Liều thuốc 'phá băng' bất động sản

Ảnh minh họa.

Cần giải phóng hàng tồn kho

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến cuối năm 2012 cả nước có 2.399 dự án và khoảng 71.000ha đất dành cho thị trường bất động sản (BĐS). Tính riêng tại Hà Nội đã có 368 dự án với khoảng 20.000ha, trong đó những dự án đang triển khai chiếm khoảng 40%.

Đối với số BĐS tồn đọng, theo thống kê từ báo cáo của 58/63 địa phương cho thấy hiện tồn đọng 20.851 căn hộ chung cư, 5.176 căn thấp tầng, 1.890.667m2 đất nền, 64.847m2 văn phòng cho thuê, với tổng số vốn ước tính là 52.542 tỉ đồng.

Còn theo một nghiên cứu độc lập của Dragon Capital, cả thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội mỗi nơi có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán. Ngoài ra, hiện có rất nhiều dự án bị bỏ hoang không có vốn để tiếp tục hoàn thiện gây thiệt hại và lãng phí vô cùng lớn.

Trong khi đó, theo báo cáo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, nếu tính dư nợ tín dụng liên quan đến BĐS, gồm cho vay để kinh doanh BĐS, vay để đầu tư sản xuất và kinh doanh, thế chấp bằng BĐS thì con số này khoảng 57% tổng dư nợ, tương đương khoảng hơn 1 triệu tỉ đồng.

Lượng BĐS tồn kho và vốn liên quan BĐS nằm trong ngân hàng khổng lồ kể trên chính là điểm tắc nghẽn cho thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung nếu không được giải phóng kịp thời.

Điều này gây áp lực lớn lên chủ đầu tư về vốn để tiếp tục duy trì hoạt động. Hầu hết doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đều bị thua lỗ, nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản vì nợ xấu tăng, nợ vay lớn, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn

Nhận định về tình trạng này, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường, ông Đào Trung Chính khẳng định, BĐS tồn đọng còn rất lớn, nguyên nhân khách quan là suy giảm kinh tế nói chung làm sức mua giảm.

Còn nguyên nhân chủ quan là vấn đề về quy hoạch tràn lan, đánh giá nguồn cầu chưa đúng dẫn đến nguồn cung đưa ra chưa sát thực tế, chưa đúng với nhu cầu số đông. Ngoài ra, giá nhà vẫn còn quá cao.

Đầu vào cao thì bán ra cũng cao dẫn đến quá sức chịu đựng của người dân. Trong khi đó phân khúc cho người thu nhập thấp, cán bộ công chức thì thị trường lại chưa quan tâm.

Ông Chính cũng cho rằng, giải pháp khẩn thiết cần làm ngay trước mắt là giúp các doanh nghiệp bán được hàng tồn đọng như mua nhà trả chậm, thuê mua, xem xét giãn tiến độ về nộp tiền sử dụng đất, đơn giản thủ tục hành chính...

Trước áp lực thị trường và để tự cứu lấy mình, nhiều chủ đầu tư đã chủ động giảm giá bán BĐS để giải phóng hàng tồn kho. Có lẽ gây “sốc” nhất thị trường BĐS năm 2012 là việc giảm giá xuống 10 triệu đồng/m² của tổ hợp chung cư Đại Thanh hay Chung cư VP3 Linh Đàm giảm 10 triệu đồng/m² từ 32 triệu đồng/m² xuống còn 22 triệu đồng/m² (đều do Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu làm chủ đầu tư) và Công ty Cổ phần Hoàng Anh Gia Lai đã chính thức giảm giá bán căn hộ Thanh Bình ở vị trí đắc địa (quận 7 - TP HCM) xuống còn khoảng 20 triệu đồng/m2.

Đồng tình với động thái này, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết cần phải giảm giá bất động sản để giải phóng hàng tồn kho: “Thực tế, những người kinh doanh bất động sản đã ăn lãi quá nhiều thời gian trước nên bây giờ phải giảm giá và ăn lãi ít. Thị trường bây giờ phản ánh đúng tình hình đất đai, không còn chuyện ai cũng vơ tiền được từ đất nữa. Càng ôm lâu càng tồn tại nhiều nguy cơ”.

Chú trọng phân khúc bình dân

Trao đổi tại buổi làm việc giữa Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng với các doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh vào cuối năm 2012 để tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Ông Nguyễn Xuân Quang - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư Nam Long phân tích, mối nguy lớn nhất của BĐS hiện nay lại là khủng hoảng lòng tin, dẫn đến tình trạng người có nhu cầu nhưng không mua mà chờ BĐS giảm giá hơn nữa nên doanh nghiệp thừa hàng muốn bán vẫn không bán được hàng.

Chính vì vậy, cần phải khôi phục niềm tin của người mua nhà bằng các chính sách hỗ trợ kích cầu, trong đó cần tính đến thực hiện một loạt các giải pháp như: chính sách hỗ trợ vốn ưu đãi cho người mua nhà trong thời hạn 10 đến 20 năm, doanh nghiệp phải tính toán lại để hạ giá sản phẩm phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân để giải quyết nhanh lượng hàng tồn kho và không loại trừ phải chấp nhận lỗ để tồn tại đồng thời, phải có sản phẩm phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người lao động, tránh tình trạng mất cân đối cung - cầu như hiện nay.

Theo báo cáo của UBND thành phố Hồ Chí Minh chỉ ra rằng, trong tổng số 35.000 căn hộ đã hoàn thành tính đến năm 2012 thì có đến 37% là căn hộ hạng sang và “siêu sang”, căn hộ cho giới trung lưu là 38% và chỉ có 25% là các căn hộ bình dân.

Tại Hà Nội, tình trạng mất cân đối cung cầu cũng tương tự, với gần 6.000 căn chung cư hạng sang (diện tích hơn 90m2), gần 4.000 căn biệt thự, nhà liền kề tồn kho.

Trong khi đó, trên thị trường, mức giá trên dưới 1 tỉ đồng/căn hộ có diện tích 30-60m² vẫn đặc biệt sôi động, nhu cầu thực sự vẫn rất cao. Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng, nên tập trung hỗ trợ giải phóng hàng tồn kho BĐS ở phân khúc giá thấp, nhà ở xã hội bởi đây là thị trường đáp ứng nhu cầu thực sự để ở của người tiêu dùng, tránh “giải cứu” phân khúc cao cấp chủ yếu là nơi của những nhà đầu cơ, lướt sóng đẩy giá BĐS lên quá cao và tỷ lệ người có nhu cầu không cao.

Một tín hiệu tích cực cũng được hé lộ vào những ngày cuối năm 2012 khi Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết, Ngân hàng Nhà nước sẽ xem xét “bơm” 100.000-150.000 tỉ đồng để giải quyết nợ xấu trong lĩnh vực BĐS và cung ứng 20.000-40.000 tỉ đồng cho các ngân hàng thương mại phục vụ cho nhu cầu vay mua nhà với lãi suất từ 7 đến 8% trong thời hạn từ 5 đến 10 năm.

Đặc biệt, số tiền này chỉ dành cho những người có nhu cầu thật sự về nhà ở. Nếu như chính sách này sớm được áp dụng, kết hợp với một loạt giải pháp từ chủ đầu tư, ngân hàng thì hy vọng mua được nhà để ở của những người có nhu cầu thật sự sẽ thành hiện thực, phần nào giúp “tan băng “ thị trường BĐS hiện nay.