Được thế chấp 'nhà trên giấy', ngân hàng phản ứng sao?

Theo đó, kể từ ngày 16/6/2014, tất cả các phân khúc nhà chung cư, biệt thự, liền kề đều có thể thế chấp với điều kiện phải có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, xây dựng xong phần móng và hoàn thành thủ tục mua bán, có hợp đồng ký với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhà được thế chấp phải không bị kê biên thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước .

Ngoài ra, nhà ở xã hội cũng được thế chấp nếu thuộc dự án đầu tư xây dựng được cấp giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất. Giá trị nhà ở hình thành trong tương lai dùng để thế chấp do hai bên thỏa thuận trên cơ sở xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở.

Hợp đồng thế chấp phải được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm và chỉ được thế chấp nhà tại một tổ chức tín dụng để vay vốn. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký, tức rút bớt tài sản thế chấp.

Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành thông tư hướng dẫn cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Được biết, thông tư liên tịch này đã được Bộ Xây dựng cùng 3 bộ, ngành nói trên bàn bạc và ký kết từ tháng 4/2014. Tuy nhiên, do một số điều khoản, nội dung trong thông tư chưa đạt được đồng thuận của tất cả các bên nên thời gian ban hành chính thức thông tư đã phải lùi lại.

Mới đây, phía ngân hàng bày tỏ sự không đồng tình với một số vấn đề liên quan đến quy định này. "Phía ngân hàng đề nghị bỏ quy định này", bà Nguyễn Tuyết Dương, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Ngân hàng nhà nước cho biết.

Theo phân tích của bà Nguyễn Tuyết Dương, nếu kinh doanh mua bán nhà trong tương lai thì chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh, tài trợ vốn. Điều này sẽ gây nên rủi ro cho tổ chức tín dụng, nếu chủ đầu tư thực hiện dự án không đúng tiến độ.

Nhìn nhận về vấn đề này, chuyên gia bất động sản nhận định, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ mang lại những thiệt thòi và rủi ro không nhỏ cho khách hàng cũng như các ngân hàng vì sự thiếu thông tin của khách hàng cũng như ngân hàng.

Thực trạng các dự án hiện nay, hầu hết các chủ đầu tư đều đem dự án thế chấp các ngân hàng, có thể toàn bộ dự án hoặc chỉ quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo nguồn vốn thực hiện dự án.

Về phía ngân hàng, việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án cho ngân hàng khác và khách hàng lại thế chấp ở nơi khác. Khi chủ đầu tư mất khả năng tài chính sẽ xảy ra tranh chấp giữa các ngân hàng về việc xử lý tài sản thế chấp thì phần thiệt lại thuộc về ngân hàng nhận thế chấp từ khách hàng.

Chưa kể, nếu nghĩa vụ thanh toán phát sinh ngay sau khi ký hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, sẽ không có tài sản để xử lý, phát mại nhằm hoàn thành nghĩa vụ dân sự bởi tất cả vẫn chỉ ở “trên giấy”.

Đối với khách hàng mua nhà, khi chủ đầu tư đem toàn bộ dự án đi thế chấp, khách hàng không thể lựa chọn ngân hàng khác ngoài ngân hàng chủ đầu tư đã thế chấp dự án. Mặc khác, dù bỏ ra một lượng tiền lớn để mua, nhà ở của khách hàng cũng chính là phần tài sản doanh nghiệp được mang đi thế chấp nên khi doanh nghiệp xảy ra sự cố, mất khả năng trả nợ, quyền lợi của khách hàng sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ.

Liên quan đến việc giải ngân gói 30.000 tỷ, theo số liệu mới nhất từ Bộ Xây dựng tính đến hết ngày 15/4, tổng số tiền mà 5 ngân hàng đã cam kết cho vay là 3.365,9 tỷ đồng, tổng dư nợ là 1.699,4 tỷ đồng. Đánh giá về kết quả thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, việc giải ngân gói này vẫn còn gặp nhiều khó khăn.

Trong khi đó, tại buổi họp Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra vào ngày 18/4 vừa qua, ông Trần Lục Lang - Phó Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) từng cho biết, mặc dù BIDV luôn đi đầu trong việc giải ngân gói 30.000 tỉ, nhưng thực tế việc tham gia giải ngân gói tín dụng này chỉ là vì cộng đồng, vì chính sách chung chứ không hề được lợi gì.