Giải pháp cải tạo xây mới chung cư xuống cấp

Trong giai đoạn 2006 - 2010, TP.HCM đã di dời tháo dỡ 11 chung cư cũ (16 lô) với quy mô 95.362m2, đồng thời xây mới được 273.924 m2, giai đoạn 2011 - 2015 đã tháo dỡ 11 chung cư (16 lô) với quy mô 109.592m2 và xây dựng mới được 208.284m2.

Tuy nhiên, bất cập hiện nay là chỉ tiêu quy hoạch được duyệt tại các vị trí chung cư cũ là không khả thi, các quận huyện chưa chủ động trong việc rà soát quy hoạch phân khu, nghiên cứu lập và điều chỉnh quy hoạch theo hướng ưu tiên các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cho hệ thống các vị trí chung cư cũ. Vị trí các chung cư hư hỏng xuống cấp lại nằm chủ yếu trong khu vực nội thành, đây là khu vực hạn chế phát triển dân cư nhằm tránh quá tải về hạ tầng kỹ thuật nên các chỉ tiêu quy hoạch cho dự án là khó đảm bảo hiệu quả đầu tư. Vì vậy, chủ đầu tư thường xin điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch nhiều lần dẫn đến dự án bị kéo dài.

Bên cạnh đó, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cũng gặp nhiều khó khăn do các quy định chưa thống nhất. Tại Nghị quyết 34/2007 ngày 03/7/2007 của Chính phủ không quy định về thời gian thỏa thuận việc bồi thường căn hộ giữa hộ dân với chủ đầu tư. Do đó, việc thỏa thuận bồi thường bằng tiền đối với các hộ dân thường kéo dài, thậm chí không thực hiện được. Do các quy định quản lý có thay đổi nên các chung cư cũ thường có nhiều loại hình sở hữu, trong đó có sở hữu Nhà nước, được giải quyết qua nhiều thời kỳ, có trường hợp bố trí sai thẩm quyền, sai công năng, lấn chiếm, sang tay, chuyển nhượng bất hợp pháp. Tình hình khiếu nại, khiếu kiện liên quan các điều kiện để mua nhà theo Nghị định 61/CP thường xảy ra dẫn đến công tác bồi thường chậm trễ, kéo dài.

Công tác lựa chọn chủ đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn bởi rất ít nhà đầu tư có khả năng tự bồi thường cho tất cả các hộ dân để có quyền sử dụng đất hợp pháp cho toàn bộ dự án. Một số nhà đầu tư đã thỏa thuận chuyển nhượng khoảng 50% căn hộ trong chung cư cũ, nhưng chưa đủ điều kiện để được chỉ định chủ đầu tư; Các chung cư có diện tích nhỏ, không thể mở rộng ranh giới dự án, chỉ tiêu quy hoạch không đảm bảo hiệu quả đầu tư nên không có nhà đầu tư đăng ký thực hiện...

Để giải quyết những bất cập trên thì cần những giải pháp cụ thể nào, thưa ông?

- Trước hết chính quyền địa phương nơi có chung cư cũ cần rà soát đánh giá tổng thể hiện trạng, khả năng phát triển của khu vực để điều chỉnh quy hoạch phân khu theo hướng tăng quy mô tầng cao, hệ số sử dụng đất và công bố chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của các địa điểm chung cư cũ trước khi chọn chủ đầu tư. Trong đó, tập trung rà soát lại các vị trí chung cư đã xác định chỉ tiêu quy hoạch nhưng không có nhà đầu tư đăng ký để có phương án điều chỉnh quy hoạch đồng bộ và đảm bảo khả thi.

Đối với các chung cư có kết quả kiểm định chất lượng công trình có mức độ nguy hiểm cấp D phải di dời khẩn cấp thì chỉ thực hiện phương thức tái định cư tại chỗ, không thực hiện phương thức bồi thường (bằng tiền); Các hộ dân trong chung cư cũ sẽ được di dời đến nơi tạm cư và bố trí tái định cư tại căn hộ mới sau khi công trình được xây dựng xong mà không phải trả thêm tiền. Nếu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, các hộ dân vẫn được bán căn hộ tái định cư (hình thành trong tương lai) cho mọi đối tượng (không nhất thiết chỉ được bán cho chủ đầu tư).

Riêng các hộ đang cư ngụ tại các chung cư cũ, hư hỏng phải di dời theo quy hoạch để xây dựng mới thì được bố trí lại đúng diện tích đã ở trước đây. Trường hợp diện tích được bố trí có lớn hơn so với diện tích cũ thì khi bố trí lại căn hộ tái định cư người được bố trí không phải thanh toán tiền cho phần diện tích chênh lệch lớn hơn, tương đương với 20% diện tích căn hộ cũ. Đối với phần diện tích chênh lệch lớn hơn còn lại của căn hộ tái định cư, người được bố trí phải thanh toán cho Chủ đầu tư theo giá bán tái định cư.

Như vậy, vai trò của chính quyền địa phương rất quan trọng trong việc tái định cư, tạm cư cũng như lựa chọn chủ đầu tư để cải tạo chung cư cũ?

- Đúng vậy! Chính quyền địa phương cấp quận, huyện có vai trò rất quan trọng trong việc triển khai thực hiện chương trình cải tạo, xây dựng mới thay thế các chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn TP. Chính quyền địa phương cấp quận, huyện phải là người chủ động tạo ra quỹ nhà tái định cư, tạm cư gần vị trí các chung cư cũ để thuận tiện cho việc cải tạo chung cư cũ sau này. Đồng thời, xây dựng kế hoạch thực hiện cải tạo, xây dựng mới thay thế các chung cư cũ trên địa bàn theo từng năm và có lộ trình ưu tiên thực hiện đối với các chung cư đã kiểm định chất lượng công trình đánh giá mức độ cấp C, cấp D (theo đánh giá mức độ nguy hiểm của kết cấu nhà do Bộ Xây dựng ban hành năm 2012).

Ngoài ra, chính quyền địa phương cũng cần rà soát điều chỉnh quy hoạch để tăng quy mô tầng cao, hệ số sử dụng đất cho các vị trí chung cư cũ nhằm đảm bảo tính khả thi và công bố, cung cấp các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc công khai trước khi chọn chủ đầu tư; tổ chức thực hiện, kêu gọi đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo phương thức xã hội hóa đảm bảo theo các quy định hiện hành.

Trường hợp chung cư đã được kiểm định có mức độ nguy hiểm công trình thuộc cấp D và có chủ trương di dời khẩn cấp của UBND TP thì được chỉ định chủ đầu tư nếu nhà đầu tư có quỹ nhà tái định cư hoặc tạm cư gần vị trí chung cư cũ và cam kết đảm bảo thực hiện hoàn thành việc xây dựng mới chung cư để tái định cư cho các hộ dân trong thời gian tối đa không quá 36 tháng. Nếu không đảm bảo cam kết, chủ đầu tư ngoài việc chịu chi phí tạm cư, đồng thời còn phải trả cho các hộ dân phần lãi suất trên giá trị căn hộ mới được bố trí tái định cư tương ứng với thời gian chậm giao nhà. Trong trường hợp không có nhà đầu tư nào có quỹ nhà tạm cư, tái định cư phù hợp, TP phải chuẩn bị đủ quỹ nhà tạm cư, tổ chức di dời để đảm bảo tính mạng, tài sản của người dân, sau đó thực hiện mời gọi, đấu thầu chọn chủ đầu tư theo quy định.

Cám ơn ông!