Thời gian gần đây, liên tiếp xảy ra các vụ kiện cáo liên quan đến việc mua bán nhà chung cư. Một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này là do rất nhiều điều khoản trong hợp đồng mua nhà mập mờ, gây bất lợi cho khách hàng.
Một chung cư, 2 giá bán
Mới đây, các khách hàng mua căn hộ tại dự án Tòa nhà hỗn hợp Hattoco (số 110 Trần Phú, Hà Đông, Hà Nội) lại gặp phải rắc rối khi chủ đầu tư chuyển đơn giá tính từ tiền Việt sang tiền đô, và việc có hay chưa có thuế giá trị gia tăng (VAT) cũng không rõ ràng.
Theo hợp đồng vay vốn khách hàng và chủ đầu tư dự án Tòa nhà hỗn hợp Hattoco là Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Xây dựng Ba Đình, hai bên thống nhất cho chủ đầu tư vay vốn triển khai dự án. Đổi lại, khách hàng được quyền mua một căn hộ trong dự án. Số tiền vay được xác định bằng VNĐ tương đương với 30% tổng trị giá căn hộ.
Tuy nhiên, đến đầu tháng 10/2010, khi thời hạn hợp đồng cho vay vốn kết thúc, khách hàng mới ngã ngửa khi thấy trong hợp đồng mua bán, chủ đầu tư lại đưa ra quyết định quy đổi đơn giá cố định mỗi m2 ra USD.
Cụ thể hợp đồng có đoạn: “…(theo tỷ giá VNĐ/USD tại thời điểm ký hợp đồng là 1USD = 19.500 VNĐ). Giá mua bán căn hộ tại thời điểm thanh toán hết tiền mua và bàn giao căn hộ có thể tăng hoặc giảm phụ thuộc vào sự biến động của tỷ giá USD. Các bên thỏa thuận rằng, mỗi đợt thanh toán nếu tỷ giá giữa USD và VNĐ có biến động thì số tiền thanh toán của mỗi đợt sẽ được điều chỉnh tăng hoặc giảm tương ứng…”
Mặt khác, thời hạn bàn giao nhà cũng hết sức mập mờ, trước đây khi chuẩn bị làm hợp đồng vay vốn, chủ đầu tư công bố trên các phương tiện thông tin đại chúng năm 2012 sẽ tiến hành bàn giao nhà, tuy nhiên trong hợp đồng mua bán, thời điểm bàn giao nhà đã được sửa lại thành 2014.
Bên cạnh đó, cùng một dự án Hattoco, nhưng lại có 2 đơn giá và 2 thời hạn bàn giao nhà khác nhau. Trong hợp đồng mua bán của Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Xây dựng Ba Đình ghi là: đơn giá bán cố định là 15.424.431 đồng/m2 tương đương 791 USD/m2, giá này chưa bao gồm VAT.
Mới đây, các khách hàng mua căn hộ tại dự án Tòa nhà hỗn hợp Hattoco (số 110 Trần Phú, Hà Đông, Hà Nội) lại gặp phải rắc rối khi chủ đầu tư chuyển đơn giá tính từ tiền Việt sang tiền đô, và việc có hay chưa có thuế giá trị gia tăng (VAT) cũng không rõ ràng.
Theo hợp đồng vay vốn khách hàng và chủ đầu tư dự án Tòa nhà hỗn hợp Hattoco là Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Xây dựng Ba Đình, hai bên thống nhất cho chủ đầu tư vay vốn triển khai dự án. Đổi lại, khách hàng được quyền mua một căn hộ trong dự án. Số tiền vay được xác định bằng VNĐ tương đương với 30% tổng trị giá căn hộ.
Tuy nhiên, đến đầu tháng 10/2010, khi thời hạn hợp đồng cho vay vốn kết thúc, khách hàng mới ngã ngửa khi thấy trong hợp đồng mua bán, chủ đầu tư lại đưa ra quyết định quy đổi đơn giá cố định mỗi m2 ra USD.
Cụ thể hợp đồng có đoạn: “…(theo tỷ giá VNĐ/USD tại thời điểm ký hợp đồng là 1USD = 19.500 VNĐ). Giá mua bán căn hộ tại thời điểm thanh toán hết tiền mua và bàn giao căn hộ có thể tăng hoặc giảm phụ thuộc vào sự biến động của tỷ giá USD. Các bên thỏa thuận rằng, mỗi đợt thanh toán nếu tỷ giá giữa USD và VNĐ có biến động thì số tiền thanh toán của mỗi đợt sẽ được điều chỉnh tăng hoặc giảm tương ứng…”
Mặt khác, thời hạn bàn giao nhà cũng hết sức mập mờ, trước đây khi chuẩn bị làm hợp đồng vay vốn, chủ đầu tư công bố trên các phương tiện thông tin đại chúng năm 2012 sẽ tiến hành bàn giao nhà, tuy nhiên trong hợp đồng mua bán, thời điểm bàn giao nhà đã được sửa lại thành 2014.
