Khổ vì “sáng tác” ra những thuật ngữ không có trong Luật Đất đai

Những cách hiểu khác nhau về đất thổ cư có phải là đất ở khiến cho tình trạng khiếu kiện gia tăng tại Quảng Nam Ảnh: Lê Phước Bình

Những hệ lụy khôn lường

Theo thống kê, tỉnh Quảng Nam có gần 150.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi đất “thổ cư” hoặc “đất ở + đất vườn” mà không xác định rõ diện tích đất ở, diện tích đất vườn.

Những năm gần đây, những cách hiểu khác nhau về việc đất thổ cư có phải là đất ở hay không là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng gia tăng các vụ khiếu kiện, khiếu nại về đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.

Người dân địa phương cho rằng đất thổ cư là đất ở nên diện tích đất thổ cư ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được công nhận là diện tích đất ở.

Tuy nhiên, chính quyền địa phương lại cho rằng đất thổ cư là đất ở và đất vườn. Vì vậy, khi thực hiện các thủ tục về đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng thì phải xác định lại diện tích đất ở đối với các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi đất thổ cư.

Ví dụ, một hộ gia đình đã được cấp giấy chứng nhận ghi 1.000m2 đất thổ cư. Khi hộ gia đình này đi làm các thủ tục đất đai thì bị điều chỉnh lại thành 200m2 đất ở và 800m2 đất vườn. Điều này đã vấp phải sự phản ứng kịch liệt từ phía người dân vì họ cho rằng quyền lợi của họ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Thực tiễn này đã gây nên sự bức xúc rất lớn trong nhân dân, trong đó nhiều người dân đã kiện UBND cấp huyện ra tòa để yêu cầu công nhận toàn bộ diện tích đất “thổ cư” là đất ở.

Tòa án nhân dân các cấp đã tuyên nhiều bản án chấp thuận yêu cầu của người dân công nhận đất “thổ cư” là “đất ở”. Tuy nhiên, UBND cấp huyện không thể thi hành án vì vướng nội dung chỉ đạo trong Công văn số 5219/UBND-KTN năm 2016 của UBND tỉnh Quảng Nam.

Tương tự như Quảng Nam, việc Khánh Hòa tự ý ''sáng tác'' ra thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” cũng đã khiến cho nhiều chủ đầu tư và cả nhà đầu tư phải lao đao.

Theo đó, chủ đầu tư các dự án và cả người mua condotel tại Khánh Hòa đứng trước tình thế tiến thoái lưỡng nan khi Thanh tra Chính phủ cho rằng việc đưa “đất ở không hình thành đơn vị ở” vào thực tế đã phát sinh một số bất cập, vướng mắc, chủ yếu là do pháp luật hiện hành chưa có quy định về loại đất này.

Tương tự như hai thuật ngữ nêu trên, sự xuất hiện của thuật ngữ “hiến đất” làm đường cũng đã gây xôn xao dư luận tại tỉnh Lâm Đồng trong thời gian qua. Đặc biệt là thuật ngữ “hiến đất” cũng không có quy định trong Luật Đất đai.

Nhiều hộ gia đình, cá nhân tại Lâm Đồng đã lợi dụng chủ trương “hiến đất làm đường” để đầu tư xây dựng hạ tầng, phân lô bán nền, kết hợp môi giới quảng cáo thông tin là dự án bất động sản.

Việc làm này đã gây nhiễu loạn thị trường, làm ảnh hưởng sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản tại khu vực và tỉnh.

Qua kiểm tra tại địa phương, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng đã phát hiện nhiều trường hợp phân lô tách thửa có dấu hiệu vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản, gây thất thoát nguồn thu ngân sách.

Trong quá trình kiểm tra, xử lý các khu vực có dấu hiệu vi phạm, UBND tỉnh Lâm Đồng cũng đã chỉ đạo tạm dừng việc tiếp nhận, xem xét, giải quyết các thủ tục liên quan đến việc phân lô, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn trên địa bàn tỉnh nhằm hạn chế tình trạng người dân, doanh nghiệp thu gom đất, hiến đất làm đường để đầu tư hạ tầng, thực hiện phân lô bán nền, núp bóng danh nghĩa các dự án kinh doanh bất động sản.

Khánh Hòa đang tìm phương án xử lý việc ''đất ở không hình thành đơn vị ở''

Loay hoay tìm phương án xử lý

Để giải quyết vấn đề đất thổ cư có phải là đất ở, UBND tỉnh Quảng Nam đã từng tham vấn ý kiến các cơ quan chức năng có liên quan từ Trung ương đến địa phương.

Tuy nhiên, nhiều cơ quan có liên quan không thể đưa ra hướng dẫn cụ thể nào để giúp Quảng Nam giải quyết vướng mắc này, bởi Luật Đất đai không có quy định nào về đất thổ cư.

