Hợp đồng của chủ đầu tư “bẫy” khách mua nhà như thế nào?

Trên thị trường bất động sản, những lời quảng cáo “giá rẻ nhất thị trường” đang khiến không ít người mua nhà vui mừng. Thế nhưng, đến khi quyết định mua thì không ít người lại ngỡ ngàng khi phát hiện ra cái “bẫy” trong bản hợp đồng.

Nghĩa là nếu không thận trọng, người mua nhà chẳng những không mua được giá rẻ, mà có thể còn phải gánh mức giá đắt hơn mặt bằng chung của thị trường. Hơn thế nữa khi xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, người mua nhà thường là người “lép vế”.

Chênh lệch giữa giá quảng cáo và giá trong hợp đồng

Thời gian gần đây, phân khúc chung cư bình dân đang thực sự là cứu cánh cho thị trường bất động sản bởi nó đáp ứng được nhu cầu của khách hàng có nhu cầu ở thực. Cũng chính vì thu hút được lượng lớn khách hàng quan tâm nên nhiều chủ đầu tư đã đưa ra những lời quảng cáo mỹ miều. Tuy nhiên, nếu không tìm hiểu kỹ, khách hàng tưởng mình mua được nhà rẻ kỳ thực lại không rẻ chút nào.

Dự án chung cư CT12 - Văn Phú do công ty Cổ phần Xây dựng Hạ Đình làm chủ đầu tư là môt ví dụ. Dự án được quảng cáo chào bán với mức giá 12-13 triệu đồng/m2. Mức giá hợp lý cho phân khúc chung cư giá rẻ. Tuy nhiên, đó chỉ là giá trên quảng cáo, xem hợp đồng mua bán mẫu của dự án này, mức giá 12-13 triệu/m2 là giá chưa bao gồm thuế 10% VAT và 2% phí bảo trì. Ví dụ: giá căn hộ 13 triệu/m2 nếu cộng cả thuế VAT và phí bảo trì thì giá căn hộ là 14,586 triệu /m2.

Mặt khác, chủ đầu tư dự kiến bàn giao căn hộ dự án vào năm 2015. Việc bàn giao chỉ dừng lại ở mức bàn giao thô tức là chủ đầu tư chỉ trát tường, trần mà không sơn, sàn chỉ lát gạch Ceramic, cửa thì chỉ làm bằng gỗ công nghiệp và chưa có bất kỳ một loại thiết bị nào trong nhà, điện nước chỉ có đầu chờ để khách về tự hoàn thiện.

Nếu để vào ở, khách hàng phải bỏ ra khoảng hơn 2 triệu/m2 để hoàn thiện cơ bản. Vậy giá căn hộ khi hoàn thiện có thể vào ở đã được đẩy lên mức 16,5 triệu/m2. Một mức giá không hề rẻ so với quảng cáo trước đó.

Giá nhà thường có sự chênh lệch khi quảng cáo và mức công bố thực tế.

Gần nội thành hơn một chút, cũng tương tự như dự án CT12 - Văn Phú, dự án chung cư 136 Hồ Tùng Mậu do Vinaconex 7 làm chủ đầu tư cũng được quảng cáo với mức giá từ 15-17 triệu/m2. Tuy nhiên mức giá trên cũng chưa bao gồm thuế 10% VAT và phí bảo trì 2% và dự án cũng được bàn giao thô.

Vậy giá căn hộ thực tế khi ký hợp đồng với chủ đầu tư sẽ là từ 17-19 triệu/m2. Giá thực tế khách hàng phải bỏ ra khi vào ở là trên 20 triệu/m2. Một giá không hề rẻ so với quảng cáo.

Quảng cáo giá bán giá rẻ là chiêu PR của các chủ đầu tư nhằm thu hút khách hàng quan tâm đến dự án. Tuy nhiên, khi tìm hiểm để đưa ra quyết định mua, khách hàng cần đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng, xem tổng giá trị căn hộ là bao nhiêu, có bao gồm thuế VAT, phí bảo trì và tiền sử dụng đất không.

