Gỡ "nút thắt" cải tạo chung cư cũ

Chung cư 727 Trần Hưng Ðạo (quận 5) sắp được tháo dỡ, xây dựng lại.

Làm cuốn chiếu, dân đồng thuận

Cách nay hơn 10 năm, lô IV và VI chung cư Thanh Ða (quận Bình Thạnh) đã được các cơ quan chức năng kết luận là hư hỏng nặng, cần phải di dời khẩn cấp. Năm 2010, UBND thành phố đồng ý cho Công ty cổ phần địa ốc Vườn Xanh làm chủ đầu tư dự án phá dỡ, xây dựng lại hai lô chung cư nêu trên. Tuy nhiên, sau đó việc đầu tư này bị đình trệ vì chính sách đền bù giải tỏa do quận Bình Thạnh ban hành không được người dân chấp thuận, họ không đồng ý tạm cư mà đòi phải đổi một căn hộ khác. Sau khi tính toán lại hiệu quả của dự án, chủ đầu tư cũng bỏ cuộc vì dự án bị khống chế về chiều cao và quy mô dân số, ảnh hưởng lợi nhuận. Từ đó đến nay, hơn 300 hộ dân tại chung cư này luôn sống trong cảnh phập phồng lo sợ chung cư có thể sập bất cứ lúc nào.

Tại buổi làm việc mới đây, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh và lãnh đạo quận Bình Thạnh đã thống nhất phương án: Quận sẽ đứng ra di dời hai lô chung cư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tái định cư dân tại các chung cư khác trên địa bàn quận. Sở Xây dựng cùng địa phương sẽ trình UBND thành phố chính sách tái định cư có lợi nhất cho người dân. Sau khi có quỹ đất sạch, UBND quận sẽ kêu gọi đầu tư để tạo quỹ nhà tái định cư cho người dân ở những lô khác của chung cư Thanh Ða. Phương thức di dời sẽ theo cách "cuốn chiếu", tức là lấy đất của lô di dời trước để xây nhà tái định cư cho người dân ở các lô sau.

Người dân sinh sống tại chung cư 727 Trần Hưng Ðạo (quận 5) cũng kiên quyết bám trụ không chịu di dời vì chính sách đền bù không hợp lý, dù chung cư này được xếp vào danh sách phải di dời khẩn cấp. Sau nhiều năm bế tắc không thực hiện được, hiện nay, UBND thành phố đã chấp thuận cho chủ đầu tư là Công ty Công ích quận 5 thoái vốn tại các dự án thương mại để dồn sức vào dự án xây mới chung cư 727, đồng thời cho phép chủ đầu tư hợp tác với hai doanh nghiệp khác thực hiện dự án. Theo tính toán, dự kiến, dự án chung cư 727 sẽ khởi công vào quý I-2014 và hoàn thành vào năm 2017.

UBND quận 10 cũng gỡ vướng cho hàng chục chung cư cũ trên địa bàn bằng cách kiến nghị các cơ quan chức năng cho phép quận điều chỉnh quy hoạch 1/2.000 để những khu vực có chung cư cũ được phép tăng dân số, tăng tầng cao, hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng, bảo đảm cho nhà đầu tư có lợi nhuận. Mặt khác, để "bù" cho khoản tăng dân số ở những khu vực có chung cư cũ, cần xây mới và cân bằng số dân của địa phương, UBND quận đề xuất giảm chỉ tiêu dân số ở những khu dân cư hiện hữu bằng cách xóa bỏ những quy hoạch chung cư "khoét lõm" tại các khu dân cư hiện hữu. Theo UBND quận 10, cách làm này đã thu hút được nguồn vốn xã hội hóa tham gia; người dân được hưởng những chính sách tốt; Nhà nước sẽ đẩy nhanh được quá trình chỉnh trang đô thị, giảm bớt gánh nặng ngân sách...

Nhiều ưu đãi hấp dẫn

Theo kế hoạch, từ nay đến năm 2015, TP Hồ Chí Minh sẽ di dời, tháo dỡ 70 lô chung cư cũ (khoảng 400.799 m2 sàn) với hơn 7.249 hộ dân đang sinh sống và sửa chữa ba lô chung cư với quy mô 10.000 m2 sàn. Cùng đó, thành phố sẽ khởi công xây dựng mới thay thế 61 lô chung cư cũ với quy mô khoảng hơn 9.870 căn hộ, tương đương 901.696 m2 sàn. Riêng trong năm 2013, dự kiến sẽ hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng khoảng 20 lô chung cư, khởi công xây dựng mới thay thế bảy lô chung cư...

Ðể đạt mục tiêu nêu trên, Sở Xây dựng đã trình UBND thành phố nhiều chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư tham gia xây dựng, cải tạo chung cư cũ. Cụ thể, doanh nghiệp khi tham gia cải tạo chung cư cũ sẽ được phép huy động vốn để xây nhà ở trong phạm vi dự án. Thậm chí, nếu các dự án có hiệu quả đầu tư thấp, thì sau khi đã bố trí tái định cư cho người dân, quận, huyện sẽ chỉ định bổ sung cho chủ đầu tư một dự án khác có hiệu quả đầu tư cao hơn nhằm bù đắp phần nào lợi nhuận. Về đất đai, cho phép chủ đầu tư được mở biên, mở ranh dự án để đầu tư xây dựng theo quy hoạch, kết nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhằm bảo đảm hiệu quả của từng dự án. Về tài chính, chủ đầu tư các dự án cải tạo chung cư cũ được áp dụng thuế suất doanh nghiệp là 10% trong 15 năm kể từ khi bắt đầu hoạt động kinh doanh, được miễn thuế trong bốn năm từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải nộp trong chín năm tiếp theo. Dự án còn được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Chủ đầu tư được phép vay vốn (không vượt quá 70% giá trị xây lắp và thiết bị của dự án) từ Quỹ phát triển nhà ở, hỗ trợ vốn đầu tư để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án và hạ tầng xã hội bên trong dự án.

Trong trường hợp chưa mời gọi được chủ đầu tư, UBND quận, huyện tách dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng từ vốn ngân sách tạm ứng. Trường hợp các chung cư nhỏ, không thể mở rộng ranh dự án, không đủ quỹ nhà để tái định cư, không mời gọi được chủ đầu tư sẽ xem xét chuyển đổi chức năng nhà ở sang thương mại, dịch vụ... Quận, huyện xây dựng các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc để đem ra bán đấu giá khu đất chung cư. Số tiền thu được dùng để mua lại quỹ nhà tái định cư và bồi thường chi phí di dời cho các hộ dân.