Mâu thuẫn chung cư gia tăng vì... một văn bản

Trong cuộc trò chuyện mới đây với DĐDN, ông Nguyễn Như Vinh – Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH CapitaLand - Hoàng Thành cho biết, khu chung cư Mulberry Lane do doanh nghiệp ông làm chủ đầu tư đưa vào sử dụng từ tháng 9/2013 nhưng đến cuối năm 2017 mới tổ chức thành công hội nghị nhà chung cư.

Cư dân Văn Phú Victoria (Hà Nội) căng băng rôn yêu cầu ban quản trị công khai quỹ bảo trì

Quy chuẩn... thiếu thực tế

Ông Vinh cho biết, đáng lẽ cuối năm 2015, khu chung cư Mulberry Lane đủ điều kiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo quy định, Ban Quản lý tòa nhà đã lập phương án tổ chức vào đầu Quý 2/2016. Tuy nhiên, cùng thời điểm đó Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 02/2016/TT-BXD về Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư, hiệu lực từ ngày 02/04/2016, thay thế Quyết định 08/2008-QĐ/BXD, đòi hỏi tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao (bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán).

“Mulberry Lane là Cụm 5 toà chung cư (theo Công văn số 69/QLN ngày 05/04/2016 của Bộ Xây dựng) chưa đủ 50% cư dân tại tòa B, C, D nhận bàn giao nên vẫn chưa đủ điều kiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư. Đến tháng 4/2017, Mulberry Lane mới đủ điều kiện 50% cư dân mỗi tòa nhận bàn giao” – ông Vinh cho biết.

Theo ông Vinh quy định phải có tối thiểu 50% số căn hộ và có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng tại Thông tư 02 là điều rất khó thực hiện. Do vậy ông Vinh đề xuất nên sửa đổi Thông tư số 02 theo hướng không quy định hoặc hạ thấp số tỷ lệ người dân về ở tại chung cư và đồng ý thành lập ban quản trị cụm nhà chung cư nhằm tạo điều kiện cho các tòa nhà chung cư sớm có ban quản trị.

Là người quản lý hàng chục toà nhà trên địa bàn Hà Nội, ông Nguyễn Minh Tuấn - Chủ tịch kiêm TGĐ Công ty TNHH Quản lý Toà nhà Việt chỉ rõ hiện nay quy định của pháp luật cũng như Thông tư 02 về vấn đề quản lý sử dụng quỹ bảo trì rất lỏng lẻo. Trong khi doanh nghiệp cố tình chiếm dụng, không bàn giao quỹ bảo trì cho người dân thì luật vẫn chưa có chế tài đủ mạnh. Ông Tuấn lấy ví dụ như cư dân chung cư Văn Phú Victoria (phường Phú La, quận Hà Đông, Hà Nội) vừa có đơn thư cầu cứu cơ cơ quan chức năng nêu rõ ban quản trị dùng quỹ bảo trì khuất tất, mỗi năm chi hơn 13 tỷ đồng bảo trì các hạng mục tòa nhà nhưng lại không công khai được chứng từ.

Chưa kể, Bộ Luật dân sự quy định sở hữu chung trong nhà chung cư là sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia. Do không thể phân chia nên bàn giao sở hữu chung bắt buộc phải bàn giao hết cho bên mua ngay tại thời điểm nộp đủ tiền hoặc ký biên bản bàn giao nhà. Nhưng Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định tại Điểm d, Khoản 1, Điều 41 thì quy định Ban quản trị là người đại diện theo pháp luật đối với sở hữu chung.

20 văn bản giải quyết 1 mâu thuẫn

Trên thực tế, trong phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở 2005 (hiện được thay thế bằng Luật Nhà ở 2014) đã có gần 20 văn bản của Chính phủ và bộ ngành liên quan đến công tác quản lý, vận hành chung cư, như: Nghị định 114/2010 về bảo trì công trình xây dựng, Chỉ thị 14/2007 của Thủ tướng Chính phủ về hướng dẫn quản lý chất lượng công trình xây dựng, Thông tư 08/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư… Tuy nhiên, số lượng và mức độ mâu thuẫn tại các chung cư vẫn gia tăng.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SLAW cho rằng, Thông tư 02 quy định UBND cấp tỉnh, TP có trách nhiệm cưỡng chế, bắt buộc chủ đầu tư bàn giao sở hữu chung cũng như quỹ bảo trì cho cư dân. “Dù quy định đã có, tranh chấp cũng xảy ra nhiều, song việc cưỡng chế không hề đơn giản bởi hiện chưa có các quy định chi tiết hướng dẫn về định giá tài sản. Chưa kể nếu như chủ đầu tư đã bán hết tài sản, việc cưỡng chế trở nên vô nghĩa. Về phía UBND phường cũng chỉ biết tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân chấp hành đúng quy định; theo dõi, kiểm tra, giải quyết các vướng mắc phát sinh theo thẩm quyền hoặc báo cáo UBND cấp quận xem xét, giải quyết”, Luật sư Hà cho biết.

Để giải quyết tận gốc vấn đề này, trao đổi với DĐDN mới đây, Thứ trưởng Lê Quang Hùng khẳng định, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện đề án an ninh kinh tế trong lĩnh vực bất động sản dự kiến sẽ trình Chính phủ trong tháng 12 tới quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, ban quản trị cũng như cư dân. Đề án cũng sẽ bổ sung thêm một số quy định nhằm giải quyết triệt cuộc chiến giữa chủ đầu tư và ban quản trị diễn ra nhiều năm nay.