Giải cứu bất động sản: Mục tiêu cuối cùng là người dân mua, thuê được nhà

Không chỉ giảm giá bán mà cách tiếp cận khách hàng cũng “thấp sát” hơn. Dù giảm mức đó nhưng theo ông Đoàn Nguyên Đức, chủ đầu tư vẫn còn lời. Ảnh: Đinh Triều Quang

Con số này có lẽ nằm trong mục tiêu chung của bộ Xây dựng từ những năm 2009 với chiến dịch kích cầu – ưu đãi vốn, thuế, đất cho nhà đầu tư là đến năm 2015 sẽ xây dựng được 11 triệu m2 sàn nhà dành cho người có thu nhập thấp. Có điều, từ năm ngoái, bộ Xây dựng đã sớm nhận thức rằng mục tiêu này có nguy cơ phá sản. Mới đầu, nhiều địa phương báo cáo thành tích – đăng ký nhiều dự án, nhưng sau hai năm, số dự án thực hiện chỉ 26% và số hoàn thành chỉ… 1% do mức độ ưu đãi không như kỳ vọng và vì vậy họ chạy theo các dự án khác mang tính kinh doanh cao hơn. Lưu ý rằng thực tế này diễn ra trong giai đoạn nền kinh tế được kích cầu, thị trường bất động sản vẫn còn nóng sốt chứ không đóng băng như một năm nay.

Thật ra, đã có lúc, không ít người ngộ nhận khả năng thành công của chương trình nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, nếu quá trình xét duyệt người mua là đúng đối tượng. Một số dự án như chung cư CT 1 Ngô Thì Nhậm ở quận Hà Đông, Hà Nội cung không đáp ứng đủ cầu. Tới khi thị trường bất động sản đi xuống, các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp khác sau này rơi vào tình cảnh ế ẩm chung, chân dung người mua mới lộ ra cái diện mạo không mấy thu nhập thấp – mua để ở thực sự, mà chủ yếu cũng là đầu cơ. Người ta không đầu cơ nữa!

Cho nên, mục tiêu cuối cùng không phải ở chỗ sẽ xây dựng được bao nhiêu mét vuông nhà (dù điều đó không dễ, bằng chứng ở thành tích…1% nói trên), mà là người thu nhập thấp có thể mua hoặc thuê nhà đó hay không. Đến nay, khi giá bất động sản nói chung đã ngày càng giảm rất nhiều so với giá chủ đầu tư công bố trước đó mà toàn thị trường nói chung, trong đó có phân khúc dành cho người có thu nhập thấp vẫn im ắng, mới thấy, vẫn còn xa để người có thu nhập thấp với tới cái gọi là nhà dành cho mình. Hoặc là giá vẫn quá cao. Hoặc là giá hợp lý rồi nhưng khả năng chi trả không có.

Đến giờ, vẫn khó để biết chính xác suất đầu tư của các chủ đầu tư. Câu chuyện giá cao hay thấp nên để cho thị trường quyết định, vì suy cho cùng chủ đầu tư phải là người hưởng thành quả hay chịu trách nhiệm về quyết định đầu tư của mình. Giải pháp có thể hỗ trợ cho thị trường này, qua đó hỗ trợ cho nền kinh tế nói chung cần xuất phát từ phía cầu thay vì phía cung như bấy lâu nay với các giải pháp mang tính hỗ trợ như kêu gọi nới lỏng tín dụng, giảm lãi suất, giãn – hoãn nợ, kể cả việc Nhà nước đứng ra mua lại để dùng vào việc công hay bán, cho thuê lại.

Chưa rõ gói giải pháp để thực hiện kế hoạch xây dựng 2,7 triệu m2 sàn nhà của TP.HCM nói riêng và 11 triệu m2 sàn nhà của cả nước nói chung, có bao gồm giải pháp Chính phủ mua lại các bất động sản sắp hoặc đã hoàn thành nhưng đang là tài sản thế chấp tại các ngân hàng, như tinh thần của đề án Cơ cấu lại các tổ chức tín dụng giai đoạn 2011 – 2015 hay không. Thế nhưng, cho dù việc này là nhằm phục vụ cho mục đích an sinh xã hội như đề án nêu, hay chỉ được thực hiện với chủ đầu tư nào chịu bán với giá rẻ như lời của thứ trưởng bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, thì câu hỏi như thế nào là rẻ chỉ có người thu nhập thấp trực tiếp mua hay thuê nhà mới trả lời được. Nếu Nhà nước đứng ra làm trung gian – mua của chủ đầu tư để bán lại cho người có thu nhập thấp mà không bán được thì điều gì sẽ xảy ra? Tồn kho bất động sản vẫn còn đó, chỉ chuyển dịch sang kho của Nhà nước. Và như thế bản chất vẫn là cứu ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản, trong khi chương trình nhà ở dành cho người có thu nhập thấp không đi vào thực chất.

Đằng nào cũng hỗ trợ, thay vì hỗ trợ cho người bán để họ xây nhà hay đứng ra mua giùm nhà cho họ, sao không tập trung hỗ trợ tín dụng trực tiếp bằng nhiều hình thức cho người có thu nhập thấp, ví dụ như cho vay ưu đãi theo kỳ hạn thanh toán tiền nhà. Hiện TP.HCM có Quỹ phát triển nhà, nếu được tiếp thêm vốn, có thể mở rộng đối tượng cho vay. Đề xuất của bộ Xây dựng về việc thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở là một ý tưởng tốt, tuy có nhiều điều phải bàn về cách thức thực hiện.

Có cầu (nhu cầu và khả năng chi trả), ắt sẽ có cung. Khi đó, các doanh nghiệp bất động sản sẽ cạnh tranh nhau về chất lượng, giá cả, hậu mãi… trong việc xây dựng, phục vụ nhu cầu đa dạng của người mua. Giá bán sẽ phản ánh giá thị trường. Có thể vẫn có sai sót về đối tượng mua trong việc cung cấp tín dụng ưu đãi nên trước mắt, phù hợp với điều kiện nguồn lực còn có hạn, có thể hạn chế nguy cơ này bằng cách chọn cho vay đối với những người có thu nhập thấp dễ xác minh nhất. Trong bối cảnh tồn kho bất động sản, bao gồm tồn kho nhà dành cho người có thu nhập thấp như hiện nay, đó là cách giúp xả hàng hiệu quả nhất.