Kỳ vọng quỹ đầu tư

Vướng nhiều chỗ

Theo Thông tư 228, việc huy động vốn, thành lập, quản lý và giám sát hoạt động đầu tư các quỹ đầu tư BĐS được tổ chức và hoạt động dưới hình thức quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng (quỹ đầu tư BĐS), hoặc công ty đầu tư chứng khoán đại chúng (công ty đầu tư chứng khoán BĐS).

Quỹ đầu tư BĐS được chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng để huy động vốn lập quỹ và phát hành thêm để tăng vốn. Điều này được kỳ vọng tiếp sức cho thị trường BĐS, cùng với các chính sách hỗ trợ gần đây tạo nên sức bật cho thị trường vượt thoát khó khăn.

Tuy nhiên theo các chuyên gia, mặc dù đã chính thức được tiến hành về mặt pháp lý, vẫn có nhiều vướng mắc có thể khiến quỹ khó hoạt động. Thí dụ quỹ này không được cho vay hoặc bảo lãnh cho bất kỳ khoản vay nào; không được thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai, phát triển dự án BĐS; loại BĐS đầu tư phải phù hợp với chính sách và mục tiêu đầu tư quy định tại điều lệ quỹ, bản cáo bạch và bản cáo bạch tóm tắt.

Quan trọng nhất, quỹ phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận ròng hàng năm để chi trả cổ tức bằng tiền cho nhà đầu tư. Hay như quy định trường hợp BĐS đang trong quá trình xây dựng, quỹ chỉ được đầu tư khi đã có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, bảo đảm BĐS có thể bán được hoặc có thể sử dụng, cho thuê ngay sau khi hoàn tất. Ngoài ra, những chính sách ưu đãi về thuế của quỹ cũng chưa được công bố, cùng hệ thống pháp luật về đất đai, quyền sở hữu và kinh doanh BĐS chưa đồng bộ, khả năng cạnh tranh với các quỹ đầu tư BĐS nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam cũng là những rào cản cho sự ra đời quỹ đầu tư BĐS mới.

Như vậy, có thể thấy thời cơ dành cho các quỹ đầu tư BĐS dường như chưa chín muồi khi nền kinh tế còn quá nhiều khó khăn, thị trường BĐS chưa phục hồi, kém hấp dẫn, người mua nhà đang tỏ ra thờ ơ với những biến động trên thị trường. Những thực tế này khiến quỹ đầu tư BĐS khó tạo nên cú hích như kỳ vọng.

Chờ bất ngờ

Trên thực tế, quỹ đầu tư BĐS là hình thức được các cơ quan chức năng ấp ủ từ rất lâu và ra sức triển khai. Chủ trương về việc xây dựng hành lang pháp lý cho mô hình quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam đã được đề cập trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán (năm 2010). Tuy nhiên, việc chậm trễ trong hướng dẫn thực thi cùng với thị trường BĐS tuột dốc không phanh, đã khiến các quỹ này nhiều năm qua vẫn còn trên giấy.

Thị trường vẫn còn nhiều phân khúc tiềm năng dành cho các quỹ đầu tư BĐS như chung cư, biệt thự cao cấp, khách sạn. Ảnh: Long Thanh

Chính vì vậy, Thông tư 228 của Bộ Tài chính được coi là cánh cửa để các quỹ đầu tư BĐS có thể trở thành hiện thực và tạo nên một luồng gió mới. Theo nhiều chuyên gia BĐS, thị trường BĐS vẫn còn nhiều phân khúc tiềm năng dành cho các quỹ đầu tư BĐS như chung cư, biệt thự cao cấp, khách sạn… do nhiều nhà đầu tư trong nước không còn đủ tiềm lực tài chính để đầu tư.

Vì thế, nếu việc cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam được mở rộng như kiến nghị, đây sẽ là phân khúc “hái ra tiền”. Điều này đã được nhiều công ty quản lý quỹ nước ngoài nắm bắt và chắc chắn trong thời gian sắp tới sẽ tìm đến thị trường Việt Nam.

Điều nữa cần lưu ý, từ trước đến nay các quỹ đầu tư BĐS đều do nước ngoài nắm bắt, như VNL của Vinacapital, VPF của Drangon Capital, ILH-ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của SaigonAssetManagement… Các quỹ đầu tư BĐS của Việt Nam hoàn toàn vắng bóng, dù các loại hình quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ thế chấp BĐS… đã được đề cập từ rất lâu. Nguyên nhân do hành lang pháp lý quy định cụ thể về việc thành lập, quản lý quỹ này, cũng như các quy định về tài sản đầu tư và các quyền có liên quan đến tài sản (quyền sở hữu, quyền chuyển nhượng…) còn nhiều thiếu hụt và bất cập.

Chính vì vậy, khi đã được tháo “gông”, chắc chắn các quỹ đầu tư trong nước sẽ tìm được cơ hội phát triển và mang lại nhiều tác động bất ngờ cho thị trường. Hiện tại, đã có rất nhiều công ty quản lý quỹ trong nước rục rịch triển khai các quỹ đầu tư BĐS và dự kiến sẽ ra mắt trong thời gian sớm nhất.