Hàng nghìn tỉ của các doanh nghiệp bất động sản đang “chôn” ở đâu?

Tính đến thời điểm cuối năm 2022, hàng tồn kho của các doanh nghiệp lớn như Novaland, Vinhomes, DIC Corp, Đất Xanh Group, Khang Điền,… đều tăng mạnh, chủ yếu từ các dự án xây dựng dở dang.

Dẫn đầu danh sách là Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland). Sau thời gian đẩy mạnh đầu tư các dự án quy mô hàng nghìn hécta với số tiền đầu tư lớn, giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp này lên đến 134.485 tỉ đồng, tăng hơn 24.000 tỉ đồng so với năm trước. Trong đó, quỹ đất và dự án đang xây dựng chiếm 91%, tương đương gần 122.559 tỉ đồng. Phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao.

Hiện tại, danh mục đầu tư của Novaland có nhiều dự án đang trong quá trình phát triển. Trong đó, Aqua City Novaland (Đồng Nai) là một trong dự án trọng điểm của tập đoàn này. Dự án có quy mô diện tích 1.000ha, bao gồm nhà phố, lâu đài, biệt thự, shophouse và các tiện ích.

Tại Bình Thuận, doanh nghiệp này đang triển khai dự án Novaworld Phan Thiet quy mô cũng 1.000ha với vốn đầu tư 5 tỉ USD. Novaland cũng đang trong quá trình triển khai các dự án bất động sản đô thị khác như The Grand Manhattan, Victoria Village...

Một dự án của Novaland đang xây dựng tại Bình Thuận. Ảnh: H.Sang

Báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2022 của Công ty cổ phần Vinhomes ghi nhận hạng mục bất động sản để bán đang xây dựng khi kết thúc năm 2022 là hơn 62.000 tỉ đồng, tăng 37,8% so với cùng kỳ năm 2021.

Lượng hàng tồn kho của Vinhomes chủ yếu nằm ở bất động sản để bán đang xây dựng (bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển) ở các dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire, Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown và một số dự án khác.

Ngoài ra, chi phí sản xuất, kinh doanh dang dở chiếm 2.186 tỉ đồng, nằm ở dự án Vinhomes Long Beach Cần Giờ, dự án Khu đô thị số 1 khu vực TP.HCM và dự án khu vực Long An.

Một doanh nghiệp khác có hàng tồn kho tăng mạnh là Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền. Hàng tồn kho của doanh nghiệp này tại thời điểm cuối năm 2022 là 12.440 tỉ đồng, tăng 60% so với cùng kỳ. Trong đó, 12.440 tỉ đồng đến từ các bất động sản dang dở như Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (5.316 tỉ đồng); Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.258 tỉ đồng); Bình Trưng - Bình Trưng Đông (1.078 tỉ đồng).

Ngoài các doanh nghiệp nói trên, DIC Corp cũng đang tồn kho 5.923 tỉ đồng, Đất Xanh Group 14.238 tỉ đồng, Nam Long 14.828 tỉ đồng và Phát Đạt 12.131 tỉ đồng.

Trong cuộc họp giữa Ngân hàng Nhà nước với các doanh nghiệp bất động sản vừa qua, bà Nguyễn Thị Hồng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, bày tỏ lo ngại về khả năng quản trị của các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt có doanh nghiệp đang thực hiện cùng một lúc trên 50 dự án.

Theo Thống đốc, trong hoạt động kinh doanh, triển khai các dự án, doanh nghiệp phải chú trọng việc xây dựng kế hoạch, kiểm soát, theo dõi dòng chu chuyển tiền tệ để có giải pháp chủ động không để lâm vào tình trạng bị động, tắc nghẽn dòng tiền.

Trong một văn bản mới đây, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) chỉ ra thực tế nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản là vướng mắc pháp lý chiếm 70%. Khó khăn tiếp theo là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp đến hạn và các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành nợ xấu hoặc nhảy nhóm nợ xấu hơn.