước, khi các toà nhà văn phòng cho thuê thường được lấp đầy trước khi dự án hoàn thành. Hiện, tòa nhà vẫn đang hoạt động trong trạng thái duy trì khách đang thuê và tích cực tìm kiếm doanh nghiệp mới.

Những biển cho thuê văn phòng như thế này nhan nhản trên các phố.

Theo anh Hiếu, cho thuê được như hiện nay đã là một thành công. Anh Hiếu đang chào thuê mỗi mét vuông văn phòng chỉ khoảng 300.000 đồng, bao gồm phí dịch vụ tòa nhà. Khách thuê thời gian từ 2 năm trở lên có thể hưởng ưu đãi giá thấp hơn.

Cùng con đường này, tòa nhà văn phòng ở 302 Nguyễn Trãi vừa mới xây xong, thiết kế đẹp đang chào thuê với giá khoảng 300.000 đồng/m2. Cách đó không xa, một tòa nhà 7 tầng khác cũng đang chào thuê với giá 400.000 đồng/m2/tháng đối với tầng 1-2, các tầng trên giá chỉ 200.000 đồng/m2/tháng.

Các khu vực như Từ Liêm, Cầu Giấy, những tòa nhà văn phòng tương tự có mức giá thuê từ 300.000-400.000 đồng/m2/tháng. Để lấp đầy mặt bằng, một tòa nhà 7 tầng ở Nguyễn Phong Sắc chào thuê chỉ 160 đồng/m2/tháng. Các quận trung tâm như Đống Đa, Hai Bà Trưng... có giá thuê nhỉnh hơn, lên 500.000 đồng/m2/tháng.

Mạo hiểm tự đầu tư tòa nhà

Là một nhà tư vấn cho thuê bất động sản, ông Jonathan Moore, giám đốc bộ phận đầu tư và cho thuê thương mại, Savills Việt Nam đã tỏ ra ngưỡng mộ khi nhà đầu tư cá nhân tự xây dựng và tự cho thuê văn phòng của chính mình.

Tuy nhiên, diện tích cho thuê được ít mà phần lớn là bỏ trống.

Ông Jonathan Moore cho rằng, đối với các chủ tư nhân điều này không hề dễ, đòi hỏi họ cần nhiều kỹ năng đa dạng khác nhau để tổng hợp lại cùng thành một khối và tạo nên những lợi nhuận xứng đáng. Tỷ lệ thành công của việc có khách thuê và chủ nhà đàm phát trực tiếp với khách thuê thành công thường rất thấp do những quan điểm khác nhau.

Anh Hiếu, chủ một tòa nhà cũng thừa nhận, anh đầu tư tòa nhà văn phòng này do ban đầu chưa tính toán kỹ, nếu đầu tư căn hộ chung cư cho thuê anh sẽ chắc chắn thành công và không mất nhiều thời gian tìm khách. Bên cạnh đó, do gom đất từ những nhà xung quanh nên mặt bằng tòa nhà không được vuông vắn, mặt tiền bị hẹp nên không hấp dẫn những đơn vị kinh doanh bán lẻ.

Báo cáo của Savills Việt Nam, thị trường văn phòng hạng C giảm cả công suất thuê và giá thuê do những tòa nhà văn phòng mới hoạt động kém hơn so với thị trường quý trước. Công suất thuê trung bình của văn phòng hạng C là 81%, trong khi giá thuê là 325.000 đồng/m2/tháng.

Tính đến năm 2014, có khoảng 1,2 triệu diện tích văn phòng mới từ 82 dự án sẽ gia nhập thị trường văn phòng. Kinh tế suy thoái kéo dài là trở ngại lớn cho sự hồi phục của các doanh nghiệp, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cầu thị trường văn phòng.

Colliers Việt Nam nhận định, thị trường cho thuê vẫn sẽ cạnh tranh trong suốt năm 2012 và các nhà đầu tư tòa nhà phải tập trung vào thiết kế, chất lượng xây dựng, bố trí sàn, và yếu tố con người trong môi trường để cải tiến chất lượng và tiếp tục cung cấp những ưu đãi để thu hút khách thuê.

Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng ngoài việc chọn mức giá cho thuê hợp lý, khách hàng sẽ chú trọng nhiều hơn đến chất lượng quản lý tòa nhà, nội thất cũng như dịch vụ đi kèm. "Việc quản lý, vận hành dịch vụ các tòa nhà văn phòng sẽ góp phần quan trọng trong khâu thu hút và giữ chân khách hàng", ông Richard Leech nhấn mạnh.