Ghìm nhau về giá

Đó có thể là sự phục hồi kinh tế giúp thị trường ấm lên; có một sự thay đổi đột biến về chính sách khiến giá thành bất động sản giảm kéo theo sự giảm giá bán; hoặc là việc rời bỏ thị trường của nhiều doanh nghiệp khiến giá giảm sâu trong ngắn hạn và tăng trở lại sau đó do thiếu nguồn cung…

Giá giảm quá sức chịu đựng của doanh nghiệp?

Đã làm ra sản phẩm, dù là mặt hàng giá trị nhỏ hay có giá trị lớn như căn hộ thì doanh nghiệp đều muốn bán sản phẩm cao hơn giá thành, càng cao thì doanh nghiệp càng có lãi. Có một thời, xây và bán căn hộ được xếp vào hàng siêu lợi nhuận. Nay thì có khi chỉ có lãi chút đỉnh cũng đủ khiến doanh nghiệp bất động sản hài lòng. Thậm chí, họ phải chấp nhận thực tế là không thể bán được sản phẩm căn hộ do giá quá cao so với mức thị trường chấp nhận, dù giá “quá cao” ấy có khi còn thấp hơn giá thành của doanh nghiệp tính toán. Bởi vậy, tính đến tháng 9-2012, cả nước có hơn 20 ngàn căn hộ chưa bán được, chủ yếu ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Một chủ doanh nghiệp khẳng định là chủ đầu tư gần như không thể thực hiện được căn hộ thương mại có giá dưới 11 triệu đồng/m2. Giá ấy bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, chi phí vốn (lãi vay ngân hàng), chi phí thủ tục, quản lý và lợi nhuận của chủ đầu tư. Bỏ qua lợi nhuận thì giá thành xây dựng một mét vuông căn hộ cũng khó mà thấp hơn 10 triệu đồng, chưa kể phần đất dành riêng cho khu vực công cộng và tỷ lệ căn hộ tồn đọng trong một dự án. Các doanh nghiệp đã cố gắng tiết giảm chi phí quản lý, áp dụng công nghệ mới cho xây dựng nhằm giảm tối đa chi phí xây dựng. Tuy nhiên, so với cách nay vài năm, giá vật liệu xây dựng và giá nhân công đều tăng, khiến doanh nghiệp chịu sự tác động kép, giá đầu vào tăng trong khi giá đầu ra giảm.

Giá căn hộ đã giảm từ 10 – 30%, thậm chí 50 – 60% tùy phân khúc so với thời đỉnh cao, nhưng sức mua vẫn rất chậm. Chính vì lý do này, các doanh nghiệp cho rằng điều cần làm bây giờ là tập trung vào chất lượng căn hộ, vào tiến độ thực hiện dự án, chứ không nên tiếp tục giảm giá căn hộ như thời gian qua.

Giá cả không chỉ phụ thuộc vào người bán

Trên thị trường, giá cả hàng hóa được định giá bởi các doanh nghiệp, tuy nhiên người mua cũng có quyền lực của mình. Một khi không chấp nhận mức giá do người bán đưa ra, họ sẽ từ chối mua, buộc người bán phải điều chỉnh giảm giá nếu muốn bán được hàng. Thị trường bất động sản, dù có đặc thù là giá trị của sản phẩm rất cao so với các hàng hóa khác, cũng phải tuân theo quy luật đó. Doanh nghiệp bất động sản tạo ra sản phẩm hợp với nhu cầu thị trường sẽ bán được với giá cao hơn giá thành, có lãi để tiếp tục đầu tư, tạo ra những sản phẩm mới. Nhưng nếu sản phẩm mình bỏ nhiều tâm huyết xây dựng không được thị trường chấp nhận thì sao? Doanh nghiệp có hai lựa chọn. Thứ nhất là cương quyết giữ giá, chờ đến khi người mua phải chấp nhận giá bán của mình đưa ra. Lựa chọn thứ hai là giảm giá sản phẩm cho đến khi nào người mua chấp nhận, dù giá đó có thấp hơn nhiều so với giá thành, nghĩa là “lùi một bước tiến hai bước”, thu hồi vốn để sau đó đầu tư vào một dự án có khả năng sinh lời cao hơn, đúng với nhu cầu thị trường hơn, bù đắp khoản lỗ do dự án trước đó mang lại. Tiêu cực hơn, nhưng không phải là không xảy ra, đó là nhanh chóng “đẩy hàng” và đào thoát khỏi thị trường. Nhiều doanh nghiệp có thế mạnh lâu năm trong lĩnh vực khác, khi thị trường bất động sản lên cơn sốt cũng nhảy vào với một vài dự án, nay đã hoặc đang thoát khỏi thị trường theo hướng này.

