Làm thế nào để cư dân đòi được tiền bảo trì chung cư khi chủ đầu tư có nguy cơ phá sản đang là câu chuyện nóng không chỉ đối với các cư dân tòa nhà Keangnam tại Hà Nội.

Tập đoàn Keangnam tại Hàn Quốc có nguy cơ phá sản, một tòa án Hàn Quốc đã rao bán tổ hợp nhà cao tầng mang tên Keangnam tại Hà Hội. Theo thông tin từ báo chí Hàn Quốc, đã có 2 doanh nghiệp Hàn Quốc đăng ký dự đấu giá mua lại tổ hợp nhà cao tầng này.

Đứng trước những tin tức bất lợi như vậy, trong khi chủ sở hữu tổ hợp nhà cao tầng chưa thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính với cư dân đã mua căn hộ trong tổ hợp nhà cao tầng này, làm thế nào để cư dân đòi được tiền bảo trì chung cư đang là câu chuyện “nóng” không chỉ đối với các cư dân Keangnam.

Tiền vẫn nằm trong tay chủ đầu tư

Tổ hợp dự án Keangnam Ha Noi Landmark Tower gồm 2 tòa nhà, một cao 48 tầng và một cao 72 tầng cùng khối đế, bao gồm đa chức năng: chung cư, văn phòng, căn hộ dịch vụ, khách sạn, trung tâm thương mại. Hiện phần căn hộ chung cư đã bán hết và khách hàng cũng đã đóng 2% phí bảo trì khi mua căn hộ cho chủ đầu tư.

Theo đại diện cư dân, tổng số tiền 2% quỹ bảo trì cư dân đã đóng lên đến 160 tỷ đồng, chưa kể lãi suất ngân hàng. Tuy nhiên, chủ đầu tư cho rằng tổng thể chỉ có 125 tỷ đồng, đồng thời đề nghị chi trả dần cho Ban quản trị của cư dân trong vòng 25 năm, mỗi năm 5 tỷ đồng.

Đây không phải là vụ việc rắc rối duy nhất giữa chủ đầu tư và cư dân trong quản lý và sử dụng quỹ bảo trì chung cư. Tháng 1-2015, Tòa án nhân dân quận 3, TP. HCM đã thụ lý đơn kiện của Ban Quản trị (BQT) chung cư 4S Riverside (quận Thủ Đức) yêu cầu Công ty Thành Trường Lộc - chủ đầu tư - chuyển giao quỹ bảo trì với số tiền hơn 3,1 tỷ đồng. Chỉ riêng ở TP. HCM đã có 17 khu chung cư với hàng nghìn hộ dân phát sinh tranh chấp về quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành.

Trong phạm vi cả nước, hàng trăm tòa nhà chung cư cao tầng với hàng chục nghìn hộ dân cư cũng đang có những tranh chấp với số tiền bảo trì chung cư lên đến hàng nghìn tỷ đồng mà đến nay, các cơ quan chức năng không có hướng giải quyết cụ thể ngoài…hòa giải (!) 

Vấn đề quan trọng là vào thời điểm này, khi hàng nghìn tỷ đồng tiền bảo trì chung cư cao tầng vẫn đang nằm trong tay các chủ đầu tư, trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư có khi đã phá sản, nhiều chủ đầu tư đang vật vã trước vực thẳm phá sản, các cư dân chung cư làm sao để lấy lại được khoản tiền này?

Rắc rối quản lý quỹ bảo trì chung cư

Theo quy định của luật Nhà ở năm 2014, sẽ có hiệu lực vào ngày 1-7-2015, đối với kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều 108 của Luật này thì trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết.

Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày BQT nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho BQT để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết.

Tại thời điểm này, việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì chung cư được thực hiện theo Nghị định 71/2010 và Quyết định 08-2008 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định chủ đầu tư có trách nhiệm thu phí bảo trì và lập tài khoản tiền gửi cho từng căn hộ tại ngân hàng thương mại. Sau khi BQT được thành lập, chủ đầu tư chuyển giao tài khoản quỹ bảo trì về tài khoản của BQT.

