Không phải Phú Quốc hay Nha Trang, bất động sản nghỉ dưỡng hai khu vực này phục hồi sớm hơn

Chia sẻ thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels nhận định, trong bối cảnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng còn nhiều biến động, các cơ quan ban ngành cũng như các doanh nghiệp đã và đang tiếp tục nỗ lực chung tay đưa ra nhiều chính sách, giải pháp nhằm hỗ trợ tháo gỡ khó khăn và kích cầu thị trường.

Tuy nhiên hoạt động kinh doanh tại thị trường Việt Nam vẫn thấp hơn mức trước đại dịch, thể hiện qua cả hai chỉ số công suất phòng và giá phòng bình quân.

Nhu cầu yếu, nguồn cung phòng tăng nhanh

Theo Giám đốc Savills Hotels, những yếu tố tác động đến thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam có thể chia thành ba nhóm ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Về mặt ngắn hạn, sự thiếu vắng nguồn khách Trung Quốc đem đến nhiều thách thức cho hoạt động kinh doanh nghỉ dưỡng. Năm 2019, khách Trung Quốc chiếm 32% tổng lượt khách quốc tế đến Việt Nam

Bên cạnh đó, chi phí các chặng bay dài đắt đỏ hơn cũng tác động đến sự khôi phục của một số thị trường. Chẳng hạn, so với cùng kỳ 2019, tổng lượt khách châu Âu đến Việt Nam vẫn thấp hơn mức trước đại dịch khoảng 38%.

Tương tự, trong 8 tháng đầu năm 2023, thị trường khách châu Á cũng thấp hơn mức trước đại dịch 32%. Hàn Quốc hiện là thị trường khách quốc tế lớn nhất đến Việt Nam, tuy nhiên tổng lượt khách vẫn thấp hơn mức năm 2019. Thị trường Trung Quốc đạt 950.000 tổng lượt khách, nhưng chỉ tương đương 28% so với cùng kỳ 2019. Thị trường khách châu Mỹ và châu Úc thấp hơn so với cùng kỳ 2019 khoảng 8%, đạt tổng 900.000 lượt khách, chủ yếu là du khách đến từ Mỹ và Úc.

Bên cạnh việc chậm khôi phục nguồn cầu, tình trạng dư thừa nguồn cung, chủ yếu tại các điểm đến ven biển góp phần gia tăng thách thức cho hoạt động kinh doanh khách sạn.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels

Theo thống kê của Savills Hotels, kể từ năm 2016, mỗi năm có khoảng 15.000 phòng thuộc phân khúc trung, cao cấp gia nhập thị trường lưu trú. Theo đó, nguồn cung phòng đã gia tăng gấp đôi chỉ trong vòng sáu năm.

Tác động cộng hưởng của yếu tố cung cầu khiến hoạt động kinh doanh khách sạn tại Việt Nam chậm khôi phục so với các quốc gia trong khu vực. Tính đến 8 tháng đầu năm 2023, công suất phòng trung bình của thị trường Việt Nam chỉ dao động ở mức 40%, trong khi đó Thái Lan, Philippines, Indonesia và Malaysia đều đã vượt mốc hơn 50% và thậm chí Singapore cũng gần đạt mức 75%.

Tại mức công suất này, thị trường Việt Nam vẫn thấp hơn mức trước đại dịch gần 20%. Tuy nhiên, quá trình khôi phục hoạt động kinh doanh diễn ra không đồng đều.

Hồi phục không đồng đều

Theo nghiên cứu của Savills Hotels, so với các điểm đến khác, Nha Trang - Cam Ranh và Phú Quốc gặp nhiều thách thức hơn trong việc cải thiện công suất phòng. Tại Phú Quốc, công suất trung bình chỉ ở mức 30% và là một trong những thị trường kém hiệu suất nhất khu vực Đông Nam Á.

Công suất khu vực Nha Trang – Cam Ranh cũng ở mức tương tự, tuy nhiên mức giá phòng bình quân thấp hơn, dưới mức 100 USD/đêm. Thị trường TP.HCM và Hà Nội, tuy vẫn còn thấp hơn mức trước đại dịch, khôi phục tốt hơn các thị trường ven biển và đạt mức công suất trung bình hơn 60%.

Nhìn chung, các khách sạn thuộc phân khúc trung - cao cấp ghi nhận mức độ khôi phục giá phòng bình quân (ADR) tốt hơn công suất cho thuê. Trong 8 tháng đầu năm 2023, giá phòng bình quân (ADR) trên toàn thị trường đạt khoảng 120 USD/đêm, tiệm cận mức trước đại dịch.

Một dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc. Ảnh: Hoàng Khánh

Nguồn khách nội địa vẫn là động lực chính hỗ trợ hoạt động du lịch tại Việt Nam. Điều này được kỳ vọng là động lực tăng trưởng của ngành du lịch trong trung và dài hạn.

Tuy nhiên để ngành du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam cạnh tranh hiệu quả và bền vững hơn, ông Mauro Gasparotti cho rằng, Việt Nam cần chú trọng hơn nữa công tác truyền thông sản phẩm du lịch đến thị trường quốc tế, cũng như thực hiện quảng bá hình ảnh phù hợp với đặc thù từng địa phương.

“Bên cạnh Phú Quốc, các điểm đến đang trong quá trình phát triển “nóng” như Hồ Tràm, Quy Nhơn và Mũi Né cũng sẽ được hưởng lợi từ các chiến lược quảng bá tại thị trường quốc tế, nếu được hoạch định, triển khai hiệu quả”, Giám đốc Savills Hotels nhận định.

Theo ông Mauro, dù ngành nghỉ dưỡng Việt Nam được đánh giá giàu tiềm năng nhưng không phải tất cả mô hình đều có thể hoạt động hiệu quả. Một số chủ đầu tư vội vàng gia nhập thị trường, mà chưa có sự đánh giá thấu đáo thị trường địa phương và các mô hình kinh doanh. Điều này khiến việc hoạch định, triển khai dự án không được thực hiện chỉn chu, hạn chế khả năng vận hành của dự án sau khi đi vào hoàn thiện.

Nhận định về triển vọng phát triển của ngành trong dài hạn, ông Mauro cho rằng, để có thể gia tăng mức độ cạnh tranh trên bản đồ du lịch thế giới, ngành du lịch Việt Nam cần những chiến lược dài hơi hơn. Trong đó chú trọng nâng cấp, làm mới các sản phẩm, bảo tồn các yếu tố văn hóa địa phương, nét đặc trưng cộng đồng, cũng như phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng tương ứng với tốc độ phát triển.

“Ngành du lịch cần định hướng phát triển bền vững, hướng đến các mô hình du lịch sinh thái, du lịch tái tạo, du lịch y tế, và các sản phẩm dành cho đối tượng du khách cao tuổi. Bên cạnh đó, hoạt động trải nghiệm, vui chơi giải trí trong các khu phức hợp nghỉ dưỡng cũng có nhiều tiềm năng”, ông cho biết thêm.