Khi những doanh nghiệp “ăn xổi” hoặc không đủ tiềm lực đã thoát khỏi thị trường, thì chỉ còn hai nhóm doanh nghiệp – giảm giá cho đến khi bán được hàng và ghìm giá để chờ đợi. Tiếp tục giảm giá sẽ tạo nên tâm lý chờ giảm sâu nữa từ phía người mua. Những năm trước, thị trường phát triển nóng, giá bất động sản được đẩy lên, ai cũng biết rằng mức giá ấy quá cao so với giá trị thực của bất động sản, nên sản phẩm căn hộ một thời gian dài chỉ dành cho nhà đầu tư mua đi bán lại chứ ít dành cho người có nhu cầu thực mua để ở.

Nay khi nhà đầu tư đa số đã xa bay cao chạy, thị trường là của người có nhu cầu thực và họ có quyền… chờ đợi. Người mua còn chờ đến bao giờ mới “ra tay” lại không phụ thuộc vào doanh nghiệp bất động sản, dù các doanh nghiệp than thở là đã giảm giá hết sức có thể, đã xuống dưới giá thành. Một khi người có nhu cầu mua căn hộ nghĩ rằng chưa đến thời điểm để mua, thị trường sẽ còn trầm lắng.

Xu hướng nào cho thị trường?

Lý do khiến nhiều nhà đầu tư và người mua nhà vẫn kỳ vọng giá căn hộ tiếp tục giảm thì rất nhiều. Người ta chờ “bắt đáy” thị trường, mà đáy đó không chỉ phụ thuộc vào giá thành mà do cung – cầu quyết định. Nếu đúng như các doanh nghiệp than thở, khi giá thị trường hiện nay đã thấp hơn giá thành, thì để giá giảm thêm cũng không dễ. Khi giá một sản phẩm do bên cung ứng dù đã hạ hết sức vẫn chưa “chạm” được vào đường cầu, thì có lẽ mọi chuyện phải trông chờ vào một tác nhân bên ngoài, như một chính sách đưa ra khiến cho giá thành giảm mạnh, hoặc thu nhập người mua tăng đột biến khiến giá trở nên dễ chịu với họ, hay nền kinh tế cất cánh khiến mọi ngành trong xã hội đều hưởng lợi.

Trong thời gian tới, nếu kinh tế phục hồi chậm thì giá cả có thể sẽ còn giảm thêm. Giá căn hộ giảm sẽ không kích thích doanh nghiệp xây mới nên nguồn cung ngày càng giảm, lượng căn hộ tồn kho được tiêu thụ chậm trong nhiều năm. Chỉ khi nền kinh tế hồi phục mạnh mẽ thì giá mới không giảm thêm và có cơ hội tăng trở lại, nguồn cung cũng tăng theo. Những người bi quan cho rằng trong năm tới, kinh tế vẫn chưa có dấu hiệu thoát khỏi cơn suy thoái, vì vậy mọi doanh nghiệp đều phải đối mặt với khó khăn chứ không riêng gì lĩnh vực bất động sản. Tác động của kinh tế khó khăn khiến thu nhập người dân sút giảm, nên số người có tiền và quan tâm đến việc mua căn hộ nói riêng, bất động sản nói chung, càng ít hơn. Tuy vậy, những người lạc quan lại cho rằng bất động sản chắc chắn sẽ hồi phục. Giá căn hộ ngày càng rẻ, kinh tế vĩ mô dần ổn định, lãi suất và lạm phát không còn cao, các biện pháp hỗ trợ cho thị trường ngày càng đi vào thực chất, vì vậy thị trường hoàn toàn có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng mới trong một vài năm tới.