Theo quy định 08/2008/QĐ, chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản gửi phí bảo trì cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại, với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa chung cư vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho BQT khi BQT được bầu ra. Còn BQT phải mở một tài khoản riêng để quản lý số tiền chuyển giao đó.

Nhưng BQT là một tổ chức tự quản gồm nhiều cá nhân, không có tư cách pháp nhân, nên không thể mở tài khoản theo quy định của một pháp nhân. Nên ở nhiều chung cư, thường xảy ra mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và BQT và cũng có nhiều chung cư, chủ đầu tư không giao quỹ bảo trì cho BQT.  

Nhưng cũng cần thấy rõ, việc các chủ đầu tư quản lý và sử dụng quỹ bảo trì cũng không hợp lý và gây thiệt hại cho các cư dân. quỹ bảo trì như một số vốn giao cho một đơn vị kinh doanh là rất nguy hiểm. 

Trở lại với tòa nhà Keangnam, hiện chủ đầu tư đang giữ hàng trăm tỷ đồng của các cư dân và rõ ràng, họ đã phá sản, phá sản thì lấy tiền đâu mà trả cho cư dân? Làm sao để cư dân Keangnam lấy được số tiền đó?

Trước tiên, theo các luật sư, cần xem xét lại đề nghị của chủ đầu tư trả dần số tiền quỹ bảo trì mỗi năm 5 tỷ đồng. Đã có thỏa thuận nào được ký kết chưa? Nếu chưa có thỏa thuận, cư dân hoàn toàn có quyền yêu cầu các cơ quan chức năng ngăn chặn việc chuyển nhượng tài sản của Keangnam Ha Noi Landmark Tower cho đến khi họ trả dứt điểm khoản tiền quỹ bảo trì cho BQT chung cư.

Nếu đã có thỏa thuận, viện dẫn việc chủ đầu tư phá sản, BQT chung cư phải có đề nghị hủy bỏ thỏa thuận, gửi cho chủ đầu tư, đồng thời kiện ra tòa án đòi lại tiền của quỹ bảo trì theo đúng quy định pháp luật.

May thay họ còn tòa nhà 72 tầng đang bán. Chắc chắn họ sẽ phải trả lại số tiền này trước khi bán tòa nhà 72 tầng. Mà chủ mua lại tổ hợp chung cư này chắc chắn cũng không chấp nhận Keangnam không trả trước khi mua. 

Hàng chục nhà đầu tư đang giữ hàng nghìn tỷ quỹ bảo trì cũng sẽ phải trả lại cho các chủ sở hữu căn hộ, dĩ nhiên do các BQT tòa nhà làm đại diện quản lý và sử dụng với sự đồng thuận của các cư dân.  

Theo đúng quy định pháp luật, các BQT chung cư cần yêu cầu UBND các cấp cùng sở Xây dựng địa phương yêu cầu chủ đầu tư chuyển trả quỹ bảo trì cho các BQT chung cư. Nếu chủ đầu tư không có khả năng tài chính, hoặc trây ỳ không chuyển, cần sớm kiện ra tòa án để tòa án thu hồi số tiền này, trả cho BQT, đại diện cho cư dân. 

Cần sớm có những quy định cụ thể hơn 

Mặc dù luật Nhà ở năm 2014 có rất nhiều thay đổi ở nhiều vấn đề, nhưng với quản lý và sử dụng quỹ bảo trì không có gì thay đổi, vai trò quản lý và sử dụng quỹ bảo trì vẫn giao cho BQT, đại diện cho cư dân trong tòa nhà.

Dĩ nhiên, cần sớm có một hành lang pháp lý thuận tiện để các BQT tòa nhà có thể quản lý, sử dụng, thậm chí kinh doanh vốn để phát triển quỹ bảo trì chung cư, mặt khác cũng cần thêm những ràng buộc nghiêm ngặt về trách nhiệm của các thành viên BQT để chống tham nhũng, vô trách nhiệm làm thất thoát quỹ bảo trì chung cư. 

