Liên minh chung cư Hà Nội kiến nghị sửa Luật nhà ở

Trong đơn kiến nghị gửi Quốc hội và Bộ trưởng Bộ Xây dựng của đại diện BQT các chung cư tại Hà Nội (BQT) có 2 vấn đề nóng nhất liên quan đến sở hữu chung, riêng và phí bảo trì chung cư được đưa ra.

Chỗ để xe phải là sở hữu chung

Tại Khoản 3, Điều 98 của Dự thảo Luật nhà ở do Bộ Xây dựng soạn thảo có đề cập: “Đối với chỗ để xe ô tô thì do chủ đầu tư quyết định là thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư (nếu chủ đầu tư chuyển nhượng diện tích này cho chủ sở hữu nhà chung cư)”. Đại diện các BQT chung cư nêu quan điểm hoàn toàn phản đối quy định trên và cho rằng đây là bước thụt lùi so với Luật Nhà ở hiện tại. (Luật nhà ở hiện hành quy định rõ nơi để xe là ài sản thuộc sở hữu chung của các cư dân)

Đại diện các BQT cho rằng trong thời gian qua, hầu như không một chủ đầu tư nào lại bị thua lỗ khi đầu tư xây dựng chỗ để xe, những chi phí này đều đã được chủ đầu tư thu hồi vốn đầy đủ. Điều này có thể minh chứng bằng các báo cáo kiểm toán hợp lệ và trung thực của các chủ đầu tư.

Quan trọng nhất là việc quy định chủ đầu tư có quyền quyết định chỗ để xe ô tô là thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư sẽ càng dẫn đến bùng nổ các tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân về tiền phí trông giữ xe khi chủ đầu tư luôn có xu hướng tận thu khi họ được độc quyền kinh doanh chỗ đỗ xe cho cư dân.

Tranh chấp về tầng hầm để xe luôn là vấn đề nóng tại các chung cư Hà Nội thời gian qua. Ảnh chụp tại chung cư Golden Westlake.

Về lập luận nói không phải chủ sở hữu căn hộ nào cũng có xe ô tô do vậy nếu đưa vào làm tài sản chung và tính vào giá thành bán căn hộ thì sẽ không công bằng cho chủ sở hữu căn hộ không có xe ô tô, đại diện BQT nhận thấy hoàn toàn không hợp lý. “Việc quy định chỗ để xe ô tô là thuộc quyền sở hữu chung của cư dân không làm thiệt thòi hay ảnh hưởng đến những người không sở hữu xe ô tô. Rõ ràng những ai có đỗ xe đều phải trả khoản phí do Hội nghị chung cư quy định về chỗ đỗ xe, những ai không có xe thì không phải trả khoản phí này, và toàn bộ khoản phí này lại được đưa vào chi trả cho các chi phí chung của cư dân. Tương tự như chỗ đỗ xe hai bánh, sân chơi trẻ em, bể bơi, các công trình tiện ích khác, không phải gia đình nào cũng có xe hai bánh, hay trẻ em sống chung để tận hưởng các tiện ích chung, nhưng chủ đầu tư cũng không thể giữ lại các tiện ích này làm tài sản riêng để tận thu tiền của cư dân”, kiến nghị nêu rõ.

Vì các lý do nêu trên, đại diện các BQT kiến nghị Dự thảo bỏ tiếp tục kế thừa quy định của Luật nhà ở hiện tại quy định chỗ đỗ xe không phân biệt hai hay bốn bánh đều phải thuộc sở hữu chung của cư dân nhà chung cư.

Phải có chế tài “xử”chủ đầu tư “om” phí bảo trì của cư dân

Đại diện các BQT cũng cho rằng Khoản 2, Điều 105 của Dự thảo Luật nhà ở là hành chính hóa quan hệ dân sự khi đưa ra quy định: “Cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm lập một tài khoản riêng tại ngân hàng thương mại đang hoạt động trên địa bàn để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho các nhà chung cư trên địa bàn”.

Đại diện các BQT cho rằng phải có chế tài “xử”chủ đầu tư “om” phí bảo trì của cư dân. Ảnh minh họa.

Theo đại diện các BQT, phí bảo trì chung cư là tài sản do cư dân đóng góp để chi trả cho việc bảo trì, bảo dưỡng phần sở hữu chung, và do vậy thuộc quyền sở hữu của các chủ sở hữu chung cư. Các chủ sở hữu chung cư có quyền thông qua BQT nhà chung cư - người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ - quyết định (định đoạt) tài sản của chính họ.

Việc giao phí bảo trì cho một cơ quan quản lý Nhà nước đã can thiệp quá sâu, “hành chính hóa” các quan hệ dân sự và hạn chế quyền của người chủ sở hữu.

“Mỗi khi muốn sửa chữa tài sản của mình, cư dân lại phải lập hồ sơ trình lên cơ quan quản lý nhà cấp huyện xin phê duyệt cho việc sửa chữa và mất thêm thời gian cho việc phê duyệt và chuyển tiền. Quy định này tạo thêm gánh nặng cho cư dân cũng như làm ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của cư dân khi có những sửa chữa phải được thực hiện ngay lập tức như máy phát điện, hệ thống bơm nước, xử lý chất thải, thang máy.v.v. (Một ví dụ điển hình về sự chậm trễ của cơ quan quản lý nhà nước đối với hoạt động chung cư là việc UBND Huyện Từ Liêm mất 6 tháng để ra văn bản công nhận Ban quản trị Tòa nhà Keangnam)”, đại diện các BQT chung cư lập luận.

Bên cạnh đó, đại diện các BQT nhấn mạnh việc Dự thảo nên có quy định khắc phục các thiếu sót từ Luật nhà ở hiện tại theo đó phải có chế tài buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì đúng hạn và đầy đủ cho BQT theo dõi và quản lý. Việc các quy định pháp luật hiện tại không có một chế tài đủ mạnh dẫn đến một thực tế hiện này là nhiều nhà chung cư không thể thành lập được BQT, hay có thành lập được BQT thì chủ đầu tư chây ỳ không chuyển trả phí bảo trì trong khi họ vẫn được hưởng lãi ngân hàng do việc chậm chuyển trả này.

Nên thành lập công ty cổ phẩn quản lý tòa nhà?

Hiện nay theo luật, BQT được thành lập ra nhưng có một số vướng mắc như: BQT không có con dấu, không có tài khoản riêng, thời gian tham gia của các thành viên ngắn, dễ thay đổi, không có tính ràng buộc pháp lý cao… đại diện các BQT kiến nghị Dự thảo nên nghiên cứu cho phép BQT thông qua hội nghị nhà chung cư nếu cần được thành lập công ty cổ phần quản lý và vận hành tòa nhà của mình với đề xuất mỗi m2 diện tích tương đương với 01 cổ phiếu và công ty này hoạt động theo luật công ty cổ phần thì sẽ giải quyết rất nhiều tranh cãi hiện nay của các tòa nhà chung cư như: giá dịch vụ, phí bảo trì 2%, và đặc biệt tính ổn định của các khu chung cư sẽ rất cao.