Kiến nghị áp dụng hệ số K riêng cho từng dự án bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý bổ sung dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Trong văn bản, HoREA đề xuất liên quan cơ chế áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án bất động sản.

Hiệp hội bày tỏ ủng hộ việc áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số K để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và bồi thường khi thu hồi đất.

Theo Hiệp hội, cách làm này có ưu điểm là nhanh, minh bạch và thuận lợi, giúp các địa phương xác định kịp thời nghĩa vụ tài chính, còn doanh nghiệp có thể chủ động tính toán chi phí và rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính so với trước đây.

Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, cho rằng cần bổ sung quy định xây dựng hệ số K cho từng dự án cụ thể.

HoREA đề xuất cần bổ sung quy định xây dựng hệ số K cho từng dự án.

Nếu không bổ sung quy định xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k) cho từng dự án mà chỉ quy định hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực, vị trí để áp dụng như quy định tại Điều 8 dự thảo Nghị quyết thì các địa phương sẽ chỉ áp dụng bảng giá nhân hệ số k để bồi thường cho người có đất bị thu hồi thì người có đất bị thu hồi sẽ bị thiệt dẫn đến khiếu kiện và chậm bàn giao mặt bằng.

Đối với trưởng hợp doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị thì cũng không thể chỉ áp dụng bảng giá nhân hệ số K được ban hành vào ngày 1/1 hàng năm.

Do đó, HoREA kiến nghị xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất riêng cho từng dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Trong đó, dự án bất động sản cao cấp, dự án bất động sản trung cấp, dự án bất động sản bình dân, dự án bất động sản là nhà cao tầng (hệ số sử dụng đất rất cao), dự án bất động sản là nhà thấp tầng (hệ số sử dụng đất thấp hơn) hoặc dự án khu đô thị có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn để xây dựng các hệ số K phù hợp, bao gồm cả trường hợp UBND tỉnh quyết định hệ số này để tính giá khởi điểm đấu giá khu đất đã có cơ sở hạ tầng và đã được quy hoạch chi tiết.

Lý do là bảng giá đất hiện nay được xây dựng theo vị trí, tuyến đường, mục đích sử dụng đất hiện có, nhưng chưa quy định việc áp dụng hệ số K đối với các dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Trong khi đó, nghĩa vụ tài chính phần lớn phát sinh khi thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất nông nghiệp sang đất ở, đô thị, từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở.

Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án để áp dụng, để bảo đảm tính bao trùm của quy phạm pháp luật và để hoàn thiện cơ chế bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án có sử dụng đất, bao gồm các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung quy định UBND cấp tỉnh không phải ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm cho năm 2026 để các địa phương không lúng túng khi triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội.