Khi văn phòng mới lấy khách văn phòng cũ

Giá thuê tiếp tục giảm

Theo báo cáo quý IV/2012 của Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam, TP.HCM hiện có tổng cộng 290 tòa nhà văn phòng ở tất cả các hạng với diện tích cho thuê 1,89 triệu m². Mặc dù so với quý III/2011, số tòa nhà đưa vào cho thuê đã tăng thêm 7 tòa nhà (tức lượng cung tăng lên), nhưng nhu cầu thuê cũng cao tương ứng. Điều này thể hiện qua việc tỉ lệ trống toàn thị trường đã giảm xuống còn 15,3% (so với 16,8% của quý III).

Trong đó, hạng A có tỉ lệ trống là 24,6%, giảm 6,1 điểm phần trăm, trong khi hạng B chỉ giảm 0,7 điểm phần trăm và hạng C là 0,1 điểm phần trăm.

Báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho thấy công suất cho thuê toàn thị trường tăng 4 điểm phần trăm so với quý III/2011, đạt 84%. Tức là tỉ lệ trống khoảng 16%. Tuy nhiên, theo một thống kê mới đây của Sở Xây dựng TP.HCM, con số này có thể cao hơn, khoảng 25%.

Điều đáng chú ý là theo khảo sát của các công ty trên, hầu hết các chủ tòa nhà văn phòng đều giảm giá thuê, dù nguồn cung không tăng nhiều. Thậm chí theo Savills, quý IV/2011 là quý đầu tiên kể từ quý I/2006 thị trường văn phòng cho thuê không có nguồn cung mới. Thế nhưng, giá chào thuê vẫn tiếp tục giảm, chỉ còn khoảng 400.000 đồng/m². Hạng A vẫn là phân khúc giảm mạnh nhất, tới 5,8% còn 675.000 đồng/m², chỉ bằng phân nửa so với 3 năm trước đó.

Khảo sát sơ bộ của NCĐT trên một số trang web mua bán bất động sản cũng cho thấy, giá thuê văn phòng đang ở mức thấp nhất trong nhiều năm qua. Một số tòa nhà hạng C tại Tân Bình, Phú Nhuận, Bình Thạnh đang có mức chào thuê khá rẻ, chỉ khoảng 168.000-273.000 đồng/m²/tháng, giảm hơn 60.000 đồng/m² so với trước đó.

Một số văn phòng hạng A ở khu trung tâm TP.HCM cũng giảm giá cho thuê. Cụ thể, cao ốc Kumho Asiana Plaza ngay ngã tư Lê Duẩn - Hai Bà Trưng, đang đưa ra mức giá gần 1 triệu đồng/m²/tháng. Bitexco Financial Tower cũng đang được chào giá hơn 900.000 đồng/m². Vincom Center với 3 mặt giáp đường Lý Tự Trọng - Đồng Khởi - Lê Thánh Tôn có giá thuê 730.000-830.000 đồng/m²/tháng. Mức phí trên đã bao gồm thuế VAT nhưng chưa tính phí dịch vụ.

Làn sóng dịch chuyển

Vì sao tỉ lệ thuê đã tăng lên nhưng giá thuê vẫn tiếp tục giảm? Theo CBRE Việt Nam, đó là do sức ép từ các tòa nhà mới. Khi mới được giới thiệu ra thị trường, Bitexco Financial Tower từng được chào giá hơn 1,2 triệu đồng/m².

Không chỉ chịu sức ép giảm giá, nhiều tòa nhà cũ tại TP.HCM đang đối mặt với sự ra đi của khách hàng. Theo ông Trương An Dương, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu của Savills Việt Nam, phần lớn các giao dịch văn phòng trong quý IV/2011 là dịch chuyển giữa các tòa nhà và giữa các hạng. Khách thuê tiếp tục chuyển từ các tòa nhà cũ sang các tòa nhà mới để có vị trí tốt hơn và giá thuê thấp hơn, hoặc chuyển từ nhà phố vào các tòa nhà văn phòng. Điều này đã làm ảnh hưởng đến công suất thuê của toàn thị trường.

Thực tế cho thấy những hợp đồng thuê văn phòng mới trong thời gian qua đều rơi vào các trường hợp trên. Adidas chuyển từ tòa nhà Dimond Plaza sang Bitexco Financial Tower, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) cũng chuyển toàn bộ trụ sở ở Lê Thị Hồng Gấm sang tòa nhà Vincom Center. Công ty Vinamit cũng đã chọn tòa nhà này làm trụ sở sau khi chuyển khỏi một tòa nhà trên đường Lý Chính Thắng (quận 3) vào năm ngoái.

Không những thế, theo Savills Việt Nam, việc hầu hết hợp đồng tại các tòa nhà văn phòng hoạt động từ năm 2009 đều hết hạn có thể tạo ra một sự dịch chuyển lớn giữa các tòa nhà và giữa các hạng trong năm nay. Đặc biệt là xu hướng dịch chuyển đến các tòa nhà ở trung tâm TP.HCM. Thậm chí, nhiều công ty đang cân nhắc phá vỡ hợp đồng cho thuê, chấp nhận chịu phạt để ra khỏi tòa nhà đang thuê.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Chris Currie, Giám đốc Bộ phận Văn phòng cho thuê của CBRE Việt Nam, cho rằng giá thuê giảm đang tạo điều kiện cho khách thuê chuyển từ nhà phố vào các tòa nhà văn phòng. Không nêu tên cụ thể, ông Currie cho biết một số công ty hoạt động trong lĩnh vực tài chính đang tìm cơ hội quay lại khu vực trung tâm.