Mới đây, Viện kiểm soát nhân dân tối cao đã có văn bản gửi UBND tỉnh Quảng Nam để kiến nghị khắc phục vi phạm trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Viện kiểm sát nhân dân tối cao cho rằng, việc ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại “đất thổ cư” với diện tích lớn hơn hạn mức đất ở theo quy định do không tách loại đất ở với loại đất nông nghiệp (vườn, ao, chuồng trại) gắn liền với đất ở theo hiện trạng là không phù hợp với Luật Đất đai.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai cũng không có quy định nào xác định loại đất là đất thổ cư.

Việc ghi “đất thổ cư” trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây cũng làm phát sinh hệ lụy khiếu kiện, khiếu nại gia tăng. Trong đó có nguyên nhân chính là việc ghi gộp “đất ở và đất vườn” thành “đất thổ cư”.

Việc này cần được khẩn trương chấn chỉnh, bảo đảm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định đúng hạn mức đất ở, diện tích đất vườn, đất khác theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 2013, đồng thời chấm dứt việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi loại “đất thổ cư”.

Thực hiện kiến nghị của Viện kiểm soát nhân dân tối cao, UBND tỉnh Quảng Nam đã tổng rà soát các trường hợp mà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi loại “đất thổ cư”, đồng thời thống nhất hướng xử lý theo hướng xác định lại diện tích đất ở đối với các giấy chứng nhận đã được cấp ghi “đất thổ cư” hoặc “đất ở + đất vườn”.

Tuy nhiên, hướng xử lý của UBND tỉnh Quảng Nam liệu có được người dân địa phương chấp thuận hay không vẫn là câu hỏi mà câu trả lời vẫn còn chờ ở thì tương lai.

Tương tự như Quảng Nam, tỉnh Khánh Hòa cũng đang tìm hướng xử lý liên quan đến câu chuyện “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Ngày 15/6 vừa qua, nhiều doanh nghiệp tiếp tục kiến nghị UBND tỉnh Khánh Hòa sớm giải quyết các vướng mắc liên quan đến vấn đề này.

Giải đáp các ý kiến liên quan đến dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại Khánh Hòa, ông Nguyễn Tấn Tuân, Chủ tịch UBND tỉnh cho biết, các dự án này hiện nay vẫn đang gặp những khó khăn, vướng mắc nhất định. Trong luật Đất đai không có quy hoạch loại đất này nên các đoàn thanh, kiểm tra đã có kết luận vi phạm.

Cũng theo ông Tuân, hiện tỉnh và Tổ công tác Chính phủ có đề xuất về việc cấp sổ cho các dự án có đất ở không hình thành đơn vị ở và đang chờ các cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Song song với hai trường hợp nêu trên, tỉnh Lâm Đồng cũng đang tìm hướng xử lý đối với việc hiến đất làm đường để tách thửa đất.

Cụ thể, ngày 20/5 vừa qua, UBND tỉnh Lâm Đồng phát đi Công văn số 3477/UBND-ĐC yêu cầu các sở, ban ngành và UBND các huyện, thành phố góp ý dự thảo văn bản thực hiện tách thửa, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh.

Theo đó, một khi hoàn thiện và chính thức được ban hành, văn bản này sẽ thay thế cho Văn bản số 473/UBND-ĐC đã được UBND tỉnh Lâm Đồng ban hành ngày 20/1/2022 về việc tạm dừng tiếp nhận, xem xét, giải quyết các thủ tục liên quan đến việc phân lô, tách thửa, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn trên địa bàn tỉnh.

Không riêng gì tỉnh Lâm Đồng, nhiều địa phương thuộc tỉnh Quảng Nam và Quảng Ngãi cũng đang gặp phải vướng mắc liên quan đến việc xử lý các trường hợp tách thửa đất có hình thành đường giao thông mới.

Đơn cử, ngày 24/6 vừa qua, UBND thị xã Điện Bàn (tỉnh Quảng Nam) phát đi thông báo về tạm dừng tiếp nhận, xử lý hồ sơ liên quan đến việc đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông cục bộ để tách thửa.

UBND thị xã Điện Bàn cho biết nguyên nhân của việc tạm dừng tiếp nhận, xử lý các hồ sơ nêu trên là vì chưa có hướng dẫn của cấp có thẩm quyền về trình tự, thủ tục mở đường (đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông cục bộ) để tách thửa.

Tương tự, mới đây thành phố Quảng Ngãi (tỉnh Quảng Ngãi) cũng đã gặp phải vướng mắc về việc tiếp nhận, xử lý hồ sơ liên quan tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông mới mà nguyên nhân cũng xuất phát từ việc chưa có hướng dẫn về trình tự, thủ tục có liên quan.