Kinh doanh “nhà nát” lãi nhanh nhưng rủi ro

Nhu cầu cao

Từng là NĐT BĐS ở các phân khúc đất nền và nhà chung cư, hai năm qua, anh Nguyễn Văn Vĩnh (ngụ quận 12, TP.HCM) đã chuyển hẳn sang buôn nhà nát. Chỉ sau một thời gian ngắn, anh Vĩnh đã kiếm được kha khá ở thị trường ngách này. Đáng nói, đối với phân khúc nhà nát, số vốn bỏ ra không quá cao nhưng thanh khoản và biên độ lợi nhuận lại khá tốt.

Anh Vĩnh cho biết, anh tham gia thị trường BĐS đúng thời điểm đất nền nóng sốt (2017 - 2018). Lúc đó, đất sốt nên ai ai cũng đi mua đất rồi bán lại nên những căn nhà riêng lẻ xây sẵn trên địa bàn rất khó bán, nhất là những căn nhà cấp 4 xuống cấp. Khi đất nền bắt đầu hạ nhiệt, anh Vĩnh nhận thấy, rất nhiều khách hàng có nhu cầu ở thực tìm mua những căn nhà phù hợp túi tiền.

“Đó là những căn nhà không quá lớn nhưng sạch sẽ chứ không phải là những căn nhà cấp 4 lụp xụp như hiện trạng hiện có trên địa bàn. Bởi đa phần nhóm khách này là những người không đủ tài chính để mua nhà ở trung tâm thành phố, nên tìm về các khu ven TP.HCM để mua với mong muốn có được chỗ khang trang”, anh Vĩnh cho biết thêm.

Nhà đầu tư không đủ tỉnh táo sẽ dẫn tới thua lỗ trong phân khúc “nhà nát”

Nắm được thị hiếu khách hàng, anh Vĩnh thường tìm mua các căn nhà nát ở vùng ven TP.HCM như: quận Bình Tân, các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi…với mức giá từ 1 - 1,5 tỷ đồng/căn có diện tích từ 45 - 50m2. Đa số các căn nhà này đã xuống cấp, cũ kỹ. Sau khi mua, anh Vĩnh tu sửa lại, biến các căn nhà này thành nhà cấp bốn mới hoặc nâng cấp thành nhà cao tầng rồi rao bán cao hơn khoảng 300 - 600 triệu đồng, sau khi đã trừ hết các chi phí. Những căn nhà sau khi tu sửa được bán ra khá tốt, thường sẽ rao bán trong vòng 4 - 6 tháng là có người mua dọn vô ở.

Rủi ro nhiều

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, bất kỳ hình thức kinh doanh nào cũng có hai mặt, thuận lợi và rủi ro, không có riêng phân khúc nào chỉ toàn thuận lợi. Hiện, tình hình thị trường BĐS TP.HCM đang khan hiếm nguồn cung mới, giá căn hộ và đất nền ở mức khá cao. Nếu muốn mua nhà rẻ phải tìm ra các khu vực xa trung tâm nhưng đầu tư ở những khu vực đó thì khó sinh lời.

“Một trong những rủi ro mà NĐT có thể gặp phải khi đổ vốn vào phân khúc nhà nát này là sau khi sơn sửa xong nhưng không phù hợp với thị hiếu của người mua thì vẫn lỗ như thường. Thời gian ngâm vốn quá lâu, trong khi, giá cả lại khó có thể tăng nhiều, rất dễ dẫn đến việc thua lỗ. Do đó, những người thiếu kinh nghiệm khó có thể thành công với kênh đầu tư này”, ông Châu cho biết thêm.

Chia sẻ về kinh nghiệm buôn nhà nát, anh Phan Tấn Thành (ngụ quận Bình Tân, TP.HCM) cho biết, có những căn nhà vướng quy hoạch, không có sổ nhưng vì giá rẻ, một số NĐT vẫn mua vào. Sau đó, bán ra khó hoặc chấp nhận bán giá rẻ hơn so với giá vốn mua vào. Do đó, để hạn chế rủi ro, NĐT nên chọn các căn nhà nát nhưng sổ sách đầy đủ; nhà có diện tích vừa phải từ 40 - 60m2 sẽ dễ bán ra; nên chọn các căn nhà có đường không quá nhỏ, tránh đường cụt thì bán giá chênh sẽ tốt hơn.

“Muốn đầu tư vào phân khúc nhà cũ, nát trong hẻm thì tốt nhất nên chọn khu vực trung tâm hoặc khu vực lân cận. Trong bối trường thị trường vốn nhiều khó khăn như hiện nay, đây là kênh đầu tư được nhiều người áp dụng. Với nhà nát mua lại, NĐT cũng không nên sửa chữa quá nhiều vì đội giá thành lên cao sẽ khó bán. Tùy căn mà mức sửa chữa khác nhau”, anh Thành khuyên.

Theo các chuyên gia BĐS, thực tế kênh đầu tư nhà nát không còn mới lạ với các NĐT. Với những NĐT chấp nhận bỏ công để kiếm lời thì thường chọn hình thức đầu tư này, vì khách quan mà nói số tiền đầu tư thấp nên an toàn hơn các phân khúc khác.