Gần đây, có một quan niệm mới và đã được thực hiện thí điểm, coi BQT tòa nhà như một công ty cổ phần với các cổ đông là các chủ sở hữu căn hộ, và công ty cổ phần này có quyền thuê các nhà quản lý chung cư vào quản lý tòa nhà và việc sử dụng quỹ bảo trì cũng giao cho công ty này quản lý và sử dụng. Nếu không sớm có những hướng dẫn và những giải pháp cụ thể với quỹ bảo trì chung cư, những tranh chấp sẽ càng ngày càng phức tạp. 

 
Luật sư Trịnh Anh Dũng - Trưởng Văn phòng Luật sư Trịnh, 
  đoàn Luật sư Hà Nội: 
Ban Quản trị có thể kiện ra tòa án

Việc quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư đã được pháp luật quy định rất chi tiết.

Theo thông tin trên báo chí, mặc dù tòa nhà chung cư Keangnam đã được đưa vào sử dụng từ năm 2011, nhưng trước thời điểm Ban quản trị tòa nhà chung cư Keangnam được thành lập, chủ đầu tư là Công ty Keangnam Vina đã không lập tài khoản tiền gửi cho tòa nhà chung cư và sau thời điểm Ban quản trị được thành lập, Công ty Keangnam Vina cũng không bàn giao khoản kinh phí bảo trì lên đến 160 tỷ đồng cho Ban quản trị (hoặc doanh nghiệp được Ban quản trị lựa chọn quản lý vận hành nhà chung cư) là hành vi vi phạm pháp luật Việt Nam, vi phạm Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã ký với khách hàng, xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu chung cư tại tòa nhà Keangnam. 

Nếu tòa nhà Keangnam bị chủ đầu tư bán cho bên thứ ba (trong hoàn cảnh Tập đoàn Keangnam Hàn Quốc đang rơi vào tình trạng phá sản), thì khả năng các chủ sở hữu chung cư tại tòa nhà bị mất toàn bộ  khoản kinh phí bảo trì nêu trên là rất lớn. 

Dưới góc độ pháp luật dân sự, hành vi quản lý và sử dụng trái phép quỹ bảo trì lên tới khoảng 160 tỷ đồng có dấu hiệu vi phạm nghĩa vụ của bên bán chung cư theo quy định tại Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ký giữa Công ty Keangnam Vina và chủ sở hữu căn hộ, gây thiệt hại lớn về vật chất cho các chủ sở hữu căn hộ.

Nếu Công ty Keangnam Vina sử dụng trái phép toàn bộ khoản kinh phí bảo trì nêu trên thì có dấu hiệu phạm vào tội "sử dụng trái phép tài sản" theo quy định tại Điều 142 Bộ luật Hình sự năm 1999, sửa đổi bổ sung năm 2009. 

Để bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu căn hộ, Ban quản trị tòa nhà chung cư Keangnam Hà Nội nên sớm xem xét lựa chọn một trong hai phương án sau: 

1. Gửi đơn tố giác lên cơ quan điều tra có thẩm quyền, để đề nghị điều tra, xác minh các hành vi có dấu hiệu phạm vào tội "sử dụng trái phép tài sản" theo quy định tại Điều 142 Bộ luật Hình sự năm 1999, sửa đổi bổ sung năm 2009 của một số cá nhân liên quan tại Công ty Keangnam Vina.

2. Gửi đơn khởi kiện vụ án dân sự lên Tòa án nơi có trụ sở của Công ty Keangnam Vina để đề nghị Tòa án buộc Công ty Keangnam Vina phải bàn giao cho Ban quản trị toàn bộ quỹ bảo trì của tòa nhà chung cư Keangnam, bồi thường cho các chủ sở hữu chung cư số tiền lãi phát sinh theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, đề nghị Tòa án ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời "Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ" theo quy định tại Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011, tài sản đề nghị phong tỏa chính là tòa nhà chung cư Keangnam mà Công ty Keangnam Vina đang rao bán.
Phan Đức (ANTĐ)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.