Căn hộ sau khi hoàn thiện có những hạng mục và trang thiết bị nội thất gì, chất lượng ra sao. Điều này sẽ được ghi rõ trong phụ lục của hợp đồng kem theo và là phần không thể tách rời khỏi hợp đồng.

Muôn vàn kiểu “bẫy” trong hợp đồng

Khách hàng cần đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng vì các điều khoản bao giờ cũng bảo vệ chủ đầu tư, khách hàng bao giờ cũng chịu “lép vế” khi xảy ra tranh chấp.

Việc xem xét hợp đồng cần lưu ý đến 3 điểm: Về tiến độ bàn giao căn hộ, diện tích căn hộ và phạt vi phạm hợp đồng.

Thứ nhất, về tiến độ bàn giao căn hộ, đối với các chủ đầu tư việc cam kết thời gian bàn giao căn hộ bao giờ cũng để mở.

Tham khảo tại một số hợp đồng mẫu của các dự án, các chủ đầu tư bao giờ cũng đưa ra thời gian cam kết và có thể gia hạn: “Nếu ngày hoàn thành cần được gia hạn, các bên thỏa thuận rằng có thể gia hạn với điều kiện là tổng thời gian các lần gia hạn đó sẽ không vượt quá thời hạn 6 (sáu) tháng. Trong trường hợp nếu phải gia hạn ngày hoàn thành, bên bán có nghĩa vụ phải thông báo cho bên mua biết ”.

Trường hợp quá hạn bàn giao mà chủ đầu tư không bàn giao được căn hộ thì phải chịu mức phạt “lãi suất không kỳ hạn” hoặc “lãi sất có kỳ hạn 1 tháng” tại ngân hàng và thời gian tính lãi đến khi khách hàng nhận được thông báo bàn giao nhà. Thực tế khách hàng không biết bao giờ mới nhận được nhà nếu chủ đầu tư cứ lần lượt có công văn gia hạn và chỉ khi nhận được nhà mới có tiền phạt hợp đồng.

Hợp đồng thường quy định những điều khoản bảo vệ chủ đầu tư, khách hàng bao giờ cũng chịu “lép vế” khi xảy ra tranh chấp.

Thứ hai, về diện tích căn hộ, việc tính diện tích căn hộ theo 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ xây dựng gây ra tranh chấp trong các tính diện tích căn hộ giữc chủ đầu tư và khách hàng. Gần đây nhất, khi bàn giao căn hộ tại dự án Đại Thanh đã có tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư về diện tích căn hộ.

Bởi vì các chủ đầu tư thường chọn cách tính có lợi cho mình, cụ thể: “Bao gồm cả diện tích ban công, lôgia của căn hộ đó (nếu có). Diện tích sàn căn hộ sẽ được tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ; trong đó, tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ liền kề và tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ với hành lang, lối đi, hoặc mặt ngoài của căn hộ”.

Tuy nhiên, thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 về việc ban hành các tính diện tích căn hộ theo thông thủy đã làm giảm các tranh chấp trong cách tính căn hộ giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Thời gian cấp “giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ” theo hợp đồng có: “Bên bán sẽ tiến hành các thủ tục để cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho bên mua theo quy định pháp luật. Thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bên mua phụ thuộc vào quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ở đây, không ghi cụ thể thời hạn bàn giao “sổ hồng” và khách hàng sẽ phải chờ đợi để được cấp sổ.

Thứ ba về phạt vị phạm hợp đồng, nếu trường hợp khách hàng vi phạm hợp đồng (không thanh toán đúng thời hạn), chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, tiếp tục bán căn hộ cho khách hàng khác và trả lại số tiền khách hàng đã đóng (phạt 50% số tiền đã đóng).

Tham khảo tại các hợp đồng mẫu, không có trường hợp chủ đầu tư vi phạm hợp đồng và khách hàng không được đơn phương chấm dứt hợp đồng. Nếu chấm dứt hợp đồng coi như khách hàng đã vi phạm hợp đồng.

Ngoài các cái “bẫy” trên khi trước khi ký kết các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khách hàng nên quan tâm đển: phần diện tích sủ dụng chung, phân diện tích sủ dụng riêng (chủ đầu tư hay khách hàng) cũng như các vật liệu hoàn thiện nội thất trong căn hộ.