Loay hoay trên đỉnh núi... tồn kho

Trở đi mắc núi tồn kho

Thống kê mới đây của Vietstock cho biết, lượng tồn kho của các Cty BĐS niêm yết tính đến thời điểm cuối tháng 6/2012 là 55.029 tỉ đồng, chiếm gần 1/3 lượng hàng tồn kho của toàn bộ các DN niêm yết. Còn theo một thống kê sơ bộ 60 DN niêm yết trên sàn chứng khoán Hà Nội và TP HCM, lượng hàng tồn kho BĐS tính đến tháng 7/2012 đạt trị giá hơn 83.804 tỉ đồng, tăng 6,69% so với cuối năm 2011. Như vậy, số BĐS tồn kho đang chiếm tới khoảng 45,84% tổng tài sản của các DN này.

Đáng chú ý trong số các DN BĐS niêm yết có tỉ lệ tồn kho lớn, vẫn quanh đi quẩn lại là những tên tuổi quen thuộc của các DN BĐS chuyên cung cấp BĐS căn hộ, khu dân cư như Cty CP Nhà VN, Cty CP Phát triển BĐS Phát Đạt, Cty CP Đầu tư xây dựng Hồng Phát, Cty CP Đầu tư BĐS VN... với tỉ lệ hàng tồn kho chiếm tới 80 - 90% tổng tài sản. Một số DN khác như Cty CP Địa ốc Sài Gòn Thương tín Sacomreal, Tổng Cty phát triển Đô Thị Kinh Bắc, CTCP Quốc Cường Gia Lai..., cũng là những tên tuổi lớn của ngành địa ốc, thì có các dự án BĐS dở dang và lượng hàng tồn kho chiếm trên dưới 50% tổng tài sản và một tỉ lệ đòn bẩy tài chính không nhỏ.

Trở lại mắc sông giảm giá

Giảm giá – nhưng giảm tới mức giá nào để chạm đáy và giúp BĐS “bật lên” là câu hỏi mà chính các DN BĐS hiện nay cũng “hoa mắt chóng mặt” không biết đâu là cơ sở để trả lời. Nếu căn cứ trên giá thành xây dựng + giải phóng mặt bằng + thuế phí + chi phí lãi vay để bán hàng bằng giá vốn bán hàng, thì theo nhiều DN, mức giảm căn hộ BĐS hiện nay đã về dưới giá vốn bán hàng. Riêng trong quý II/ 2012, giá chào bán của các căn hộ thuộc từng phân khúc hạng sang, cao cấp, trung bình, bình dân cũng đã có nhiều thay đổi. Nếu căn hộ hạng sang có mức tăng giá 0,1% so với quý trước và đứng mức trung bình 3.963USD/m2, nhưng lại giảm tương đối lớn trên 8% so với cùng kỳ năm trước thì căn hộ ở 3 phân khúc sau đều tiếp tục điệp khúc đi xuống, với đà giảm từ 0,9 - 1,1% so với quý trước. So với cùng kỳ năm trước, căn hộ cao cấp đã giảm 5,7%, căn hộ trung bình giảm 6,7% và căn hộ bình dân giảm 2,8%.

Như vậy, giá BĐS đã giảm khá mạnh trên thị trường căn hộ. Và đà giảm này đang khiến giới đầu tư hy vọng một chu kỳ trì trệ của BĐS trong vòng 5 năm qua, kể từ cuối năm 2007 cho đến nay, sẽ sớm chấm dứt.

Vấn đề là bên cạnh nguồn cung quá lớn, trên thực tế thì giá BĐS VN trên thu nhập người dân vẫn còn quá cao so với các nước. Điển hình giá một mét vuông căn hộ hạng bình dân, theo thống kê của CBRE sau khi giảm, vẫn đứng mức 706USD, tương đương 14 triệu đồng/m2, cao khoảng 3 lần thu nhập bình quân của một cán bộ công nhân viên tốt nghiệp đại học. Lãi suất cho vay của VN vẫn còn cao so với thế giới và so với thu nhập người dân. Cụ thể lãi suất cho vay BĐS hiện vẫn ở mức trung bình 16,5%/ năm, trong khi lãi suất cho vay ở một số nước Châu Á chỉ trên dưới 5%/năm. Hơn nữa, nhà đầu tư thứ cấp của VN đang gặp gánh nặng về vốn vay và chưa có niềm tin về sự tăng trưởng của thị trường cũng là một trở ngại.

Điều quan trọng hơn cả, khả năng Chính phủ sẽ thận trọng trong mối quan hệ giữa tăng trưởng và ổn định kinh tế đang được thể hiện khá rõ ràng qua các bước điều hành kinh tế thời gian qua. Do đó, dù xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực trong quý 2 và quý 3/2012, nhưng BĐS dự báo vẫn chỉ có thể tan băng cục bộ, lượng tiêu thụ trên hầu hết mọi phân khúc vẫn ở mức thấp.

Động lực cho sự bật dậy của BĐS lúc này xem ra còn phụ thuộc vào xác suất xảy ra và năng lực cộng hưởng những động thái và cũng như các giải pháp hỗ trợ thị trường BĐS của Chính phủ, thông qua điều hành lãi suất. Khi DN BĐS còn có thể cầm cự được với lãi vay điều chỉnh, mặt khác nhà đầu tư, người dân có thể tiếp cận vay mua BĐS với lãi suất thấp hơn, thì cơ hội xả hàng giá rẻ thành công trên thị trường địa ốc vẫn là điều có thể!.