Hà Nội: Giá căn hộ không bị ảnh hưởng nhiều vì Covid-19

Hạng B chịu tác động mạnh nhất

Thị trường bất động sản nói chung đã bị ảnh hưởng đáng kể bởi dịch Covid-19 trong mấy tháng vừa qua. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ, nhà ở được cho là ít bị tác động và có khả năng phục hồi sớm nhất do nhu cầu thực vẫn lớn. Sự trầm lắng của phân khúc này ít nhiều do sự khan hiếm nguồn cung xảy ra từ năm 2019.

Theo thống kê của Savills, trong quý 1-2020, 5 dự án mới và giai đoạn tiếp của 6 dự án hiện tại đã cung cấp khoảng 4.800 căn ra thị trường, giảm 64% theo quý và giảm 50% theo năm.

Nguồn cung mới ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua bởi các chủ đầu tư thay đổi kế hoạch nhanh chóng ứng phó với đại dịch. Nguồn cung sơ cấp giảm 17% theo quý và giảm 19% theo năm, xuống 27.900 căn. Hạng B duy trì nguồn cung lớn nhất với 73% thị phần.

Số lương giao dịch đạt khoảng 4.900, giảm 53% theo quý và 50% theo năm. Tình hình hoạt động theo quý kém do chịu ảnh hưởng của nghỉ lễ trong đầu quý 1 và sau đó là việc thực hiện giãn cách xã hội. Người mua trong nước tránh các sự kiện bán hàng đông đúc, trong khi lệnh cấm du lịch đã hạn chế khách mua nước ngoài.

Tỷ lệ hấp thụ trong quý là 18%, giảm 14 điểm phần trăm theo quý và giảm 11 điểm phần trăm theo năm. Các biện pháp tăng cường của Chính phủ, kể từ ngày 1/4, các chủ đầu tư phải tạm dừng công trình xây dựng và đóng cửa các văn phòng bán hàng.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội, cho biết trong vòng 5 năm qua, giá chào bán trung bình sơ cấp đã tăng đều 5% mỗi năm. Hạng A tăng trưởng cao nhất ở mức 10% theo năm do nguồn cung mới có tiêu chuẩn ngày càng cao. Quận Cầu Giấy ghi nhận giá sơ cấp tăng 15%/năm do giá bán thấp hơn khu vực trung tâm và điều kiện y tế và giáo dục tốt.

Ảnh minh hoạ

Giá sơ cấp ổn định theo quý và tăng 10% theo năm lên mức 1.460 USD/m2. “Trừ khi dịch bệnh tiếp tục trong nửa cuối năm 2020, Savills nhận định sẽ không có sự điều chỉnh mạnh giá sơ cấp do tác động bởi dịch”, bà Hằng cho hay.

Trong các phân khúc căn hộ, bà Hằng cho rằng, Hạng B gánh chịu tác động mạnh nhất với tỷ lệ hấp thụ thấp nhất, giảm 16 điểm phần trăm theo quý và giảm 14 điểm phần trăm theo năm, xuống mức 17% cùng với lượng giao dịch giảm 57% theo quý và giảm 51% theo năm.

Thị phần lượng giao dịch hạng B giảm về 70% so với mức 75% trong quý 4-2019. Với nguồn cung dồi dào, các chủ đầu tư phải đối mặt với cạnh tranh khốc liệt để duy trì kết quả kinh doanh. Giá sơ cấp giảm 2% theo quý nhưng tăng 5% theo năm. Hạng C đạt tỷ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 20% được thúc đẩy bởi nguồn cầu đối với sản phẩm bình dân ngày càng tăng.

Nhiều nhân tố thúc đẩy nguồn cầu dài hạn

Không thể phủ nhận sức ảnh hưởng của dịch Covid-19 đối với thị trường căn hộ, tuy nhiên cho đến thời điểm hiện tại, chuyên gia Savills cho rằng phân khúc này vẫn còn nhiều nhân tố thúc đẩy nguồn cầu dài hạn.

Theo đó, tính tới năm 2019, dân số Hà Nội đạt 8,1 triệu người với tốc độ tăng trưởng ổn định 2,2%/năm trong 10 năm qua. Với khoảng 120.000 trẻ sơ sinh ra đời và 80.000 đến 100.000 người nhập cư mỗi năm, dân số Hà Nội tăng nhanh hơn tỷ lệ cả nước 1,1%. Tỷ lệ dân số thành thị tăng 8 điểm phần trăm so với năm 2009, chiếm 49% tổng dân số.

Kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 cho thấy Hà Nội có khoảng 2,2 triệu hộ gia đình. Quy mô hộ gia đình trung bình đang có xu hướng giảm và hiện ở mức 3,5 người/hộ.

Tỷ lệ người dân sống tại chung cư cao nhất cả nước, ở mức 12,9%, với 2,8% có dự định mua nhà hoặc căn hộ mới. Diện tích nhà ở bình quân đầu người là 26,1 m2/người vào năm 2019, tăng từ 23,6 m2/người năm 2014.

Bên cạnh đó, người nước ngoài ngày càng quan tâm đến các dự án cao cấp. Điều này được thể hiện thông qua việc hạn mức 30% cho người nước ngoài nhanh chóng được bán hết.

Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục đối với các dự án chất lượng tại vị trí tốt được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Ngoài ra, sự phát triển của công nghệ cũng là một trong những nhân tố giúp thị trường được kỳ vọng trong bối cảnh dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp. Tuy nhiên, đại diện Savills cho rằng công nghệ sẽ không thay thế hoàn toàn vai trò của tương tác trực tiếp trong việc tạo dựng niềm tin của người mua nhà.

Dự báo về triển vọng thị trường, bà Hằng cho biết, trong năm 2020, khoảng 39.600 căn hộ từ 28 dự án hiện tại và tương lai sẽ gia nhập thị trường và hạng B sẽ tiếp tục dẫn đầu nguồn cung.

Trong số 28 dự án trên, 43% đang được xây dựng và 36% đang làm móng. Các quận/huyện dẫn đầu nguồn cung bao gồm: Từ Liêm với 37% nguồn cung, Gia Lâm với 24% và Hoàng Mai với 23% thị phần.

“Khi các hạn chế được gỡ bỏ, các chủ đầu tư sẽ chịu áp lực phải tăng doanh số bán hàng, dẫn tới sự gia tăng các ưu đãi cho người mua. Ưu đãi có thể bao gồm các chính sách thanh toán linh hoạt hơn, khoản đặt cọc nhỏ hơn và nới lỏng lịch thanh toán”, bà Hằng cho biết.

Cũng theo đại diện Savills, thị trường vẫn còn nhiều lý do để lạc quan khi bán hàng trực tuyến sẽ gia tăng trong năm 2020. Công tác quản lý tòa nhà sẽ được ứng dụng công nghệ 4.0 để kết nối với cư dân từ xa.

Bên cạnh đó, Nghị định 41/2020/NĐ-CP gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất giúp hỗ trợ giảm nhẹ tác động của đại dịch.

Các quy định mới sẽ định hình lại nguồn cung cho thị trường. Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư đã quy định các căn hộ phải có diện tích sử dụng tối thiểu 25 m2 và tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

“Chúng ta có thể sẽ chứng kiến sự phục hồi nguồn cung mới trong nửa cuối năm cùng với sự thúc đẩy mạnh mẽ của các chủ đầu tư để đạt được mục tiêu doanh số”, bà Hằng dự báo.