Bên cạnh đó, cùng một dự án Hattoco, nhưng lại có 2 đơn giá và 2 thời hạn bàn giao nhà khác nhau. Trong hợp đồng mua bán của Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Xây dựng Ba Đình ghi là: đơn giá bán cố định là 15.424.431 đồng/m2 tương đương 791 USD/m2, giá này chưa bao gồm VAT.
Hợp đồng mập mờ, nhiều khách hàng mua chung cư đang phải chịu thiệt. Ảnh: P.V
Trong khi đó, cũng
dự án này, trong hợp đồng góp vốn đầu tư của Công ty TNHH Quản lý Bất
động sản Thế Kỷ lại ghi: Giá bán các căn hộ quy định trong hợp đồng mua
bán căn hộ giữa bên A và bên B được giữ nguyên bằng giá góp vốn. Theo
đó, giá góp vốn của cty này là 13.900.000 VNĐ/m2 đã bao gồm thuế VAT.
Như vậy, theo giá này Công ty Ba Đình đã bán giá cao hơn Công ty Thế Kỷ tới hơn 3 triệu đồng/m2. Thêm vào đó, hợp đồng mua bán của Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Xây dựng Ba Đình ghi thời gian hoàn thành dự án chung cư là năm 2014. Còn hợp đồng góp vốn của Công ty Thế Kỷ lại ghi rõ thời gian bàn giao căn hộ dự kiến 30/6/2012 và không chậm quá 6 tháng kể từ ngày bàn giao dự kiến.
Hợp đồng không rõ mức phí dịch vụ
Đó là chỉ là một trong những hợp đồng mua bán nhà chung cư không rõ ràng. Điểm qua nhiều hợp đồng mua bán nhà chung cư, thì hầu hết các điều khoản liên quan đến dịch vụ và phí dịch vụ rất mập mờ, thậm chí có những hợp đồng chủ đầu tư còn không đưa vào hợp đồng mà chỉ có một dòng được ghi trong trách nhiệm của mình là cung cấp các dịch vụ trong nhà chung cư kể từ ngày bàn giao căn hộ cho khách hàng.
Mới đây, người dân sống tại khu nhà ở thương mại và dịch vụ Nàng Hương (Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội) đã phải bức xúc vì dù đã nhận nhà hơn 1 năm nhưng vẫn không có phòng sinh hoạt cộng đồng, phí trông giữ xe cao hơn so với quy định hiện hành của UBND TP Hà Nội.
Cụ thể, phí trông giữ xe máy từ 80.000 đồng/chiếc/tháng (đối với xe số) và 100.000 đồng/chiếc/tháng (đối với xe ga). Theo qui định thì mức phí trông giữ xe máy trên địa bàn quận Hà Đông là 45.000 đ/tháng. Như vậy, mức phí này cao gấp đôi so với quy định.
Tuy nhiên, khi đối chiếu với hợp đồng mua bán căn hộ dự án Khu nhà ở và dịch vụ thương mại Nàng Hương thì chỉ ghi quyền lợi của khách hàng là được hưởng các dịch vụ khi dự án đưa vào sử dụng, và phải nộp các khoản phí dịch vụ quản lý kể từ ngày nhận bàn giao căn hộ…
Cách ghi này khá phổ biến trong nhiều hợp đồng mua bán chung cư khác. Trong hợp đồng mua bán căn hộ dự án nhà ở Xa La của Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1, hợp đồng cũng chỉ ghi trách nhiệm của chủ đầu tư là cung cấp các dịch vụ chung cư kể từ ngày bàn giao căn hộ cho khách hàng.
Mức của các khoản phí dịch vụ gần như không được ghi rõ trong các hợp đồng. Đây chính là kẽ hở để nhiều chủ đầu tư tự ý đưa ra các mức phí cao bất thường. Đó cũng là nguyên nhân thời gian vừa qua, liên tiếp xảy ra việc cư dân ở nhiều toà nhà chung cư phản đối, kiện chủ đầu tư như: Keangnam, The Manor…
Việc mua bán các căn hộ chung cư giữa khách hàng và chủ đầu tư được căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà và các quy định của Nhà nước về mua bán chung cư, như vậy có nghĩa đã có khung pháp lý rõ ràng để không xảy ra tranh chấp.
Tuy nhiên, đa số các hợp đồng mua bán chung cư này được ký kết cách đây 3 – 4 năm, khi đó thị trường chung cư vẫn đang “sốt”. Vì vậy, để mua được một căn hộ chung cư, nhiều khách hàng phải rất khó khăn, nên không mấy để ý đến các điều khoản trong hợp đồng.
