Dự án Kim Chung –Di Trạch: Rủi ro mua bán dưới hình thức vi bằng

Bán lúa non

Dự án Kim Chung – Di Trạch do Tổng công ty Thương mại Xây dựng (Vietracimex) làm chủ đầu tư. Năm 2008, dự án này đã từng gây sốt trên thị trường với mức giá bán được “thổi” lên 60-70 triệu đồng/m2.

Sau 1 thập kỷ bị bỏ hoang vì vướng điều chỉnh quy hoạch chung TP. Hà Nội, dự án này vừa được tái khởi động trở lại nhưng giá bán đã được các đơn vị phân phối đẩy tăng chóng mặt.

Anh Nguyễn Đỗ Vinh (nhân viên môi giới nhà đất) cho biết, chỉ cách đây vài tháng, liền kề, biệt thự dự án Kim Chung – Di Trạch được chào bán quanh mức 25-28 triệu đồng/m2, không có khách hỏi mua. Thế nhưng, hiện tại giá bán đã tăng khoảng 20 triệu đồng/m2. Bảng giá bán hàng của đơn vị phân phối đang chào đường to nhất dự án 62-64 triệu đồng/m2; đường nhỏ 45-50 triệu đồng/m2. Mức giá cao bất thường nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang rất èo uột.

“Việc thổi giá được bên phân phối diễn theo chiêu bài cũ đó là ra hàng “nhỏ giọt” để tạo sự khan hiếm ảo. Sau đó, cho người đặt mua rồi tăng giá bán. Tôi không thể tin được họ quảng cáo chỉ trong 1 giờ bán được mấy chục lô liền kề. Mấy thủ thuật này chỉ có thể che mắt được người mua ít kinh nhiệm, còn với các nhà đầu tư chuyên nghiệp rất khó để giăng bẫy. Bởi, dự án Kim Chung – Di Trạch đang rất mập mờ do dự án chưa đủ pháp lý. Thậm chí, nhiều vị trí còn chưa làm xong hạ tầng đã huy động vốn.” – anh Vinh phân tích.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Tài nguyên và Môi trường tại các văn phòng bất động sản nằm trong dự án, hiện dự án Kim Chung – Di Trạch đang được giao dịch dưới 2 hình thức.

Nếu nhà đầu tư mua hàng từ đơn vị phân phối sẽ đặt cọc 200 triệu đồng/lô đất. Sau 7 ngày, khách hàng phải nộp đủ 50% tiền đất. Nhân viên môi giới cam kết đến tháng 12, khách hàng có thể ký hợp đồng mua bán và nộp nốt 50% số tiền còn lại.

Khi PV yêu cầu được xem các giấy tờ pháp lý cơ bản của dự án thì các nhân viên môi giới Cengroup không cung cấp được. Thậm chí, những tờ bản đồ quy hoạch chi tiết các vị trí liền kề còn không có dấu của cơ quan chức năng cũng như xác nhận dự án đủ điều kiện để bán hàng.

Nhiều lô đất dự án Kim Chung - Di Trạch đang được chuyển nhượng theo hình thức lập vi bằng.

Hình thức thứ 2, các nhà đầu tư mua lại những ô đất đã ký thỏa thuận góp vốn từ cách đây 10 năm. Theo giới thiệu của môi giới, khách hàng sẽ giao dịch dưới hình thức lập vi bằng thỏa thuận góp vốn. Sau đó, lên văn phòng chủ đầu tư làm xác nhận việc chuyển nhượng thỏa thuận này. Chi phí cho việc xác nhận này 50-55 triệu đồng, nộp cho phòng kinh doanh của chủ đầu tư. Khoản tiền này không có giấy tờ xác nhận gì.

Văn bản xác nhận chuyển nhượng của Công ty CP Thương mại Xây dựng (Vietracimex - nay đổi tên thành WTO) cho khách hàng.

