Dự báo căn hộ Hà Nội sẽ tiếp tục tăng giá

Giá bán sơ cấp trung bình của phân khúc căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục đạt tỷ lệ tăng trưởng kép rung bình hàng năm (CAGR) từ 8-10% tới năm 2024.

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 3.2022 của CBRE cho thấy, nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội trong chín tháng đầu năm 2022 tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2021, mặc dù vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước dịch bệnh.

Cụ thể, trong ba quý đầu năm, thị trường Hà Nội ghi nhận 11.805 căn mở bán mới, tăng 3% theo năm. Trong đó, quý 3.2022 ghi nhận 3.640 căn mở bán mới, tăng 5% theo năm. Có đến 59% các sản phẩm mở bán mới trong quý đến từ phía tây Hà Nội, tiếp theo khu phía Nam đóng góp 19% tổng nguồn cung mới.

Chuyên gia CBRE cho rằng, các yếu tố vĩ mô thay đổi nhanh chóng như việc hạn chế tín dụng, mặt bằng lãi suất tăng, các vấn đề về cấp phép tiếp diễn, trong bối cảnh thị trường quốc tế và khu vực có nhiều biến động đã khiến các chủ đầu tư cũng thận trọng hơn khi mở bán sản phẩm mới. Điều này làm cho nguồn cung mới trong chín tháng đầu năm nay chưa cho thấy dấu hiệu phục hồi về mức trước đại dịch.

Theo phân khúc, trong quý 3.2022, chỉ có các sản phẩm từ phân khúc cao cấp và trung cấp mở bán với số lượng sản phẩm cao cấp chiếm 67%.

Trong chín tháng đầu năm 2022, thị trường tiếp tục chứng kiến sự chuyển dịch của sản phầm căn hộ bán lên phân khúc cao cấp, sản phẩm căn hộ cao cấp chiếm khoảng 59% nguồn cung mở bán mới trong quý.

Doanh số bán hàng duy trì ở ngưỡng tương đối khả quan, đạt 3.624 căn trong quý 3 vừa qua. Mặc dù thấp hơn hai quý trước, doanh số trong quý 3 vẫn cao hơn 22% so với cùng kỳ năm trước – thời điểm thị trường bị ảnh hưởng bởi các biện pháp hạn chế để chống dịch Covid-19.

Thống kê của CBRE cũng cho thấy, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp trong quý 3 được ghi nhận trung bình ở mức 1.896 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 23% so với mức giá trung bình của các dự án mở bán cùng kỳ năm trước, chủ yếu do phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao hơn trong tổng nguồn cung đang chào bán trên thị trường.

Theo CBRE, trong hơn hai năm trở lại đây, với việc nguồn cung mới hàng năm ở ngưỡng vừa phải, các khu vực khác nhau tại thành phố lần lượt nâng cấp định vị và tăng giá, tiêu biểu như khu vực quận Từ Liêm, hay huyện Gia Lâm nơi tập trung các khu đô thị lớn, mức giá sơ cấp trung bình hiện tại cao hơn 62-82% so với thời điểm trước dịch Covid-19.

Giá bán thứ cấp trung bình toàn thị trường ghi nhận ở mức 1.341 USD/m2, cao hơn 14% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa, Tây Hồ, ghi nhận mức tăng 8-16% theo năm.

Đây là quý thứ ba liên tiếp thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng giá theo năm từ 9% trở lên - cao hơn giai đoạn trước, khi các biến động giá thường chỉ ở ngưỡng 2-4% theo năm.

CBRE cho biết, nguồn cung căn hộ mở bán mới trong năm 2022 dự kiến sẽ đạt khoảng 18.000 - 20.000 căn tại Hà Nội, thấp hơn so với mức dự báo trước đây của CBRE do một số dự án lùi thời gian triển khai sang năm 2023 và các năm sau.

Với khối lượng nguồn cung mới ở ngưỡng tương đối hạn chế, doanh số bán hàng tại Hà Nội dự kiến sẽ vượt nguồn cung mới trong năm nay.

Về giá bán, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục đạt tỷ lệ tăng trưởng kép trung bình hàng năm (CAGR) từ 8-10% tới năm 2024.

Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, trong quý 3.2022 có 4.918 căn từ 10 dự án được ghi nhận mở bán mới, chủ yếu đến từ dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire. Các sản phẩm mở bán mới trong quý này phần lớn thuộc các dự án có định vị cao cấp và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, do đó có mức giá trung bình tương đối cao, rơi vào khoảng 8.462 USD/m2 đất, tương đương mức tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán thứ cấp quý 3.2022 tiếp tục đà tăng, với mức tăng từ 18-25% so với cùng kỳ năm trước, tùy thuộc vào loại hình và khu vực.

Dự kiến trong năm 2022, tổng nguồn cung nhà ở gắn liền với đất mở bán mới đạt khoảng 11.000 căn, cao gấp hai đến ba lần mức mở bán mới trong giai đoạn từ 2017 đến 2021.

Đáng chú ý, sau hai quý ghi nhận nguồn cung đáng kể từ dự án Vinhomes Ocean Park 2, thị trường quý 4 sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung mới từ dự án Vinhomes Ocean Park 3 – The Crown Đại An thuộc tỉnh Hưng Yên giáp Hà Nội về phía tây nam cũng được phát triển bởi Vinhomes.

Tuy nhiên, CBRE cho rằng thách thức về kinh tế vĩ mô hiện tại bao gồm các điều kiện vay chặt hơn và lãi suất cao sẽ gia tăng áp lực lên nguồn cung mới trong thời gian tới, đặc biệt khi giá bất động sản đã trải qua một giai đoạn tăng trưởng cao trong vài năm trở lại đây.