Hơn nữa, theo GS. Đặng Hùng Võ, thời điểm đó, các quy định pháp luật liên quan đến quản lý nhà chung cư vẫn chưa được hoàn thiện, vì vậy, nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng kẽ hở này để gây bất lợi cho khách hàng.
“Khi mua bán nhà chung cư, khách hàng nên đọc kỹ các điều khoản của hợp đồng, để tránh những thiệt thòi sau này”, ông Võ nhấn mạnh.
Như vậy, theo giá này Công ty Ba Đình đã bán giá cao hơn Công ty Thế Kỷ tới hơn 3 triệu đồng/m2. Thêm vào đó, hợp đồng mua bán của Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Xây dựng Ba Đình ghi thời gian hoàn thành dự án chung cư là năm 2014. Còn hợp đồng góp vốn của Công ty Thế Kỷ lại ghi rõ thời gian bàn giao căn hộ dự kiến 30/6/2012 và không chậm quá 6 tháng kể từ ngày bàn giao dự kiến.
Hợp đồng không rõ mức phí dịch vụ
Đó là chỉ là một trong những hợp đồng mua bán nhà chung cư không rõ ràng. Điểm qua nhiều hợp đồng mua bán nhà chung cư, thì hầu hết các điều khoản liên quan đến dịch vụ và phí dịch vụ rất mập mờ, thậm chí có những hợp đồng chủ đầu tư còn không đưa vào hợp đồng mà chỉ có một dòng được ghi trong trách nhiệm của mình là cung cấp các dịch vụ trong nhà chung cư kể từ ngày bàn giao căn hộ cho khách hàng.
Mới đây, người dân sống tại khu nhà ở thương mại và dịch vụ Nàng Hương (Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội) đã phải bức xúc vì dù đã nhận nhà hơn 1 năm nhưng vẫn không có phòng sinh hoạt cộng đồng, phí trông giữ xe cao hơn so với quy định hiện hành của UBND TP Hà Nội.
Cụ thể, phí trông giữ xe máy từ 80.000 đồng/chiếc/tháng (đối với xe số) và 100.000 đồng/chiếc/tháng (đối với xe ga). Theo qui định thì mức phí trông giữ xe máy trên địa bàn quận Hà Đông là 45.000 đ/tháng. Như vậy, mức phí này cao gấp đôi so với quy định.
Tuy nhiên, khi đối chiếu với hợp đồng mua bán căn hộ dự án Khu nhà ở và dịch vụ thương mại Nàng Hương thì chỉ ghi quyền lợi của khách hàng là được hưởng các dịch vụ khi dự án đưa vào sử dụng, và phải nộp các khoản phí dịch vụ quản lý kể từ ngày nhận bàn giao căn hộ…
Cách ghi này khá phổ biến trong nhiều hợp đồng mua bán chung cư khác. Trong hợp đồng mua bán căn hộ dự án nhà ở Xa La của Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1, hợp đồng cũng chỉ ghi trách nhiệm của chủ đầu tư là cung cấp các dịch vụ chung cư kể từ ngày bàn giao căn hộ cho khách hàng.
Mức của các khoản phí dịch vụ gần như không được ghi rõ trong các hợp đồng. Đây chính là kẽ hở để nhiều chủ đầu tư tự ý đưa ra các mức phí cao bất thường. Đó cũng là nguyên nhân thời gian vừa qua, liên tiếp xảy ra việc cư dân ở nhiều toà nhà chung cư phản đối, kiện chủ đầu tư như: Keangnam, The Manor…
Việc mua bán các căn hộ chung cư giữa khách hàng và chủ đầu tư được căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà và các quy định của Nhà nước về mua bán chung cư, như vậy có nghĩa đã có khung pháp lý rõ ràng để không xảy ra tranh chấp.
Tuy nhiên, đa số các hợp đồng mua bán chung cư này được ký kết cách đây 3 – 4 năm, khi đó thị trường chung cư vẫn đang “sốt”. Vì vậy, để mua được một căn hộ chung cư, nhiều khách hàng phải rất khó khăn, nên không mấy để ý đến các điều khoản trong hợp đồng.
Hơn nữa, theo GS. Đặng Hùng Võ, thời điểm đó, các quy định pháp luật liên quan đến quản lý nhà chung cư vẫn chưa được hoàn thiện, vì vậy, nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng kẽ hở này để gây bất lợi cho khách hàng.
“Khi mua bán nhà chung cư, khách hàng nên đọc kỹ các điều khoản của hợp đồng, để tránh những thiệt thòi sau này”, ông Võ nhấn mạnh.
Theo Châu Anh (VTC News)
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Chia sẻ bài viết
Góp ý
