M&A lĩnh vực BĐS: Nghiêng về doanh nghiệp nội

“Nội” át “ngoại”

Thương vụ đình đám nhất trong việc nhà đầu tư Việt Nam thâu tóm các dự án có vốn đầu tư nước ngoài là vụ Công ty Điện tử Hanel mua lại 70% vốn góp của đối tác Hàn Quốc (Daewoo E&C) trong Khách sạn Daewoo tại Hà Nội. Thương vụ này đang “hạ màn” khi các bên liên quan đang làm thủ tục chuyển nhượng 70% cổ phần, điều chỉnh giấy phép đầu tư.

Ngoài ra, nhiều thương vụ mà các tập đoàn, doanh nghiệp Việt mua lại của khối ngoại cũng đã được công bố rộng rãi, như Tập đoàn Thiên Minh mua lại chuỗi khách sạn mang thương hiệu Victoria, Tập đoàn BRG mua lại cổ phần của Khách sạn Hilton, Công ty cổ phần Sao Sáng Sài Gòn mua lại Dự án Peninsula của JSM Indochina Ltd…

Chỉ riêng tại Hà Nội, trong thời gian ngắn, đã có 16 dự án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản làm thủ tục điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư theo hình thức chuyển nhượng vốn. Đáng chú ý, có đến 7 dự án nhà đầu tư nước ngoài, trước đây liên doanh với bên Việt Nam, chuyển nhượng vốn cho tổ chức kinh tế trong nước và chuyển đổi thành dự án 100% vốn trong nước và hai dự án 100% vốn nước ngoài chuyển nhượng một phần cho tổ chức kinh tế trong nước.

Bấy lâu nay, hoạt động M&A trong bất động sản tại Việt Nam được coi là hoạt động “một chiều”, bởi chủ yếu là hoạt động thâu tóm, mua lại cổ phần hoặc toàn bộ dự án của các nhà đầu tư ngoại đối với các dự án trong nước. Nhưng hiện nay, việc nhà đầu tư nội mua lại dự án của đối tác ngoại không còn là chuyện hiếm.

Theo ông Nguyễn Ngọc Bách, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Asian Invest, Giám đốc Câu lạc bộ Giám đốc tài chính Việt Nam, doanh nghiệp trong nước bắt đầu đẩy mạnh hoạt động M&A trong vai trò là người mua.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Tư vấn bất động sản Sohovietnam nhận xét, hiện các nhà đầu tư, doanh nghiệp trong nước đang là lực lượng mua chính trên thị trường bất động sản, chứ không phải các nhà đầu tư nước ngoài. Việc chuyển nhượng dự án giữa các doanh nghiệp cũng nhanh chóng và dễ hơn so với chuyển nhượng hoặc hợp tác với đối tác nước ngoài.

Bán nhiều hơn mua

Theo Sohovietnam, các chủ đầu tư đang thông qua Sohovietnam để chào bán hàng trăm dự án bất động sản, với loại hình rất đa dạng, như dự án căn hộ, đất xây tổ hợp, đất xây văn phòng, khu đô thị, khu nghỉ dưỡng cao cấp đang hoạt động… Nhưng chỉ có khoảng 15% trong tổng số các dự án là đáng quan tâm.

Theo ông Cần, có nhiều nguyên nhân khiến số lượng dự án bất động sản chào bán ngày càng tăng, trong đó nguyên nhân chính là do chịu tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất ngân hàng cao, đầu ra cho sản phẩm không có, do thị trường bất động sản trầm lắng, nên rất nhiều doanh nghiệp bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn và buộc phải tính đến phương án bán dự án.

Ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu khả thi (Công ty Savills Việt Nam) cho rằng, đang có sự mất cân bằng trên thị trường giữa người mua và người bán. Một thống kê của Savills cho thấy, cứ 10 đối tác có nhu cầu về M&A, thì có tới 9 trường hợp là chuyển nhượng dự án. Sự mất cân bằng này xuất phát từ việc tham gia thị trường bất động sản một cách tràn lan của hầu hết các doanh nghiệp ở mọi thành phần kinh tế.

Với việc phát triển tràn lan và thiếu thực chất trong việc phân tích thị trường, nhiều dự án đã không còn hứa hẹn mang lại nhiều lợi ích khi thị trường trở nên khó khăn hơn. Các chủ đầu tư mong muốn chuyển nhượng dự án cho đối tác khác. Tuy nhiên, liệu điều này có mang đến lợi nhuận và giá trị gia tăng cho bên nhận chuyển nhượng hay không, thì còn là một dấu hỏi lớn.