Lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản sẽ biến động ra sao vào cuối năm?

Theo dự báo tiềm năng ghi nhận lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản có thể không còn nhiều dư địa trong nửa cuối năm nếu thị trường không có sự cải thiện rõ rệt. Ảnh minh hoạ

Vinhomes là trụ đỡ cho tăng trưởng toàn ngành

Tại báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam chủ đề “Mùa đông sẽ qua”, VPBanks thống kê, tổng lợi nhuận sau thuế quý 2.2023 của ngành bất động sản dân cư đạt 11.182 tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ. Nguyên nhân của sự tăng trưởng đột biến này đến từ việc Vinhomes (Mã CK: VHM) ghi nhận lợi nhuận lớn sau khi bàn giao các sản phẩm tại dự án Vinhomes Ocean Park 2. Nếu loại trừ nhóm Vin, tăng trưởng lợi nhuận sau thuế quý 2.2023 của toàn ngành bất động sản dân cư ghi nhận mức tăng trưởng -59% so với cùng kỳ, dù số giá trị tuyệt đối có ghi nhận tăng so với quý 1.2023 nhưng chưa có chất xúc tác nào thực sự mạnh mẽ để thúc đẩy lợi nhuận toàn ngành vực dậy từ đáy.

Cũng theo báo cáo của VPBanks, 16/20 doanh nghiệp thuộc top 20 vốn hoá trong ngành (trừ nhóm Vin) ghi nhận mức sụt giảm lợi nhuận từ -12% đến -166% so với cùng kỳ, điều này phản ánh tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản.

Giá trị hàng tồn kho của toàn ngành gần như đi ngang so với quý 1.2023. Theo VPBanks, hành lang pháp lý thắt chặt và siết dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản là 2 lý do chính khiến cho các doanh nghiệp gặp khó trong việc triển khai các dự án.

Tỷ lệ người mua trả tiền trước của toàn ngành giảm quý thứ 3 liên tiếp, chỉ còn 23%. Do đó VPBanks cho rằng, tiềm năng ghi nhận lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản có thể không còn nhiều dư địa trong nửa cuối 2023 nếu thị trường bất động sản vẫn không có sự cải thiện rõ rệt.

Lựa chọn chủ đề đầu tư tuỳ theo khẩu vị

Các chuyên gia của VPBanks dự báo, presales (giá trị hợp đồng bán hàng) của 7 công ty bất động sản mà đơn vị này đang theo dõi gồm: Vinhomes (Mã CK: VHM), Nhà Khang Điền (Mã CK: KDH), Bất động sản Nam Long (Mã CK: NLG), Bất động sản Phát Đạt (Mã CK: PDR), Địa ốc Đất Xanh (DXG), Novaland (Mã CK: NVL); Tập đoàn Hà Đô (Mã CK: HDG) sẽ giảm 59% trong năm 2023. Điều này phản ánh lực cầu yếu do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư/đầu cơ và sự thận trọng của các chủ đầu tư trong việc giới thiệu sản phẩm ra thị trường trong quý 1.2023 trước khi có sự cải thiện trong 2 quý cuối năm 2023 và phục hồi trong năm 2024.

“Chúng tôi cũng cho rằng lợi nhuận sau thuế của các công ty bất động sản trên sẽ suy giảm 11% so với năm 2022 do presales thấp và việc bàn giao các sản phẩm để ghi nhận doanh thu – lợi nhuận 2023 chủ yếu đến từ các dự án khoá – tiền tệ. Chúng tôi kỳ vọng sẽ có sự cải thiện cả trong lực cầu lẫn sự tự tin của chủ đầu tư trong 2 quý cuối năm sắp tới”, VPBanks nhận định.

Theo đơn vị này, với sự hỗ tợ từ chính sách của Chính phủ, đặc biệt là NĐ08, các chủ đầu tư đang có áp lực về dòng tiền như NVL, DXG đã có kỳ vọng chuyển mình. Trong khi đó, VHM, NLG, KDH đang chống chịu khá tốt với diễn biến bất lợi trong quý 1.2023 do vay nợ thấp và dòng tiền ổn định từ người mua trả tiền trước. HDG có dòng tiền ổn định từ các dự án năng lượng còn PDR đang có một số thông tin tích cực từ việc thu xếp dòng tiền trả nợ trái phiếu thành công, bao gồm kế hoạch phát hành thêm cho cổ đông hiện hữu và nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Tại thời điểm hiện tại, VPBanks tiếp tục khuyến nghị nhà đầu tư giữ thái độ thận trọng đối với lĩnh vực bất động sản nhà ở. Tuy nhiên cần nắm bắt cơ hội xây dựng danh mục nắm giữ dài hạn đối với các công ty bất động sản có năng lực triển khai dự án và không sử dụng quá nhiều nợ vay, cũng như đối với các doanh nghiệp chịu áp lực tài chính nhưng vượt qua được khó khăn và có kỳ vọng chuyển mình.