Giá thuê mặt bằng bán lẻ, văn phòng khu trung tâm Hà Nội tăng cao

Cả thị trường văn phòng và mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội đều ghi nhận sự gia tăng về giá trong quý 3.

Giá thuê mặt bằng bán lẻ tăng

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại của Savills Hà Nội, cho biết trong quý 3, nguồn cung mặt bằng bán lẻ tăng trung bình 5% mỗi năm trong 5 năm vừa qua.

Tuy nhiên, do không có nguồn cung mới, tổng nguồn cung đạt 1,7 triệu m2 vẫn duy trì ổn định theo quý và tăng 6% theo năm.

Kể từ năm 2020, không có trung tâm bách hóa mới gia nhập thị trường, nguồn cung trung tâm mua sắm tăng 2% mỗi năm. Khối đế bán lẻ có mức tăng trưởng cao nhất, đạt 5%/năm.

Về giá thuê, chuyên gia Savills cho biết khu vực trung tâm có giá thuê tăng cao. Cụ thể, giá thuê gộp tầng trệt đạt 977.000 đồng/m2/tháng, tăng 2% theo quý và 5% theo năm. Giá thuê tầng trệt tại khu vực trung tâm đạt 3,1 triệu đồng/m2/tháng, tăng 9% theo quý và 23% theo năm.

Các thương hiệu bán lẻ cao cấp tìm kiếm các mặt bằng xung quanh Nhà hát lớn và khách sạn Metropole đẩy giá thuê tại khu vực này tăng cao. Trong khi đó, giá thuê tại các khu vực khác của quận Hoàn Kiếm duy trì ổn định.

Công suất thuê đạt 90%, tăng 1 điểm % theo quý nhưng giảm 4 điểm % theo năm.

Bà Minh cho rằng công suất thuê trung tâm mua sắm giảm do cạnh tranh gay gắt, các dự án mới ra mắt và cải tạo.

Xét về khu vực, phía tây có diện tích cho thuê mới cao nhất, đạt 22.300 m2. Khối đế bán lẻ có diện tích cho thuê mới cao nhất đạt 7.000 m2, tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Dự báo về xu hướng sắp tới, chuyên gia Savills cho biết ngành thời trang và mỹ phẩm chiếm 52% tổng số khách thuê, tiếp đến là ngành thực phẩm F&B (25%) và các dịch vụ phục vụ đời sống khác (12%). Trong khi khách thuê thuộc lĩnh vực thời trang, mỹ phẩm và ăn uống bao gồm cả trong nước và quốc tế, thì khách thuê lĩnh vực dịch vụ đời sống và giải trí chủ yếu là nội địa. Thương hiệu cao cấp được dự đoán sẽ gia nhập thị trường, một số sẽ là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Thị trường châu Á được dự báo sẽ tăng mức chi tiêu cho dịch vụ ăn uống lên gấp đôi từ 4.000 tỉ USD trong năm 2019 lên đến hơn 8.000 tỉ USD trong năm 2030, đòi hỏi một khoản đầu tư trị giá 1.550 tỉ USD trong thập kỷ tới để đáp ứng với nhu cầu thị trường.

Một số trung tâm mua sắm và mặt bằng bán lẻ đã điều chỉnh nhằm đưa ra các dịch vụ giải trí và trải nghiệm cho khách hàng trẻ tuổi.

Nói về triển vọng, theo bà Minh, trong quý 4.2022, 78.600m2 từ 7 dự án được sẽ gia nhập thị trường. Khu vực nội thành có 4 dự án, tiếp theo đó là khu vực trung tâm, khu vực phía tây và khu vực khác mỗi nơi có 1 dự án. Trung tâm mua sắm sẽ chiếm 62% và khối đế bán lẻ chiếm 38% tổng nguồn cung tương lai.

Giá thuê văn phòng sẽ tăng 5% mỗi năm

Ở thị trường văn phòng, bà Minh cho biết, trong quý 3, thị trường có tổng nguồn cung 2,13 triệu m2 từ 189 dự án, giảm 1% theo quý sau khi hai tòa nhà ngừng cho thuê. Trong đó, hạng B chiếm tới 50% nguồn cung.

Khu vực phía tây có thị phần lớn nhất với 849.000m2, tương đương 40%. Tiếp theo là khu vực nội thành với 830.000m2 tương đương 39%. Quận Cầu Giấy có thị phần lớn nhất với 604.000m2, tương đương 28%.

Bất chấp sự gia nhập của các dự án hạng A mới tại khu vực trung tâm, tỷ lệ trống thấp, các tòa nhà cũ và nguồn cung tương lai vẫn hạn chế.

“Nhu cầu đối với diện tích thuê trong trung tâm chưa được đáp ứng sẽ là động lực cho phát triển văn phòng mới, vị trí đẹp ở khu vực ngoài trung tâm. Phát triển cơ sở hạ tầng như tuyến tàu điện và đường vành đai đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản, giúp người thuê có thể thành lập, dịch chuyển hoặc hợp nhất văn phòng ở khu vực ngoài trung tâm”, bà Minh nhận định.

Đối với giá thuê, yếu tố này được cho là có cải thiện so với các quý trước.

Giá thuê gộp đạt 503.000 đồng/m2/tháng, tăng 2% theo quý. Hạng A có giá thuê cao nhất tương ứng 822.000 đồng/m2/tháng, tăng 2% theo quý và 6% theo năm. Giá thuê hạng B tăng 1% và hạng C tăng 2% theo quý.

Công suất thuê tăng 2 điểm % theo quý và 4 điểm % theo năm. Hạng C đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất là 96%, đồng thời cũng có diện tích cho thuê lớn nhất 34.130m2.

Bà Minh cho rằng thị trường văn phòng của Hà Nội đang phục hồi tốt sau đại dịch. Tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, nguồn vốn FDI bền vững, các doanh nghiệp mới thành lập, cơ sở hạ tầng được cải thiện và sự tăng trưởng của các ngành công nghiệp chủ chốt đang thúc đẩy tình hình hoạt động cũng như nguồn cầu cho thị trường.

GDP của Hà Nội tăng 15,7% trong quý 3.2022 và có 22.000 doanh nghiệp đăng ký mới, tăng 25% so với cùng kỳ năm trước.

Các giao dịch dịch chuyển chiếm ưu thế trong quý này. Nhu cầu thuê từ khách hàng đến từ các ngành ICT, sản xuất, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và bất động sản vẫn sẽ tiếp tục tăng.

Đến năm 2025, giá thuê khu trung tâm dự kiến sẽ tăng 5% mỗi năm chủ yếu từ các bất động sản cao cấp mới và các tòa nhà cũ được nâng cấp. Khu vực nội thành sẽ tăng 5% mỗi năm với sự gia nhập của các dự án mới.

Giá thuê ở khu vực phía tây được dự báo sẽ tăng nhẹ theo nhu cầu từ các công ty công nghệ thông tin và sự gia nhập của các dự án văn phòng hạng A mới.

Dự báo về triển vọng, chuyên gia Savills cho biết đến cuối năm 2022, 4 dự án mới dự kiến sẽ cung cấp thêm 113.000m2, trong đó hạng A chiếm 34% và hạng B chiếm 64%. Nguồn cung trong tương lai phản ánh nhu cầu ngày càng tăng đối với văn phòng chất lượng cao ở mức giá cạnh tranh.

Từ năm 2023 đến năm 2025, dự kiến sẽ có 699.000m2 từ 19 dự án mới. Riêng khu vực phía tây sẽ đóng góp nhiều nhất về nguồn cung tương lai.