Lo ngại doanh nghiệp thâu tóm đất đai, trục lợi chính sách

Ảnh minh hoạ

Lo ngại này đến từ đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.

Nguy cơ doanh nghiệp gom đất

Ông Trần Văn Lâm, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính ngân sách (đại biểu tỉnh Bắc Giang), nêu băn khoăn khi cho phép nhà đầu tư được chuyển đổi sang đất ở mà không phải thông qua đấu giá, đầu thầu với các dự án nhà ở thương mại.

Ông lo ngại sẽ xảy ra chuyện doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp, làm dự án nhà ở thương mại mà "nghiễm nhiên" được chuyển đổi không cần phải đấu thầu, đấu giá.

"Quy định như vậy tạo ra kẽ hở cho doanh nghiệp để thâu tóm đất đai, thu gom đất và tạo nên hệ lụy kéo dài khi gom đất nông nghiệp quy mô lớn, gây tác động đến điều chỉnh quy hoạch", ông Lâm nói.

Đó là chưa kể việc doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không qua đấu giá sẽ gây thất thoát ngân sách, vì tiền chênh lệch sẽ chảy vào túi doanh nghiệp.

Nhiều ý kiến đại biểu thảo luận sau đó cùng chung những quan ngại này.

Ông Hoàng Thanh Tùng, Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật lo lắng, sau khi luật này được ban hành có thể dẫn đến tình trạng nhà đầu tư đổ xô đi thu gom đất chưa phải là đất ở, để sau đó chờ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt sẽ bán đi để thu lợi.

"Đó là trục lợi chính sách, chúng ta phải dự báo trước vấn đề này để có đánh giá và quy định cho rõ", ông Tùng cho hay.

Ông Tùng nêu ví dụ một nhà đầu tư đang có diện tích đất rất lớn sử dụng vào việc nuôi bò sữa, và đó là đất nông nghiệp hợp pháp. Điều gì sẽ xảy ra khi sau đó nhà nước quy hoạch toàn bộ khu vực đó thành đô thị?

Vậy sau khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất đó để đầu tư dự án nhà ở thương mại khi có nhu cầu không, hay nhà nước sẽ thu hồi để đấu giá, đấu thầu?

"Đấu giá có thể thu được giá cao hơn, nhưng cũng đặt ra những vấn đề như ở Thủ Thiêm vừa qua, giá cao vô cùng bất thường. Nếu quy định được giá đất sát với thị trường, chênh lệch sẽ không quá lớn", ông Tùng nói và nhắc tới những bất cập của Luật Đất đai.

Ông Nguyễn Lâm Thành, Phó chủ tịch Hội đồng dân tộc của Quốc hội cũng đồng tình, cho rằng nếu sửa đổi luật mà không chặt chẽ có thể "hợp thức hóa cho rất nhiều trường hợp mà lợi ích không nằm về phía người dân".

Ông đề nghị quy định chặt chẽ hơn, đặc biệt là khu đất ở thành phố lớn, vùng đô thị có vùng đất kẹp do chủ sở hữu khác nhau, chuyển đổi qua các giai đoạn. Khu vực nội đô, tồn tại lịch sử lâu rồi thì cần có quá trình xử lý, làm sao thu được ngân sách, giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân.

"Quy định như trên có thể dẫn đến vấn đề xã hội phức tạp. Đề nghị Chính phủ báo cáo rõ hơn về tác động của điều khoản này", ông Thành nói.

Ông Nguyễn Trường Giang, Phó chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật cũng cho rằng việc mở rộng diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu sẽ thuận lợi cho doanh nghiệp nhưng chưa tính hết lợi ích giữa cộng đồng, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất và người dân.

Ông dẫn chứng, một dự án ở thành phố Thủ Đức (TP HCM), phù hợp với quy hoạch, có giấy chứng nhận sử dụng đất, nhưng lại là đất nông nghiệp, nhà đầu tư đang thuê và không có đất ở. Nếu sửa đổi theo dự thảo, nhà đầu tư hoàn toàn có quyền chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở không phải qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án.

Ông cho rằng, như vậy chưa bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở... Hiện những luật này chưa sửa đổi.

Ông Trần Văn Lâm nói thêm về sự bất hợp lý, không công bằng giữa quyền chuyển đổi đất của doanh nghiệp và người dân.

Hiện nay, nếu sở hữu đất nông nghiệp, người dân muốn chuyển quyền sử dụng sang đất ở thì phải thông qua đấu giá, trong khi nếu sửa điều luật này thì doanh nghiệp lại không cần khâu này nữa.

Chỉ cần pháp luật thực thi nghiêm túc

Trước lo ngại doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp làm dự án nhà ở thương mại không cần phải đấu giá, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cho biết doanh nghiệp muốn đi "mua" đất nông nghiệp thì phải "có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền" (là UBND tỉnh).

Đất nông nghiệp đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và không thuộc trường hợp bị thu hồi đất.

Đồng thời, doanh nghiệp phải có đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Sau khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013.

Do vậy, theo ông Châu, nếu các địa phương thực thi pháp luật về đất đai chặt chẽ, nghiêm túc thì sẽ không "xảy ra chuyện doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp, thâu tóm đất nông nghiệp quy mô lớn" để thu lợi.

Ông Châu cũng nhấn mạnh rằng, việc có thể xảy ra thất thu ngân sách nhà nước khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất không phải là hệ quả trực tiếp của “việc doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất”.

Bởi lẽ, để có được quỹ đất đầu tư thì doanh nghiệp đã phải “mua lại” quyền sử dụng đất theo cơ chế thị trường chứ không phải tự nhiên mà doanh nghiệp lại có quỹ đất.

Theo ông Châu, tất cả các doanh nghiệp luôn chấp hành, thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Vấn đề định giá đất, tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” thuộc về trách nhiệm của cơ quan nhà nước.