Đáng chú ý, các nội dung trong thỏa thuận góp vốn này lại chứa đựng nhiều rủi ro cho người mua nhà. Đơn cử, chủ đầu tư huy động vốn góp để thực hiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho dự án; khách hàng góp vốn không được hưởng lãi suất, không có thời gian kết thúc thỏa thuận góp vốn; nếu khách hàng không tiếp tục thực hiện thỏa thuận sẽ mất 100% số tiền đã góp…

Kèm theo thỏa thuận này là một bản phụ lục quyền khai thác kinh doanh. Trong đó, vị trí ô đất được thể hiện rõ nhưng nội dung về giá bán không cụ thể. Số tiền góp vốn sẽ được cấn trừ vào giá bán sản phẩm. Như vậy, nếu sau này chủ đầu tư tăng giá bán, khách hàng sẽ phải nộp thêm rất nhiều tiền.

Chị Phạm Thị Oanh (nhà đầu tư) cho rằng, các điều khoản cam kết trong thỏa thuận chỉ có lợi cho chủ đầu tư. Khách hàng không có bất cứ quyền lợi nào. Trong thỏa thuận góp vốn 1,7 tỷ đồng/lô liền kề nhưng trên thực tế cách đây 10 năm, khách hàng đã phải bỏ ra số tiền chênh 3-5 tỷ đồng để mua lại suất đầu tư này. Kèm theo đó, do chủ đầu tư bán đất rẻ nên vào thời điểm 2011-2012, khi tiến hành xây thô, chủ đầu tư đã tính giá xây thô 1,7-1,8 tỷ đồng. Với mức giá xây thô cao gấp đôi so với dự án bên cạnh, nhiều nhà đầu tư chết điêu đứng.

“Dự án Kim Chung – Di Trạch đã từng được ví như nấm mồ chôn nhiều nhà đầu tư. Vì vậy, khi dự án tái khởi động và thực hiện huy động vốn, tôi thấy rất rủi ro. Rủi ro đầu tiên là các đơn vị phân phối “thổi” giá, giá cao bất thường so với nhiều dự án bên cạnh. Rủi ro thứ 2, pháp lý dự án chưa đủ điều kiện để bán hàng. Rủi ro thứ 3, là diện tích giữa quy hoạch mới và cũ đang bị vênh, nhiều ô đất bị thiếu hụt diện tích vài m2. Nếu khách hàng mua bán theo kiều tù mù này sẽ rất dễ mất tiền. Đây cũng là lý do vì sao tôi không dám bỏ tiền đầu tư vào dự án này.”- chị Oanh phân tích.

Vi bằng không có giá trị thực thi

Theo các công chứng viên, việc các nhà đầu tư đang chuyển nhượng thỏa thuận góp vốn vào dự án Kim Chung – Di Trạch theo hình thức lập vi bằng thỏa thuận là hình thức hết sức rủi ro.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Tuấn – Công chứng viên văn phòng công chứng Đông Đô phân tích, bản chất của vi bằng là không có giá trị thực thi mà nó chỉ có giá trị chứng cứ. Nghĩa là, vi bằng lập ra chỉ làm chứng có việc mua bán của bên A và bên B . Còn việc mua bán giữa bên A và bên B có thành công hay không thì lại là việc khác.

“Nhiều người vẫn nhầm tưởng rằng khi đóng dấu của vi bằng là đã thực hiện xong một việc mua bán. Điều này hoàn toàn sai. Bản chất của việc người dân lập vi bằng khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn tại dự án Kim Chung – Di Trạch, sau đó được chủ đầu tư xác nhận thì đây chỉ được coi là chứng cứ chứ không phải là chuyển nhượng hợp đồng thỏa thuận góp vốn. Ngay trong vi bằng cũng ghi rất rõ là vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Nếu người dân không hiểu rõ được bản chất của vi bằng này mà vẫn tiếp tục giao dịch sẽ hết sức rủi ro.” – ông Tuấn nhấn mạnh.

Luật sư Nguyễn Minh Phương (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) đánh giá, trên thực tế rất ít gặp trường hợp mua bán bất động sản theo hình thức này. Những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để bán hàng thường tìm cách lách luật để huy động vốn. Tại điều 54-55 của Luật Kinh doanh bất động sản (2014) quy định rất rõ một dự án đủ điều kiện để bán hàng phải có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án do Sở Xây dựng cấp. Thứ 2, phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và phải được trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư là dự án đủ điều kiện để bán hàng. Vì vậy, khi người dân mua đất tại các dự án cần phải kiểm tra kỹ các giấy tờ pháp lý này. Đừng vì tham lợi nhuận mà đẩy mình vào rủi ro.