Kỳ vọng các luật mới sẽ hỗ trợ thị trường kể từ năm 2025, Vinhomes được dự báo sẽ lãi ròng 43,5 nghìn tỷ đồng năm 2024, 57,6 nghìn tỷ đồng năm 2025

Ảnh minh hoạ.

Đã có tín hiệu phục hồi rõ nét hơn trên thị trường bất động sản nhà ở trong quý 3/2023

Trong quý 3/23, thị trường Hà Nội ghi nhận gần 3.000 căn hộ mới được mở bán, giảm 8,9% svck nhưng đã tăng 65,0% so với quý trước. 3.160 căn hộ được ghi nhận đã bán trong kỳ, giảm 12,8% svck và tăng 41,5% so với quý trước. Nhu cầu mua nhà – được thể hiện bởi số căn hộ bán được – tiếp tục vượt nguồn cung mới trong 3 tháng liên tiếp.

Thị trường TP.HCM chứng kiến nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh trong quý 3/2023 với mức +189,1% so với quý trước và +30,5% svck, đạt 3.625 căn. Khoảng 2.650 căn hộ đã được bán trong qusy 3/2023, giảm 60,1% svck nhưng đã tăng 78,3% so với quý trước. Mức tăng trưởng svck của nguồn cung mới phản ánh kết quả tích cực từ những nỗ lực của chính quyền thành phố trong việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án (44 dự án trên tổng số 148 dự án bị vướng mắc pháp lý đã được gỡ vướng, tính đến ngày 15/11/2023, theo HOREA).

Lãi suất cho vay đã giảm về mức dễ tiếp cận hơn đối với các chủ đầu tư, khi tín dụng kinh doanh bất động sản vào thời điểm cuối tháng 9/2023 đã tăng mạnh 21,9% kể từ đầu năm (đạt gần 990 nghìn tỷ đồng), mức tăng trưởng cao nhất kể từ tháng 12/2021.

Tín dụng tiêu dùng bất động sản giảm 1,2% kể từ đầu năm, đạt 1,75 triệu tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2023, phản ánh tâm lý thận trọng vẫn hiện hữu ở phía người mua nhà, tuy nhiên chúng tôi cho rằng nhu cầu sẽ mạnh hơn trong các tháng tới khi mà mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã giảm đáng kể từ vùng đỉnh (và có tiềm năng tiếp tục giảm sâu hơn nữa) – lãi suất cho vay mua nhà thả nổi trung bình tại các ngân hàng thương mại đang ở quanh mức 11%/năm (từ mức 13-14%/năm vào cuối năm 2022).

Các luật mới sẽ hỗ trợ hoạt động trên thị trường kể từ năm 2025

Sau các kỳ họp của Quốc hội khóa XV về dự thảo sửa đổi ba luật có tác động mạnh đối với thị trường bất động sản (bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản) trong tháng 6 và tháng 10/2023, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã được thông qua trong tháng 11/2023, trong khi Luật Đất đai mới dự kiến sẽ được thông qua sau kỳ họp tiếp theo của Quốc hội trong năm 2024.

Do việc thi hành Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản cần có sự đồng bộ với các quy định trong Luật Đất đai sửa đổi, hai luật này dự kiến sẽ có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2025.

Đối với Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, chúng tôi nhận thấy từ các điều chỉnh trong luật mới cũng như từ các kiến nghị của Ủy ban Thường vụ Quốc hội lên Chính phủ rằng, nhìn chung, các chủ đầu tư sẽ được yêu cầu phải chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án tốt hơn, thông qua đó sẽ giúp bảo vệ lợi ích của khách hàng – điều này sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà và đảm bảo môi trường phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản về dài hạn. VnDirect tin rằng các yêu cầu chặt chẽ này sẽ giúp tạo lợi thế cạnh tranh tốt hơn cho các doanh nghiệp đầu ngành như VHM.

VnDirect kỳ vọng Luật Đất đai mới sẽ được thông qua theo đúng kế hoạch và bắt đầu có hiệu lực kể từ năm 2025, từ đó khơi thông nguồn cung dự án mới qua việc giải quyết được các điểm nghẽn pháp lý.

Các đại dự án sẽ tiếp tục là động lực tăng trưởng doanh số ký bán mới trong giai đoạn 2024-25

Mặc dù kết quả bán hàng giảm so với mức nền cao của hai đại dự án Vinhomes Grand Park và Vinhomes Ocean Park 2 trong giai đoạn 2021-22, VnDirect đánh giá VHM đã hoàn thành tốt kế hoạch bán và bàn giao sản phẩm tại các dự án tiếp theo trong bối cảnh nhiều khó khăn phủ bóng lên thị trường bất động sản nhà ở khi bước sang năm 2023 liên quan đến (1) tín dụng cho lĩnh vực bất động sản bị thắt chặt, (2) lãi suất cho vay tăng lên làm suy yếu nhu cầu mua nhà.

Với năng lực triển khai dự án theo đúng tiến độ trong kế hoạch đã được chứng minh của VHM, VnDirect tin rằng doanh số bán mới sẽ quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng khi thị trường bất động sản dần hồi phục trong giai đoạn 2024-25, dựa trên danh mục dự án dự kiến sẽ được mở bán trong kỳ.

VnDirect dự báo doanh số ký bán mới của VHM sẽ tăng 29,4% svck đạt 91,6 nghìn tỷ đồng trong năm 2024, được đóng góp chủ yếu bởi ba đại dự án dự kiến được mở bán là Vinhomes Vũ Yên (877ha, Hải Phòng), Vinhomes Cổ Loa (385ha, Hà Nội), Vinhomes Wonder Park (133ha, Hà Nội); cũng như từ các căn thấp tầng còn lại tại hai dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3.

Cho năm 2025, VnDirect ước tính doanh số ký bán mới sẽ đạt 144,2 nghìn tỷ đồng, tăng 57,5% svck, nhờ có thêm sự đóng góp từ các dự án Vinhomes Hạ Long Xanh (5.545ha, Quảng Ninh), Vinhomes Long Beach (2.870ha, tp.HCM) và Vinhomes International University Town (924 ha, tp.HCM).

VnDirect kỳ vọng doanh thu chuyển nhượng bất động sản sẽ tăng 10,0% svck đạt 104,1 nghìn tỷ đồng trong năm 2024 và tăng 17,8% svck lên 122,6 nghìn tỷ đồng trong năm 2025.

Theo đó, VnDirect dự báo lợi nhuận ròng sẽ đạt mức tăng trưởng 15,1%/32,3% svck, đạt 43,5 nghìn tỷ đồng trong năm 2024 và 57,6 nghìn tỷ đồng trong năm 2025.