Lật mặt “thủ đoạn” của Chủ đầu tư dự án nhà đất

Theo kết quả kiểm tra, từ năm 2001 đến nay, tại 2 thành phố trên có 952 dự án phát triển nhà ở đã được triển khai (TP.Hà Nội 153 dự án, TP.Hồ Chí Minh 799 dự án); trong số căn hộ chung cư và nhà liền kề theo dự án được duyệt là khoảng 333.000 căn (TP Hà Nội 183.000 căn hộ, TP.Hồ Chí Minh 150.000 căn hộ).

Tuy nhiên, kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liền với đất cho người mua nhà ở tại các dự án này của hai thành phố mới được khoảng 64.400 căn hộ, tức là chỉ đạt 19,3% tổng số căn hộ theo dự án được duyệt, trong đó TP.Hà Nội chỉ đạt 9,3%, còn TP.Hồ Chí Minh khả dĩ hơn, đạt 30%.

Kết quả kiểm tra tại 19 dụ án phát triển nhà ở thuộc 2 thành phố cho thấy, việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở tại các dự án nàv còn chậm. Theo đó, trong tổng số 19 dự án kiểm tra, đến thời điểm kiểm tra, hầu như toàn bộ nhà (99,6%) đã được chủ đầu tư đã bán và bàn giao cho người mua nhà, tuy nhiên, chỉ 1/3 trong số đó được chủ dự án nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và số người đã được cấp GCN thì ít hơn rất nhiều.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc chậm cấp GCN cho người mua nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở đa phần lỗi là do các Chủ đầu tư. Theo đó, phổ biến là tình trạng Chủ đầu tư vi phạm pháp luật về xây dựng trong quá trình thực hiện dự án nên phải chờ xử lý vi phạm như xây dựng không đúng số tầng, số căn hộ theo thiết kế được duyệt; phân chia diện tích lô không đúng với quv hoạch hoặc xây dựng nhà vượt diện tích so với giấy phép xâv dựng; chuyển đổi mục đích sử dụng tầng hầm hoặc thay đổi công năng, vị trí phòng sinh hoạt cộng đồng. Ngoài ra, một số dự án nhà ở thấp tầng đã không thực hiện việc xây dựng nhà để bán theo quy định mà vẫn phân lô, bán nền dẫn đến tình trạng bỏ hoang hóa đất nhiều năm, gây lãng phí đất đai.

Cũng có nhiều Chủ đầu tư chưa làm xong thủ thục pháp lý về đất đai như: nhận chuyển nhượng dự án từ chủ đầu tư khác mà chưa làm thủ tục chuyển nhượng quvền sử dụng đất theo quy định; chưa làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh sang làm nhà ở hoặc chưa làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển công năng công trình từ xây nhà hỗn hợp sang làm nhà ở nhưng đã xây dựng và bán xong nhà ở nên không đủ căn cứ để cấp GCN.

Ngoài ra, một số chủ đầu tư còn chậm trễ trong việc nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp GCN cho người mua nhà, nhiều trường hợp do tình trạng mua đi bán lại đất và bên mua chưa nộp đủ giấy tờ hoặc mua nhà cho mục đích kinh doanh kiếm lời nên chưa muốn làm thủ tục cấp GCN.

Riêng với các dự án tại Hà Nội, còn một số trường hợp công ty mẹ được giao đất, nhưng việc xây dựng và ký hợp đồng bán nhà thì lại do công ty con thực hiện, dẫn đến vướng mắc pháp lý làm thủ tục cấp GCN.

Nhiều trường hợp Chủ đầu tư được giao đất xây dựng nhà chung cư và được miễn phí sử dụng đất (theo pháp luật đất đai trong giai đoạn từ năm 2000 đến 2003) nhưng khi chủ đầu tư bán căn hộ vẫn thu cả giá trị tiền sử dụng đất mà không nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.

Cũng có Chủ đầu tư bán một số diện tích đất trong dự án được giao cho một cơ quan, đơn vị của Nhà nước để chia cho các hộ xây dựng nhà ở nhưng không có hợp đồng chuyển nhượng nhà đất để làm thủ tục cấp GCN; Chủ đầu tư đã xây dựng và bán xong nhà ở nhưng chưa nộp xong tiền sử dụng dụng đất cho Nhà nước thì Chủ đầu tư đã giải thể (như Dự án khu đô thị mới Định Công - Đại Kim của Công ty giấy ảnh Bình Minh); hoặc Chủ đầu tư thu tiền của người mua căn hộ khi làm thủ tục cấp GCN trái quy định của pháp luật (dự án nhà ở The Manor của Tập đoàn BITEXCO chủ đầu tư đã phu phí cấp GCN bằng 0,5 giá trị hợp đồng).

Nguyên nhân thứ hai dẫn đến việc chậm cấp GCN quyền sử dụng nhà ở chính là do các cơ quan chức năng của hai thành phố Hà Nội và TP. HCM.