Gỡ nút thắt cho việc cải tạo nhà tập thể, chung cư cũ

Do được xây dựng từ cách đây hàng chục năm, nên diện tích các căn hộ tại những khu chung cư cũ này thường bé và nhiều người đã lấn chiếm các không gian chung để xây dựng, cơi nới trái phép, khiến không gian kiến trúc cảnh quan của các khu chung cư cũ nhếch nhác, lộn xộn, mất an toàn và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.

Từ những năm trước, TP. Hà Nội đã đưa ra chương trình cải tạo, nâng cấp, xây mới các chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn TP. Chính phủ, các Bộ ngành và chính quyền đã ban hành nhiều chính sách ưu tiên để kêu gọi DN tham gia cải tạo chung cư cũ. Nhưng trong quá trình thực hiện, có rất nhiều vướng mắc khiến sau một thời gian dài triển khai, chương trình này gần như dậm chân tại chỗ khi mới chỉ có 14 chung cư cũ được xây dựng mới và đưa vào sử dụng, chiếm chưa tới 1%; một số chung cư cũ đang phá dỡ, triển khai xây dựng; 4 khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời, nhưng chưa có phương án xây dựng lại.

Một khu nhà tập thể cũ đã xuống cấp trên địa bàn quận Ba Đình. Ảnh: N.Đăng

Khó khăn đầu tiên là theo quy định thì việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự án, không thực hiện việc xây dựng lại đơn lẻ từng nhà (trừ trường hợp chung cư độc lập). Tuy nhiên thực tế, đối với các nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm phải di dời khẩn cấp để phá dỡ, xây dựng lại nhưng nằm trong tổng thể của khu chung cư thì việc thực hiện phụ thuộc vào việc lập quy hoạch, dự án toàn khu. Nhiều dự án nằm trong khu vực trung tâm đô thị, hạn chế về quỹ đất, tầng cao, hệ số sử dụng đất và tại các đô thị đặc biệt còn bị hạn chế về dân số trong khi Chính phủ chưa cho phép các địa phương thực hiện đề xuất, điều chỉnh dân số cũng là một trong những "vướng mắc"trong thực hiện dự án.

Theo đại diện Sở Xây dựng Hà Nội thì phần lớn các chung cư cũ tại Hà Nội được xây dựng theo mô hình các chung cư thời Liên Xô cũ có hệ số sử dụng đất thấp và nhiều diện tích lưu không. Qua nhiều năm sử dụng đã cho phép người dân xây nhà, được cấp sổ đỏ, DN, cơ quan được cấp đất, thuê đất để xây dựng cơ quan, trụ sở trên diện tích này. Cùng với đó là hệ thống hạ tầng kỹ thuật như hệ thống cấp thoát nước, điện, viễn thông, giao thông đã xuống cấp không đáp ứng tiêu chuẩn theo quy định.

Việc phá dỡ xây dựng mới các khu tập thể cũ còn một số bất cập như thiếu quy định cụ thể hệ số bồi thường tái định cư tại chỗ, trình tự thủ tục chuẩn bị đầu tư để thực hiện dự án kéo dài, không quy định phân cấp cho cấp quận, nên không phát huy được sức mạnh tự chủ của các cấp trong việc cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ.

Hơn nữa, nhiều công trình cũ qua thời gian sử dụng chủ quản lý đã cải tạo, sửa chữa, cơi nới… cũng gây khó khăn cho việc thẩm định, đánh giá sơ bộ ban đầu, trong khi đó, số lượng nhà lại rất lớn, địa bàn phức tạp. Nhiều khu chung cư cũ do nằm ở vị trí đắc địa, nên nhiều DN đều mong muốn tham gia cải tạo, song cũng vì vị trí “vàng”, mà người dân không muốn dời đi, có những đòi hỏi phức tạp. Do đó, các dự án cải tạo chung cư cũ đều mắc vào vòng xoáy lợi ích của các bên liên quan.

Một vấn đề đặt ra với việc cải tạo chung cư cũ thời gian qua được nhắc đến nhiều nhất là những quy định hạn chế chiều cao đối với những nhà cao tầng trong quận nội thành và khu vực trung tâm. Việc khống chế chiều cao công trình đã tạo ra những rào cản để thu hút DN. Ngoài ra, theo các chuyên gia, hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vướng mắc do mâu thuẫn về lợi ích giữa DN và người dân. Vì vậy, để giải quyết gốc rễ vấn đề này, chính quyền với vai trò hoạch định, xây dựng chính sách nắm rõ được bản chất của vấn đề đang tồn tại, từ đó làm trọng tài để có một tiếng nói chung.

Cũng theo các chuyên gia, việc cải tạo chung cư cũ là vấn đề xã hội, vậy Nhà nước phải có trách nhiệm chính, còn DN tham gia đóng góp có lợi nhuận. Lợi nhuận này được thừa hưởng ngay tại những khu chung cư sau cải tạo, hoặc những quỹ đất khác, đây chính là việc phải đảm bảo hài hòa lợi ích.

Như vậy, Nhà nước cần nắm một vai trò rõ ràng hơn trong vấn đề này. Nhà nước cần đưa ra các tiêu chí, cơ chế rõ ràng, cụ thể hơn nữa cho nhà đầu tư khi muốn họ tham gia cải tạo các khu chung cư cũ. Cần thiết sẽ ban hành cơ chế “đặc biệt” cho từng dự án khác nhau.

Theo TS.KTS. Trương Văn Quảng, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho hay, các khu chung cư cũ sau cải tạo có thể là khu đô thị đa chức năng theo xu hướng phát triển mới chứ không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến trước đây, nhưng với điều kiện bảo toàn được các lô đất công như trường mẫu giáo, trường học, dịch vụ thương mại, trạm y tế, cây xanh, vườn hoa, mặt nước vốn có trước đây.

Theo ông Quảng, để chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thành công, cần nghiên cứu, điều chỉnh, hoàn thiện các cơ chế chính sách liên quan đến giải tỏa đền bù, tái định cư, lựa chọn nhà đầu tư, huy động vốn và lợi ích của các bên liên quan theo hướng rõ ràng, đồng bộ.